Immobilienlexikon · GrundstücksrechtAuflassung
Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück – ohne sie findet kein Eigentumswechsel statt.
Geregelt in § 925 BGB, bildet die Auflassung das Herzstück jeder Immobilientransaktion in Deutschland. In Rostock und Mecklenburg-Vorpommern koordiniert Büchel Immobilien den gesamten Prozess – von der Verkaufsvorbereitung bis zur Grundbuchumschreibung.
§ 925 BGBRechtsgrundlage
4–12 WochenBis Grundbuch-Eintrag
1,0–1,5 %Notarkosten (Käufer)
PflichtFür jeden Kauf
DefinitionAuflassung (§ 925 BGB) ist die formgerechte, notarielle Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums an einem Grundstück oder einer Immobilie. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Auflassung kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden.
Ablauf
Von der Auflassung zur Eigentumsübertragung
Der Eigentumsübergang bei Immobilien folgt einem festgelegten Ablauf – die Auflassung ist dabei der entscheidende Rechtsakt.
1. Notarieller Kaufvertrag
Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notar. Die Auflassungserklärung wird in der Praxis fast immer im selben Termin abgegeben – eine separate Beurkundung ist möglich, aber unüblich.
2. Auflassungsvormerkung
Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer, bis der Eigentumsübergang vollzogen ist – der Verkäufer kann nicht mehr anderweitig verfügen.
3. Kaufpreiszahlung
Nach Eintragung der Vormerkung und Erfüllung aller Bedingungen – etwa Lastenfreistellung oder behördliche Genehmigungen – zahlt der Käufer den Kaufpreis.
4. Eigentumsumschreibung
Der Notar beantragt die Umschreibung in Abteilung I des Grundbuchs. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlicher Eigentümer – in Rostock dauert das typischerweise 4 bis 12 Wochen.
Rechtliche Grundlagen
Auflassung vs. Kaufvertrag – das Trennungsprinzip
Das deutsche Recht trennt strikt zwischen schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft und dinglichem Verfügungsgeschäft.
Der Kaufvertrag (§ 433 BGB) begründet die schuldrechtliche Verpflichtung: Der Verkäufer muss das Eigentum übertragen, der Käufer muss zahlen. Die Auflassung (§ 925 BGB) ist das dingliche Rechtsgeschäft, das den Eigentumswechsel tatsächlich bewirkt. Beide sind rechtlich voneinander unabhängig – das sogenannte Abstraktionsprinzip.
Praxis-HinweisIm Rostocker Immobilienmarkt werden Kaufvertrag und Auflassung standardmäßig in einem einzigen Notartermin beurkundet. Eine getrennte Beurkundung kommt nur in Ausnahmefällen vor – etwa bei Bauträgerkäufen mit aufschiebenden Bedingungen.
Verkäufer-Perspektive
Was die Auflassung für Eigentümer bedeutet
Zwischen Auflassung und Grundbuchumschreibung gibt es einen wichtigen Unterschied – den wirtschaftlichen vs. rechtlichen Eigentumsübergang.
Wirtschaftlicher ÜbergangMit der Kaufpreiszahlung gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt trägt er die laufenden Kosten und erhält etwaige Mieteinnahmen.
Rechtlicher ÜbergangErst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Bis dahin bleibt der Verkäufer formal im Grundbuch eingetragen. Zeitlicher VersatzIn Rostock vergehen zwischen Notartermin und Grundbuchumschreibung typischerweise 4 bis 12 Wochen – abhängig von der Auslastung des Amtsgerichts Rostock.
Regionaler Bezug
Auflassung in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern
Lokale Besonderheiten beim Eigentumsübergang in der Hansestadt und im Landkreis.
Grundbuchamt Rostock
Zuständig ist das Amtsgericht Rostock (Zochstraße 13). Bearbeitungszeiten für die Eigentumsumschreibung variieren – in Spitzenzeiten können bis zu 12 Wochen vergehen.
Besonderheit ETW
Bei Eigentumswohnungen in größeren Anlagen – etwa in Lütten Klein oder Evershagen – muss die Hausverwaltung eine Verwalterbestätigung ausstellen, bevor die Umschreibung beantragt werden kann.
Büchel Immobilien koordiniert Notar, Grundbuchamt und Hausverwaltung – damit zwischen Auflassung und Schlüsselübergabe keine unnötigen Verzögerungen entstehen.
Häufige Fragen
FAQ – Auflassung
Die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die rechtsverbindliche Einigung über den Eigentumswechsel (§ 925 BGB). Die
Auflassungsvormerkung wird kurz nach Kaufvertragsschluss im Grundbuch eingetragen und sichert den Käufer, bis die endgültige Umschreibung erfolgt. Die Vormerkung ist also eine Sicherungsmaßnahme, die Auflassung der eigentliche Rechtsakt.
Muss die Auflassung separat erklärt werden?
Nein, in der Praxis ist die Auflassung fast immer Teil des notariellen Kaufvertrags und wird beim selben Notartermin beurkundet. Eine separate Erklärung ist rechtlich möglich, kommt aber nur in Ausnahmefällen vor – etwa bei Bauträgerkäufen.
Wann werde ich rechtlich Eigentümer meiner Immobilie?
Erst mit der Eintragung im
Grundbuch werden Sie rechtlicher Eigentümer. Die Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe begründen nur den wirtschaftlichen Übergang. Die Grundbuchumschreibung dauert in Rostock in der Regel 4 bis 12 Wochen nach dem Notartermin.
Was kostet die Auflassung?
Die Auflassung ist Teil der Notargebühren, die beim Kaufvertrag anfallen. In Deutschland trägt üblicherweise der Käufer die
Notarkosten. Diese betragen ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises inklusive Grundbuchgebühren.
Kann eine Auflassung rückgängig gemacht werden?
Eine einmal erklärte Auflassung kann grundsätzlich nicht einseitig widerrufen werden. Nur in Ausnahmefällen – etwa bei arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) oder einem wirksamen vertraglichen Rücktrittsrecht – ist eine Rückabwicklung möglich. Nach erfolgter Grundbuchumschreibung wird die Lage noch komplexer.
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Büchel Immobilien begleitet Sie persönlich – von der Bewertung bis zum Notar.
HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: April 2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: § 925 BGB (Auflassung), § 873 BGB (Einigung und Eintragung), § 883 BGB (Vormerkung), Bürgerliches Gesetzbuch; Gutachterausschuss Rostock, Amtsgericht Rostock.
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