Ferienimmobilie – Recht, Steuern & Rendite an der Ostsee
Ferienimmobilien unterliegen besonderen steuerlichen und baurechtlichen Regeln. Wer an der Ostsee in Warnemünde, Kühlungsborn oder auf der Halbinsel Fißland-Darß-Zingst investiert, muss Zweitwohnungssteuer, 75-%-Vermietungsregel und Zweckentfremdungsverbote kennen.
Die Rendite liegt bei professioneller Bewirtschaftung bei 4–8 % brutto. Entscheidend sind Bewirtschaftungskosten, realistische Auslastung und die steuerliche Gestaltung nach § 21 EStG / AfA.
Eine Ferienimmobilie ist eine Immobilie, die überwiegend zur kurzfristigen Vermietung an Feriengäste oder zur eigenen Urlaubsnutzung dient. Steuerlich, baurechtlich und mietrechtlich gelten besondere Regeln.
Einkünfte aus Ferienvermietung fallen unter § 21 EStG. Voraussetzung für vollen Werbungskostenabzug: Vermietung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage. Liegt die Eigennutzung über 10 %, werden Kosten anteilig gekürzt.
Besonderheit in M-V: Viele Ostseebäder erheben Zweitwohnungssteuer (200–1.500 €/Jahr). In Warnemünde und Kühlungsborn gelten Zweckentfremdungsverbote – rein private Feriennutzung kann genehmigungspflichtig sein.
Bebauungsplan: Viele B-Pläne in Kurorten schreiben Ferienwohnung als Nutzungsart explizit vor oder aus.
Zweckentfremdungsverbot: In angespannten Märkten kann die Umwidmung zur Ferienwohnung verboten sein.
WEG-Teilungserklärung: Muss kurzfristige Vermietung gestatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Pflicht.
Hotspots Ostsee
Warnemünde, Kühlungsborn, Heiligendamm, Zingst, Binz: Auslastung 150–200 Tage/Jahr. Kaufpreise 3.500–8.000 €/m².
Hinterland & Seenplatte
Einstiegspreise 1.500–3.000 €/m², niedrigere Auslastung (80–130 Tage), weniger Regulierung. Trend: Naturnahe Retreats.
B-Plan & Nutzungsart: Ist Ferienvermietung baurechtlich zulässig?
WEG-Teilungserklärung: Erlaubt die Gemeinschaftsordnung kurzfristige Vermietung?
Steuerliche Gestaltung: 75-%-Regel, AfA, Umsatzsteuer-Option mit Steuerberater besprechen.
Renditerechnung: Realistische Auslastung ansetzen, nicht Prospektangaben übernehmen.
Verwaltung: Professionelle Vermietungsagentur einplanen (18–25 % der Mieteinnahmen).
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