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Teilungserklärung – einfach erklärt für Eigentümer

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz einer Wohnanlage. Sie legt fest, was Sondereigentum ist, was Gemeinschaftseigentum – und welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer hat.

Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, kommt an der Teilungserklärung nicht vorbei. Sie regelt die Spielregeln der Gemeinschaft – von den Miteigentumsanteilen bis zur Frage, ob ein Balkon verglast werden darf. Trotzdem liest sie kaum jemand vollständig. Das kann teuer werden.

Definition: Was ist eine Teilungserklärung?

Definition
Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung des Eigentümers, durch die ein Grundstück mit Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird (§ 8 WEG). Sie wird beim Grundbuchamt eingereicht und bildet zusammen mit der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan die rechtliche Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Die drei Bestandteile einer Teilungserklärung

Was als „die Teilungserklärung“ bezeichnet wird, besteht in der Praxis aus drei zusammenhängenden Dokumenten:

1. Teilungserklärung im engeren SinnBeschreibt die Aufteilung des Gebäudes: Welche Einheiten entstehen, welche Miteigentumsanteile (MEA) sind jeder Einheit zugeordnet, und was gehört zum Sondereigentum. Die MEA bestimmen unter anderem die Stimmrechte und die Verteilung der Kosten.
2. GemeinschaftsordnungRegelt das Zusammenleben: Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Tierhaltung, bauliche Veränderungen, Kostenverteilungsschlüssel, Stimmrechte in der Eigentümerversammlung. Oft der Teil, der beim Verkauf die meisten Fragen auslöst.
3. AufteilungsplanZeichnungen, die jede Einheit und ihre Grenzen darstellen. Jede Einheit erhält eine Nummer. Der Plan wird vom Bauamt mit einem Abgeschlossenheitsvermerk versehen – eine Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

Warum ist die Teilungserklärung beim Wohnungsverkauf so wichtig?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung verlangt jeder seriöse Käufer – und erst recht dessen Bank – die Teilungserklärung. Der Grund: Sie beantwortet zentrale Fragen zur Immobilie.

Was gehört mir – und was nicht?Fenster, Balkone, Stellplätze, Kellerräume – die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist oft anders, als Eigentümer glauben. Ein verglaster Balkon kann Sondereigentum sein – oder eben nicht. Das steht in der Teilungserklärung.
Welche Kosten trage ich?Der Kostenverteilungsschlüssel (nach MEA, nach Fläche oder nach Verbrauch) wirkt sich direkt auf das monatliche Hausgeld aus. Käufer wollen wissen, wie die Nebenkosten aufgeteilt werden – und ob Sonderumlagen drohen.
Was darf ich verändern?Dachgeschossausbau, Balkonverglasung, Einbau einer Klimaanlage – die Gemeinschaftsordnung regelt, was erlaubt ist und wofür die Zustimmung der WEG erforderlich ist. Ungenehmigte Umbauten können beim Verkauf zum Problem werden.
Praxis-Tipp: Fordern Sie die Teilungserklärung samt Nachträgen und aktuellen Beschlüssen frühzeitig an. Bei vielen Wohnungsverkäufen verzögert sich der Prozess, weil die Hausverwaltung Wochen braucht, um die Unterlagen zusammenzustellen.

Teilungserklärung in Rostock & Mecklenburg-Vorpommern

In Rostock gibt es einige Besonderheiten bei Teilungserklärungen – besonders bei Bestandswohnungen aus den großen Wohnanlagen der 1970er- und 1980er-Jahre:

Plattenbau-Privatisierung: Viele Eigentumswohnungen in Stadtteilen wie Lütten Klein, Evershagen, Toitenwinkel oder Schmarl wurden nach der Wende aus Beständen der Wohnungsgenossenschaften oder kommunaler Wohnungsunternehmen privatisiert. Die Teilungserklärungen stammen oft aus den frühen 1990er-Jahren und spiegeln die damalige Rechtslage wider. Seitdem wurde das WEG-Recht mehrfach reformiert (zuletzt 2020) – die alten Teilungserklärungen wurden aber nicht immer angepasst.

Konkret bedeutet das: Regelungen zur Kostenverteilung, zu baulichen Veränderungen oder zu Sondernutzungsrechten können veraltet sein. Das ist kein Dealbreaker – aber Käufer und Verkäufer sollten wissen, welche Regelungen noch gelten und welche durch neuere Beschlüsse oder die WEG-Reform 2020 überholt sind.

Büchel-Praxis: Bei Wohnungsverkäufen in Rostock prüfen wir die Teilungserklärung auf Auffälligkeiten – etwa veraltete Kostenverteilungsschlüssel, fehlende Sondernutzungsrechte für Stellplätze oder ungeklärte Zuordnungen von Kellerräumen. Details zum gesamten Ablauf finden Sie in unserem Ratgeber: Wohnung verkaufen.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Hausgeld → Grundbuch → Abgeschlossenheitsbescheinigung → Vorkaufsrecht

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Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Wo bekomme ich die Teilungserklärung her?

Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt (als Teil der Grundakte) und in der Regel auch bei der Hausverwaltung der WEG. Als Eigentümer können Sie sie dort anfordern. Die Hausverwaltung stellt sie üblicherweise als Kopie zur Verfügung – manche berechnen eine Gebühr für die Zusammenstellung. Beim Grundbuchamt in Rostock (Zochstraße 13, 18057 Rostock) kann jeder mit berechtigtem Interesse Einsicht nehmen.

Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?

Ja, aber nur mit der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und durch notarielle Beurkundung. In der Praxis ist eine Änderung aufwendig und teuer, weil jeder Eigentümer einzeln zustimmen und die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden muss. Bei Gemeinschaften mit vielen Einheiten ist das selten realistisch – stattdessen werden oft ergänzende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung gefasst.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum gehört dem einzelnen Eigentümer: die Wohnräume, Bodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Wände. Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung. Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Teilungserklärung – und ist einer der häufigsten Streitpunkte in WEGs.

Wohnung verkaufen? Unterlagen vorher klären.

Wir prüfen Teilungserklärung, Beschlusssammlung und WEG-Unterlagen – bevor der Käufer Fragen stellt, die Sie nicht beantworten können.

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