Steuerüberblick & Kaufnebenkosten

Steuern beim Hauskauf

Der vollständige Steuerüberblick für Immobilienkäufer in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern

Wer eine Immobilie in Rostock kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Verschiedene Steuerarten fallen beim Erwerb an – einmalig oder wiederkehrend. Dieser Überblick erklärt alle relevanten Steuerarten für Immobilienkäufer in MV: von der Grunderwerbsteuer über die Grundsteuer bis zur Spekulationssteuer beim späteren Verkauf.

Überblick
Beim Immobilienkauf in Mecklenburg-Vorpommern fallen im Wesentlichen drei steuerrelevante Bereiche an: 1. Einmalig beim Kauf (Grunderwerbsteuer), 2. Laufend als Eigentümer (Grundsteuer), 3. Beim späteren Verkauf (Spekulationssteuer, ggf. Einkommensteuer auf Gewinn). Jeder Bereich hat eigene Regeln, Fristen und Ausnahmen.

1. Grunderwerbsteuer – die größte Kaufsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf in MV mit 6 % des Kaufpreises die teuerste Einzelsteuer. Sie fällt einmalig bei jedem entgeltlichen Grundstücks- oder Immobilienerwerb an und ist unmittelbar nach Beurkundung zu entrichten. Ohne Zahlungsnachweis stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese kein Grundbucheintrag.

Beispielrechnung Rostock: Kaufpreis 350.000 € × 6 % = 21.000 € Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten (~6.000–7.000 €). Allein diese drei Positionen kosten Sie als Käufer in Rostock etwa 27.000 € Nebenkosten – noch ohne eventuelle Maklercourtage.

Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer: Schenkungen, Erbschaften, Übertragungen unter nahen Angehörigen in gerader Linie (z. B. Eltern → Kind) sind grunderwerbsteuerfrei.

2. Grundsteuer – die jährlich wiederkehrende Last

Ab dem Jahr des Kaufs sind Sie als Eigentümer grundsteuerpflichtig. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben. In Rostock beträgt der Hebesatz für Grundsteuer B 590 % (Stand 2025). Bei einer typischen Eigentumswohnung liegt die jährliche Grundsteuer oft zwischen 100–300 €, bei Einfamilienhäusern in der Regel 300–700 €, abhängig von Lage und Objektgröße.

Für Vermieter ist die Grundsteuer als Werbungskosten absetzbar und auf Mieter umlagefähig. Für Selbstnutzer ist sie steuerlich nicht abzugsfähig.

3. Spekulationssteuer beim Verkauf

Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen als Spekulationssteuer (korrekt: privates Veräußerungsgeschäft § 23 EStG) mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Ausnahmen: Selbstgenutzte Immobilien sind nach 3 Jahren Selbstnutzung (inkl. Kaufjahr) von der Spekulationssteuer befreit – unabhängig von der 10-Jahres-Frist.

Vermietetes ObjektKeine Steuer nach 10 Jahren Haltedauer. Davor: Gewinn × persönlicher Steuersatz.
Selbstgenutztes ObjektBefreit, wenn im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren selbst bewohnt. Keine 10-Jahres-Frist nötig.

4. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Wer die Immobilie nach dem Kauf vermietet, muss Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) versteuern. Gegen die Einnahmen können zahlreiche Werbungskosten gerechnet werden: AfA-Abschreibung (2 % p. a. bei Gebäuden), Zinsen der Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Grundsteuer. In vielen Fällen entsteht in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

5. Erbschafts- und Schenkungsteuer

Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, fällt ggf. Erbschaftsteuer an. Die Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €. Selbstgenutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei auf Kinder oder Ehepartner übergehen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG). Für größere Immobilienvermögen empfiehlt sich frühzeitige Nachlassplanung mit einem Steuerberater in Rostock.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Grunderwerbsteuer→ Unbedenklichkeitsbescheinigung→ Grundsteuer Rostock 2025→ Spekulationssteuer→ Mietrendite

Weiterführende Links

→ Grunderwerbsteuer6 % in MV: alle Details zur Grunderwerbsteuer beim Hauskauf in Rostock.→ SpekulationssteuerWann Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig sind – und wann nicht.→ KaufnebenkostenAlle Kosten beim Immobilienkauf im Überblick: Steuer, Notar, Makler.
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Häufige Fragen zu Steuern beim Hauskauf

Welche Steuern zahle ich beim Hauskauf in MV?
Einmalig beim Kauf fällt die Grunderwerbsteuer an (in MV: 6 % des Kaufpreises). Laufend als Eigentümer die Grundsteuer (Hebesatz Rostock: 590 %, Stand 2025). Beim späteren gewinnbringenden Verkauf innerhalb von 10 Jahren ggf. Spekulationssteuer. Wer vermietet, zahlt Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen, kann aber Werbungskosten gegenrechnen.
Kann ich Steuern beim Hauskauf als Selbstnutzer absetzen?
Nein, die Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind für Selbstnutzer nicht steuerlich abzugsfähig. Wer hingegen vermietet, kann nahezu alle Kauf- und Finanzierungskosten als Werbungskosten geltend machen – einschließlich anteiliger Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Der entscheidende Unterschied: Einkunftserzielungsabsicht (Vermietung) vs. private Nutzung.
Fällt Mehrwertsteuer beim Hauskauf an?
In der Regel nein – private Immobilienkäufe zwischen Privatpersonen sind umsatzsteuerfrei. Anders bei Neubau vom Bauträger: Hier ist die Lieferung des Gebäudes umsatzsteuerpflichtig (19 %). Da Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer sich ausschließen, wird bei Neubau vom Bauträger oft nur auf den Grundstücksanteil Grunderwerbsteuer fällig. Ihr Notar und Steuerberater klären die Aufteilung.
Wie vermeide ich Spekulationssteuer beim Verkauf?
Entweder durch Einhaltung der 10-Jahres-Haltefrist bei vermieteten Objekten oder durch nachgewiesene Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Bei geplanten Investitionen in Rostock sollte die Halteperiode von Anfang an in der Investitionsstrategie berücksichtigt werden. Eine vorzeitige Aufgabe der Selbstnutzung ohne Abwarten der Fristen kann teuer werden.
Muss ich die Grunderwerbsteuer sofort zahlen?
Das Finanzamt stellt in der Regel innerhalb von 2–4 Wochen nach Beurkundung einen Grunderwerbsteuerbescheid aus. Die Zahlungsfrist beträgt typischerweise einen Monat. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Grundbuchumschreibung benötigt. In Rostock dauert der gesamte Prozess nach Kauf oft 8–12 Wochen.

Hinweis: Steuerrechtliche Informationen ohne Gewähr. Keine Steuerberatung. Sprechen Sie für individuelle Planung einen Steuerberater an. Büchel Immobilien Rostock.