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Immobilienlexikon · Buchstabe S · GEG 2024
Sanierungspflicht – GEG-Anforderungen beim Eigentümerwechsel
Beim Kauf eines älteren Hauses greifen Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Innerhalb von 2 Jahren müssen bestimmte energetische Maßnahmen umgesetzt werden.
Das GEG schreibt Nachrüstpflichten vor, die bei Eigentümerwechsel innerhalb von 2 Jahren zu erfüllen sind. Das betrifft die Dämmung oberster Geschossdecken, den Heizungstausch und mehr. Was Käufer kalkulieren müssen.
Die Sanierungspflicht umfasst gesetzliche Nachrüstpflichten, die das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Bestandsgebäude vorschreibt. Bei Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) müssen bestimmte Maßnahmen innerhalb von 2 Jahren umgesetzt werden. Selbstnutzende Ein-/Zweifamilienhaus-Eigentümer seit 01.02.2002 sind unter bestimmten Bedingungen ausgenommen.
Pflichten
Welche Sanierungspflichten schreibt das GEG vor?
Drei Kernpflichten treffen Käufer älterer Immobilien.
Konstanttemperaturkessel (Öl/Gas) älter als 30 Jahre müssen ausgetauscht werden (§ 72 GEG). Ausnahmen: Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Heizungstausch-Kosten: 10.000–25.000 €.
Rohrleitungsdämmung
Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Kosten: 500–2.000 €.
Immobilie mit Sanierungspflicht? Wir kalkulieren die Gesamtkosten.
Wann greift die Sanierungspflicht – und wann nicht?
Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang.
2-Jahres-FristAb Eigentumsumschreibung im Grundbuch (nicht ab Kaufvertrag). In Rostock dauert die Umschreibung 4–8 Wochen nach Kaufpreiszahlung.
Ausnahme: AltbesitzerWer sein Ein-/Zweifamilienhaus seit 01.02.2002 selbst bewohnt, ist von den Nachrüstpflichten befreit. Bei Verkauf geht die Pflicht auf den Käufer über.
Ausnahme: Wirtschaftliche UnzumutbarkeitWenn die Sanierung wirtschaftlich unzumutbar ist (Kosten > eingesparte Energie über Nutzungsdauer), kann eine Befreiung beantragt werden. In der Praxis selten erfolgreich.
Kontrolle:Die Einhaltung wird von den Bezirksschornsteinfegern bei der Feuerstättenschau kontrolliert. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 50.000 €.
Kosten & Förderung
Was kostet die Sanierungspflicht – und was wird gefördert?
Die Pflichtmaßnahmen können teilweise gefördert werden.
Gesamtkosten typisch
Geschossdeckendämmung + Rohrdämmung: 5.000–10.000 €. Mit Heizungstausch: 15.000–35.000 €. Planung vor dem Kauf ist entscheidend – diese Kosten gehören in die Kaufkalkulation.
Viele Rostocker Bestandsimmobilien sind von der Sanierungspflicht betroffen.
Plattenbau: Oft schon saniert
In Stadtteilen wie Evershagen oder Lütten Klein wurden viele Plattenbauten nach 1990 umfassend saniert. Nachrüstpflichten sind oft bereits erfüllt.
Altbau: Häufig betroffen
In der Stadtmitte und KTV stehen viele Gebäude mit alten Heizungen und ungedämmten Dächern. Beim Kauf unbedingt den Energieausweis prüfen und Sanierungskosten einkalkulieren.
Das GEG schreibt vor: Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch alter Konstanttemperaturkessel (>30 Jahre) und Dämmung ungedämmter Rohrleitungen. Frist: 2 Jahre nach Eigentumsübergang.
Was kostet die Sanierungspflicht?
Geschossdeckendämmung: 3.000–8.000 €, Heizungstausch: 10.000–25.000 €, Rohrdämmung: 500–2.000 €. Gesamtkosten: 5.000–35.000 € je nach Umfang. Förderungen reduzieren die Kosten erheblich.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja. Wer ein Ein-/Zweifamilienhaus seit 01.02.2002 selbst bewohnt, ist befreit. Bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit kann eine Befreiung beantragt werden. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind vom Austausch ausgenommen.
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
Die Bezirksschornsteinfeger prüfen bei der Feuerstättenschau die Heizungsanlage. Verstöße gegen die Nachrüstpflichten können mit Bußgeldern bis 50.000 € geahndet werden.
Beratung zu Sanierungspflichten beim Kauf
Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.
HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: GEG §§ 47, 48, 71, 72, BAFA, KfW. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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