Zubehör bei Immobilien – was gehört dazu nach §97 BGB?
Einbauküche, Markise, Gartenhaus – was beim Immobilienverkauf mitverkauft wird und was nicht, regelt der Zubehörbegriff des BGB. Die Abgrenzung hat handfeste Folgen für den Kaufvertrag und die Grunderwerbsteuer.
Nach §97 BGB ist Zubehör eine bewegliche Sache, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dient und in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zu ihr steht. Beim Immobilienverkauf bestimmt die Zubehöreigenschaft, ob ein Gegenstand automatisch mitverkauft wird oder separat vereinbart werden muss. Das wirkt sich auf den Kaufvertrag, die Grunderwerbsteuer und den Besitzübergang aus. Auch für die Sachmängelhaftung ist die Zuordnung relevant.
Zubehör sind nach §97 BGB bewegliche Sachen, die – ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein – dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Bei Immobilien bedeutet das: Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind (keine wesentlichen Bestandteile nach §94 BGB), aber dauerhaft der Nutzung des Grundstücks dienen. Zubehör teilt grundsätzlich das rechtliche Schicksal der Hauptsache – wird also beim Verkauf automatisch mitveräußert, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Typisch Zubehör
Einbauküche (wenn nicht fest verbaut) · Markise · Gartenhaus (nicht fundamentiert) · Briefkasten · Müllboxen · Heizöl im Tank · Saunakabine · Wäschetrockner im Trockenraum · Außenrollläden · Alarmanlagen-Komponenten
Wesentliche Bestandteile (§94 BGB)
Heizungsanlage · Sanitärinstallation · Fenster · Türen · Estrich · fest eingemauerte Kamine · Fliesen · Aufzüge · Dachziegel – diese sind nicht Zubehör, sondern gehören kraft Gesetzes zum Grundstück.
Weder noch (beweglich, privat)
Möbel · Waschmaschine · Kühlschrank (freistehend) · Vorhänge · Lampen (nicht fest verdrahtet) · persönliche Gegenstände – diese gehen nicht automatisch mit über und müssen separat vereinbart werden.
Wesentliche Bestandteile (§94 BGB)
Fest mit dem Gebäude verbunden, können nicht ohne Zerstörung oder Veränderung des Wesens getrennt werden. Gehören kraft Gesetzes zum Grundstück. Der Eigentümer des Grundstücks ist automatisch Eigentümer dieser Teile. Immer im Kaufpreis enthalten, nicht separat vereinbar.
Zubehör (§97 BGB)
Beweglich, aber dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienend. Geht bei Verkauf grundsätzlich mit über (§311c BGB), kann aber vertraglich ausgeschlossen werden. Steuerlich relevant: Zubehör kann separat bepreist werden, was die Grunderwerbsteuer senkt.
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstückskaufpreis an – nicht auf mitverkauftes Zubehör, sofern dieses im Kaufvertrag separat ausgewiesen und realistisch bewertet ist. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und 15.000 € Zubehörwert (Einbauküche, Markise, Gartenhaus) spart der Käufer in MV 900 € Grunderwerbsteuer (6 % × 15.000 €).
Das Finanzamt akzeptiert angemessene Zubehörwerte. Überhöhte Ansätze (z. B. 50.000 € für eine gebrauchte Küche) werden beanstandet. Als Richtwert: maximal 15–20 % des Kaufpreises, realistischer Zeitwert. Der Notar beurkundet die Aufteilung und weist in der Regel auf eine plausible Bewertung hin.
Beispiel Rostock
Kaufpreis ETW 250.000 €, Zubehör (Küche, Markise, Außenjalousien): 12.000 €. GrESt-Ersparnis: 720 €. Nicht viel, aber bei den ohnehin hohen Nebenkosten in MV ein willkommener Vorteil.
Typische Zubehörliste
In Rostocker Kaufverträgen häufig als Zubehör ausgewiesen: Einbauküche, Markisen, Gartenhaus, Carport (nicht fundamentiert), Sauna, Kaminofen (freistehend), Außenbeleuchtung, Briefkastenanlage.
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Büchel Immobilien berät zu Kaufvertrag, Zubehör und Nebenkosten.