Die veraltete Bewertungsgrundlage für Grundsteuer – und warum sie durch neue Werte ersetzt wurde
Der Einheitswert war jahrzehntelang die Basis für die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland. Er wurde vom Finanzamt festgestellt und basierte auf Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost). Wegen massiver Verzerrungen durch fehlende Aktualisierung erklärte das Bundesverfassungsgericht das System 2018 für verfassungswidrig. Mit der Grundsteuerreform 2025 sind Einheitswerte als Bemessungsgrundlage in den meisten Bundesländern abgelöst worden.
Definition
Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgestellter Wert für Grundstücke und Gebäude, der historischen Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) oder 1935 (Ostdeutschland, also auch Mecklenburg-Vorpommern) entspricht. Er diente als Bemessungsgrundlage für Grundsteuer, Erbschaftsteuer und früher auch für Vermögensteuer. Seit der Grundsteuerreform 2025 wird er für Grundsteuerzwecke durch neue Grundsteuerwerte ersetzt.
Geschichte und Verfassungswidrigkeit
Das Bundesverfassungsgericht entschied am 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14), dass die Einheitsbewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer mit dem Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 GG) unvereinbar ist. Grund: Die Einheitswerte spiegeln die tatsächlichen Verkehrswerte nicht mehr wider. Ein Grundstück in der Rostocker Innenstadt, das seit 1935 im Wert erheblich gestiegen ist, wurde steuerlich genauso bewertet wie ein vergleichbares Objekt mit geringem Marktwert.
Das Gericht setzte dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019, um eine Neuregelung zu schaffen, und erlaubte eine Übergangsfrist bis Ende 2024 für die Weitergeltung der alten Einheitswerte. Ab 2025 gelten die neuen Grundsteuerwerte.
Einheitswert in Mecklenburg-Vorpommern
In den neuen Bundesländern wie MV basierte der Einheitswert auf Wertverhältnissen von 1935 – also auf Werten aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg. Da in der DDR keine Neubewertung stattfand und nach der Wiedervereinigung zunächst die alten Ost-Einheitswerte weitergeführt wurden, entstanden besonders gravierende Verzerrungen. Ein Mehrfamilienhaus in Rostock-Südstadt hatte einen Einheitswert, der in keiner erkennbaren Relation zum tatsächlichen Marktwert stand.
Mit der Grundsteuerreform 2025 hat MV das Bundesmodell übernommen, das auf neuen Grundsteuerwerten basiert, die 2022 von den Finanzämtern neu festgestellt wurden. Die neuen Bescheide wurden den Eigentümern zugesandt.
Einheitswert vs. Grundsteuerwert ab 2025
Einheitswert (bis 2024)Basis: Wertverhältnisse 1964/1935. Keine Anpassung an Marktentwicklung. Führte zu massiven Ungleichbehandlungen.
Wichtig für Eigentümer in Rostock: Die neue Grundsteuer kann je nach Objekt höher oder niedriger ausfallen als bisher. Entscheidend ist neben dem neuen Grundsteuerwert auch der Hebesatz der Stadt Rostock. Büchel Immobilien empfiehlt: Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid auf Plausibilität und wenden Sie sich bei Unklarheiten an einen Steuerberater.
Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert?
Der Einheitswert ist ein steuerlicher Bemessungswert auf Basis historischer Wertverhältnisse (1964 West / 1935 Ost) und hat mit dem aktuellen Marktwert fast nichts zu tun. Der Verkehrswert hingegen entspricht dem tatsächlichen Preis, den eine Immobilie am freien Markt erzielen würde. Beide Werte können extrem weit auseinanderliegen – besonders in Rostock, wo die Immobilienpreise seit 1935/1964 stark gestiegen sind.
Gilt der Einheitswert noch?
Für Grundsteuerzwecke nicht mehr – ab 2025 gelten neue Grundsteuerwerte. In anderen Bereichen (z. B. für landwirtschaftliche Betriebe oder Betriebsvermögen) können Einheitswerte noch eine Rolle spielen. Die Einheitsbewertung für Grundstücke wurde durch das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 und die Neubewertung 2022 abgelöst.
Wie hoch war der Einheitswert typischerweise in Rostock?
Einheitswerte in Mecklenburg-Vorpommern basierten auf Verhältnissen von 1935 und lagen für Wohngebäude typischerweise zwischen wenigen tausend und einigen zehntausend Euro – während die tatsächlichen Verkehrswerte das Hundertfache betragen konnten. Diese extreme Diskrepanz war der Grund für die Verfassungswidrigkeit des alten Systems.
Was passiert, wenn der neue Grundsteuerwert falsch ist?
Sie können gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen – innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. In vielen Fällen wurden bereits Masseneinsprüche zugelassen. Ein Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein kann prüfen, ob der festgestellte Wert plausibel ist. Das Finanzamt Rostock ist für MV-Objekte in Rostock zuständig.
Beeinflusst der Einheitswert den Kaufpreis einer Immobilie?
Nein, der Einheitswert hat keinerlei Bedeutung für den Kaufpreis am freien Markt. Kaufpreise werden durch Angebot und Nachfrage, Lage, Zustand und Ausstattung bestimmt. Der Einheitswert (bzw. der neue Grundsteuerwert) beeinflusst lediglich die jährliche Grundsteuerlast – und damit indirekt die laufenden Kosten einer Immobilie.
Hinweis: Steuerrechtliche Informationen ohne Gewähr. Büchel Immobilien Rostock.
