Kaufpreisaufteilung – Gebäude- und Grundstücksanteil trennen
Die Kaufpreisaufteilung teilt den Immobilienkaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil auf. Diese Aufteilung ist steuerlich von großer Bedeutung, da nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist.
Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr AfA können Kapitalanleger geltend machen. Das BMF stellt dafür eine offizielle Arbeitshilfe bereit.
Die Kaufpreisaufteilung ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie in den Gebäudewertanteil und den Grundstückswertanteil. Nur der Gebäudeanteil kann über die AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich abgeschrieben werden. Die Aufteilung erfolgt in der Regel auf Basis der Bodenrichtwerte und des Gebäudesachwerts.
Steuerliche Bedeutung für Kapitalanleger
Kapitalanleger können nur den Gebäudeanteil über die AfA steuerlich abschreiben – in der Regel mit 2 % p.a. (Baujahr ab 1925) oder 2,5 % (vor 1925). Ein hoher Gebäudeanteil bedeutet höhere jährliche Steuerersparnis. Beispiel: Bei 200.000 € Kaufpreis und 70 % Gebäudeanteil (140.000 €) ergibt sich eine AfA von 2.800 € pro Jahr – die das zu versteuernde Einkommen direkt mindert.
Das offizielle Tool des Bundesfinanzministeriums
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe bereit, mit der die Kaufpreisaufteilung berechnet werden kann. Das Tool nutzt das vereinfachte Sachwertverfahren und die örtlichen Bodenrichtwerte. Wichtig: Das Finanzamt akzeptiert die BMF-Berechnung als Grundlage, kann aber abweichende Gutachten anfordern. Ein höherer Gebäudeanteil lässt sich ggf. durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten begründen.
Legale Möglichkeiten zur Optimierung
Im Kaufvertrag kann eine eigene Aufteilung vereinbart werden – diese muss jedoch wirtschaftlich plausibel sein. Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung marktgerecht ist. Ein Sachverständigengutachten, das einen höheren Gebäudeanteil nachweist, wird in der Regel akzeptiert (BFH-Urteil IX R 26/19). Auch der Kauf von Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsstand kann den Gebäudeanteil erhöhen.
Regionale Bodenrichtwerte als Grundlage
Bodenrichtwerte MV
Die Bodenrichtwerte variieren in Rostock erheblich – von 50 €/m² in Randlagen bis 400+ €/m² in der Innenstadt.
Hoher Gebäudeanteil
In Randlagen mit niedrigen Bodenrichtwerten fällt der Gebäudeanteil prozentual höher aus – Vorteil für AfA.
Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss Rostock veröffentlicht jährlich aktualisierte Bodenrichtwerte.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich wichtig?
Wie wird die Aufteilung berechnet?
Kann man die Aufteilung im Kaufvertrag festlegen?
Was ist das BMF-Tool?
Lohnt sich ein Gutachten für die Aufteilung?
Gilt die Kaufpreisaufteilung auch bei Eigentumswohnungen?
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