Kann der Verwalter selbst kündigen?

Ja – nach Dienstvertragsrecht unter Einhaltung vereinbarter oder gesetzlicher Kündigungsfristen.

WEG & Eigentumswohnung

Verwaltervertrag WEG

§ 26 WEG – Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters im Überblick

Der Verwaltervertrag regelt das Rechtsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihrem Verwalter. Er ist das Steuerungsinstrument der WEG und bestimmt Leistungsumfang, Vergütung und Laufzeit. Für Käufer einer Eigentumswohnung in Rostock lohnt sich ein Blick in diesen Vertrag vor dem Kauf.

Definition

Verwaltervertrag WEG: Der Verwaltervertrag ist ein Dienstvertrag nach §§ 611 ff. BGB zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und einer natürlichen oder juristischen Person (Verwalter), der den Umfang der Verwaltertätigkeit, die Vergütung und die Laufzeit regelt. Er muss zwingend von einem Beschluss der Eigentümerversammlung gedeckt sein. Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Bestellung und Verwaltervertrag laufen maximal 5 Jahre.

Gesetzliche Grundlage: § 26 WEG

§ 26 WEG regelt die Bestellung des Verwalters. Die wichtigsten Neuregelungen durch die WEG-Reform 2020 (WEMoG):

Neue Regelungen seit 2020· Erstbestellung max. 3 Jahre bei Neubau-WEGs
· Wiederbestellung max. 5 Jahre
· Kündigung jederzeit durch Beschluss möglich
· Abberufung aus wichtigem Grund vereinfacht
· Anspruch auf Haftpflichtversicherung

Pflichtinhalt des Verwaltervertrags· Umfang der Grundleistungen
· Zusatzleistungen gegen Mehrhonorar
· Vergütung (netto + MwSt.)
· Beginn und Ende der Amtszeit
· Informations- und Abrechnungspflichten

Vergütung des WEG-Verwalters

Eine gesetzlich vorgeschriebene Vergütung gibt es nicht. In der Praxis wird die Verwaltervergütung pro Wohneinheit und Monat vereinbart. Übliche Sätze in Mecklenburg-Vorpommern (2025):

Orientierungswerte Rostock: Grundverwaltung: 20–35 € je Einheit/Monat. Sondervergütungen für Mahnverfahren: 15–30 € je Fall. Jahresabrechnung: 50–100 € je Einheit. Eigentümerversammlung: 150–300 € pro Veranstaltung. Beachte: Angebote deutlich unter 20 € je Einheit/Monat deuten oft auf Unterdeckung hin – was zur Qualitätsverschlechterung führt.

Kündigung des Verwaltervertrags

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens 6 Monate nach der Abberufung – sofern nicht vertraglich eine kürzere Frist vereinbart wurde. Bei einem wichtigen Grund (z. B. schwere Pflichtverletzung, Veruntreuung) kann fristlos gekündigt werden.

Rostock-Praxis: In Rostock gibt es sowohl große Verwaltungsgesellschaften (die mehrere hundert Einheiten betreuen) als auch kleine Einzelverwalter. Der Zertifizierte WEG-Verwalter nach § 26a WEG ist seit Dezember 2023 Pflichtnachweis für neu bestellte Verwalter. Büchel Immobilien empfiehlt, im Rahmen der Kaufprüfung den aktuellen Verwaltervertrag anzufordern und auf Laufzeit, Vergütungshöhe und Kündigungsregelungen zu prüfen.

Grundleistungen vs. Sonderleistungen

Der Verwaltervertrag teilt die Leistungen in Grundleistungen (im Grundhonorar enthalten) und Sonderleistungen (gegen Mehrvergütung) auf. Typische Grundleistungen: laufende Buchführung, Hausgeldeinzug, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Einberufung und Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung. Typische Sonderleistungen: außerordentliche Versammlungen, größere Instandhaltungsmaßnahmen, gerichtliche Verfolgung säumiger Zahler.

Häufige Fragen zum Verwaltervertrag

Kann die Eigentümerversammlung den Verwalter einfach abberufen?

Ja – seit der WEG-Reform 2020 ist eine Abberufung durch Mehrheitsbeschluss jederzeit möglich, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Der Verwaltervertrag endet dann automatisch 6 Monate nach Abberufung, sofern keine kürzere Vertragsfrist vereinbart ist.

Wie lange darf ein Verwaltervertrag laufen?

Bei Erstbestellung für Neubauten maximal 3 Jahre, bei Wiederbestellung maximal 5 Jahre. Längere Laufzeiten sind nach § 26 WEG nicht zulässig und würden auf die Maximaldauer reduziert.

Was muss ein Verwaltervertrag mindestens enthalten?

Pflichtinhalt sind: Vertragsparteien, Beschreibung der Grundleistungen, Vergütung mit Umsatzsteuerausweis, Vertragsbeginn und Laufzeit sowie Regelungen zur Kündigung. Ein guter Verwaltervertrag enthält auch klare Regelungen zu Haftpflichtversicherung, Insolvenzsicherung und Informationspflichten.

Wer schließt den Verwaltervertrag ab?

Den Verwaltervertrag schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab, vertreten durch den zuvor durch Beschluss bestellten Verwalter selbst oder durch den Verwaltungsbeirat. Grundlage ist stets ein Beschluss der Eigentümerversammlung über Bestellung und Vertragskonditionen.

Kann der Verwalter selbst den Vertrag kündigen?

Ja – der Verwalter kann seinen Vertrag nach den allgemeinen Regeln des Dienstvertragsrechts kündigen, jedoch unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen. Bei längerer Vertragslaufzeit ist eine Kündigung ohne wichtigen Grund erst zum Vertragsende möglich.