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Immobilienlexikon · Buchstabe I · Immobilienkauf
Inventarliste – bewegliches Inventar im Kaufvertrag
Die Inventarliste weist die mitverkauften beweglichen Gegenstände einer Immobilie mit eigenem Wert aus – getrennt vom Immobilienkaufpreis. Das schafft Klarheit bei der Übergabe und spart Grunderwerbsteuer.
Auf die Liste gehört alles, was beweglich ist und mitverkauft wird – von der Einbauküche bis zur Sauna. Nicht darauf gehören wesentliche Bestandteile, die ohnehin fest zur Immobilie zählen. Der Steuervorteil betrifft die Grunderwerbsteuer.
Eine Inventarliste (auch Inventarverzeichnis) ist eine Aufstellung der beweglichen Gegenstände, die zusammen mit einer Immobilie verkauft werden. Sie wird in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen und weist die Gegenstände mit einem eigenen Kaufpreisanteil aus. Weil auf bewegliches Inventar keine Grunderwerbsteuer anfällt, senkt eine sauber geführte Liste die Steuerlast – vorausgesetzt, die Werte sind realistisch.
Inhalt
Was gehört auf die Inventarliste?
Auf die Liste kommt, was beweglich ist und mitverkauft wird. Fest verbaute Teile gehören nicht dazu – sie sind ohnehin Teil des Kaufs.
Typisches InventarEinbauküche samt Geräten, freistehende Markise, Sauna, Kaminofen (sofern nicht fest verbaut), Gartenhaus, Möbel, Einbauschränke, Photovoltaik-Zubehör, Gartengeräte.
Gehört nicht daraufWesentliche Bestandteile wie Heizung, fest verlegte Böden, Sanitärobjekte, Mauerwerk oder Türen. Sie sind untrennbar mit der Immobilie verbunden und werden nicht separat ausgewiesen.
Vorsicht bei MietsachenGegenstände, die einem Mieter gehören (Scheinbestandteile), dürfen nicht mitverkauft werden – der Verkäufer ist nicht ihr Eigentümer.
Verkaufen mit Inventar? Wir stellen die Liste sauber zusammen und bewerten realistisch.
Der eigentliche Grund für die Inventarliste: Auf bewegliche Sachen fällt keine Grunderwerbsteuer an.
So funktioniert die Ersparnis
Der Inventarwert wird vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Nur der Immobilienanteil unterliegt der Grunderwerbsteuer. In Mecklenburg-Vorpommern beträgt sie 6,0 % – bei 15.000 € Inventar sind das 900 € gespart.
Auch Notar- und Grundbuchkosten
Da diese Kaufnebenkosten teils am beurkundeten Immobilienpreis hängen, kann ein sauber getrennter Inventarwert auch hier leicht entlasten. Der Effekt ist kleiner als bei der Grunderwerbsteuer, aber vorhanden.
Grenzen & Finanzierung
Was das Finanzamt – und die Bank – akzeptiert
Die Inventarliste hat zwei Grenzen: einen realistischen Wert und die Auswirkung auf die Finanzierung.
Realistischer Zeitwert
Angesetzt wird der aktuelle Gebrauchtwert, nicht der Neupreis. Überhöhte Beträge erkennt und streicht das Finanzamt. Belege, Fotos oder Kaufquittungen helfen im Zweifel.
Orientierung, keine feste Grenze
Als grobe Orientierung nennen Berater oft einen Inventaranteil um die 15 % des Kaufpreises, ab dem das Finanzamt genauer hinschaut. Eine gesetzliche Grenze ist das nicht – entscheidend bleibt der realistische Wert.
Finanzierungs-Falle
Banken beleihen nur die Immobilie, nicht das Inventar. Ein hoher Inventarwert senkt den beleihbaren Kaufpreis – der Anteil muss dann aus Eigenkapital kommen.
Praxis-Tipp:Die Inventarliste sollte vor der Beurkundung mit dem Notar und – bei Finanzierung – mit der Bank abgestimmt werden. So lassen sich Steuervorteil und Darlehenshöhe gemeinsam optimieren.
Immobilie in Rostock verkaufen? Wir begleiten von der Bewertung bis zum Notartermin.
Bei Häusern im Landkreis und Eigentumswohnungen in der Stadt ist eine klare Inventarliste ein wiederkehrendes Thema.
Streit bei der Übergabe vermeiden
Was auf der Liste steht, gehört zum Verkauf – was nicht darauf steht, darf der Verkäufer mitnehmen. Ein Abgleich mit dem Übergabeprotokoll stellt sicher, dass bei der Schlüsselübergabe alles vollständig ist.
6,0 % Grunderwerbsteuer in MV
Weil der Steuersatz in Mecklenburg-Vorpommern im oberen Bereich liegt, wirkt eine korrekte Inventarabgrenzung hier stärker als in Ländern mit 3,5 %. Bei größerem Inventar lohnt die sorgfältige Aufstellung besonders.
Wozu dient eine Inventarliste beim Immobilienkauf?
Die Inventarliste weist die mitverkauften beweglichen Gegenstände – etwa Einbauküche, Sauna oder Möbel – mit einem eigenen Wert aus und trennt sie vom Immobilienkaufpreis. Das schafft Klarheit darüber, was zum Verkauf gehört, und spart Grunderwerbsteuer, weil auf bewegliches Inventar keine anfällt.
Wie viel Grunderwerbsteuer spart eine Inventarliste?
Gespart wird der Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes auf den ausgewiesenen Inventarwert. In Mecklenburg-Vorpommern sind das 6,0 %. Bei 15.000 € realistisch bewertetem Inventar ergibt das eine Ersparnis von 900 €. Voraussetzung ist, dass die Werte dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen.
Was darf nicht auf die Inventarliste?
Nicht auf die Liste gehören wesentliche Bestandteile der Immobilie wie Heizung, fest verlegte Böden, Sanitärobjekte oder Türen – sie sind ohnehin Teil des Kaufs. Auch Gegenstände, die einem Mieter gehören (Scheinbestandteile), dürfen nicht aufgeführt werden, da der Verkäufer nicht ihr Eigentümer ist.
Wie hoch darf der Inventarwert sein?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht – maßgeblich ist der realistische Zeitwert. Als grobe Orientierung nennen Berater oft einen Inventaranteil um die 15 % des Kaufpreises, ab dem Finanzämter genauer prüfen. Wichtiger als eine Prozentgrenze ist, dass sich jeder Ansatz durch den tatsächlichen Gebrauchtwert belegen lässt.
Kann ein hoher Inventarwert die Finanzierung gefährden?
Ja. Banken beleihen nur den Wert der Immobilie, nicht das Inventar. Ein hoch angesetzter Inventaranteil senkt den beleihbaren Immobilienpreis und damit die mögliche Darlehenshöhe – der Betrag muss dann aus Eigenkapital aufgebracht werden. Deshalb sollte die Inventarliste vor der Beurkundung mit Notar und Bank abgestimmt werden.
Immobilie mit Inventar verkaufen?
Büchel Immobilien Rostock – seit 1995 in Rostock und im Landkreis. Wir bewerten realistisch und regeln Inventar sauber.
HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Bewertung und den Ansatz von Inventar im Einzelfall wenden Sie sich an einen Notar oder Steuerberater. Stand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen: §§ 93–97 BGB; Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); Finanzgericht Köln zur Grunderwerbsteuer auf Inventar. Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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