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Referenz

Eigentumswohnung Warnemünde – Referenz 396

Referenzobjekt aus unserer Vermittlungspraxis: eine Altbau-Eigentumswohnung im Dachgeschoss, zentral in Warnemünde gelegen. Der Standort klingt nach Selbstläufer – aber Dachgeschoss ohne Fahrstuhl, kein Balkon und ein bestehendes Mietverhältnis machen die Vermarktung differenzierter als „Warnemünde = verkauft sich von allein“.

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Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preis- und Provisionsangaben. Angaben ohne Gewähr.

65 m²Dachwohnung
3 ZimmerWarnemünde
Mod. 2012Altbau
VerkauftStatus
Kurzprofil / Fakten
  • ObjektartEigentumswohnung (Dachwohnung)
  • OrtRostock – Warnemünde
  • Wohnflächeca. 65 m²
  • Zimmer3
  • EtageDachgeschoss
  • HeizungZentralheizung (Gas)
  • BadWannenbad mit Fenster
  • KellerJa
  • Modernisiert2012
  • StatusVerkauft
Außenansicht der Wohnanlage Am Markt in Rostock-Warnemünde – Referenzobjekt 396 – Büchel Immobilien Rostock
Eigentumswohnung Warnemünde – Referenz 396.
Worum es hier geht

Warnemünde ist Rostocks Top-Tourismusort und Wohnstandort mit hoher Nachfrage. Am Marktplatz selbst herrscht Makrolage-Prämium: Fußgängerzone, Gastronomie, Ostsee-Nähe. Allerdings: Altbauten dominieren …

Ausgangslage

Wohnung mit besonderen Anforderungen

Eine Eigentumswohnung in Warnemünde, direkt am Marktplatz gelegen, sollte verkauft werden – eine Prime-Location mit einer Einschränkung: Dachgeschoss ohne Aufzug in einem älteren Gebäude, modernisierungsbedürftig. Die Wohnlage war Premium (Ostsee-Nähe, zentrales Warnemünde), aber die physischen Eigenschaften verlangten nach strategischer Vermarktung. Zielgruppe musste klar sein: nicht Familien mit kleinen Kindern, sondern Paare, Singles, Senioren mit weniger Möbeltransporten und Geduld für kleine Aufzugswege.
Herausforderungen

Worauf kommt es an?

Dachgeschoss-Lage ohne Aufzug als Feature positionieren

Klassischer Fehler: Die Aufzugs-Abwesenheit zu totschweigen. Stattdessen: Ehrlich kommunizieren, dass die Lage ideal für ältere Paare (Ruhe, Warnemünde-Flair) oder junge Singles ist – und dass weniger Treppen-Laufer weniger Betriebskosten im Haushaltsbudget bedeuten.

Altbau-Charme vs. Modernisierungsbedarf balancieren

Das Gebäude hat Stil, aber auch Verschleißspuren: Fassade, Heizung, Fenster. Wir mussten klare Kostenschätzungen für Sanierung machen – realistisch, nicht geschönt.

Konkurrenz in der Location

Warnemünde hat viele ETWs. Unsere am Marktplatz war Premium-Location, aber auch Premium-Preis. Wir mussten klar zeigen, warum diese Lage das Premium rechtfertigt – und für wen sie ideal ist.

Finanzierungs-Hürden für Käufer mit Senioren-Status

Ältere Käufer mit Fixrente haben oft Schwierigkeiten, Hypotheken zu bekommen. Wir mussten Käufer-Typ vorausdenken: Eher Bares, weniger Fremdkapital. Das Exposé musste Seniorenfreundlichkeit zeigen.

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Vermarktung & Ablauf

Unser Ansatz zur Vermarktung

Zielgruppen-Profile schärfen

Wir erstellten zwei klare Käufer-Profile: (1) Paare 50+ mit Meersehnsucht, die im Alter Ruhe wollen. (2) Junge Profis (30-40), die Zentrallage über Komfort stellen. Alle Marketing-Maßnahmen targetierten diese, nicht die breite Masse.

Video-Exposé mit Treppen-Realismus

Statt Fotos: Ein Video zeigte die Treppenwege realistisch – nicht dramatisiert, nicht beschönigt. Dies reduzierte Überraschungen bei Besichtigungen und schreckte ungeeignete Käufer vorab ab.

Gesamtkostenberechnung Warmmiete/Nebenkosten transparent

Die Hausgeld-Struktur wurde vollständig offengelegt: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Heizung (was kostet eine alt Heizung zu betreiben?). Käufer sahen Gesamtkost-Szenarien.

Energieausweis und Sanierungsfahrplan

Der Energieausweis zeigte ehrlich: Nicht optimal, aber nicht katastrophal. Ein Fahrplan für Fenster-Austausch, Heizungs-Sanierung und Dämmung gab Kaufinteressenten Handlungsorientierung.

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Ergebnis & Learnings

Das Ergebnis

Zielgerichteter Käufer mit realistischen Erwartungen

Ein Paar (56/58) kaufte die Wohnung mit vollem Bewusstsein für Treppen-Lage und Alter des Hauses. Sie suchten genau das: zentrale Wohnlage in Warnemünde, moderate Maklergebühren. Perfektes Match.

Faire Preiseinigung ohne Überraschungen

Der Maklercourtage-Prozess verlief zügig. Keine Käufer-Rücktritte wegen „versteckter“ Treppen – da alles transparent war.

Sauberer Übergabe mit Verständnis für Altbau-Realität

Der neue Eigentümer verstand, dass Kaufnebenkosten + mögliche Reparaturen Teil des Deals sind. Die Teilungserklärung und Eigentumswohnung-Unterlagen flossen problemlos in Notar-Prozess.

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Häufig gestellte Fragen zur Referenz

Lässt sich eine Dachgeschosswohnung ohne Fahrstuhl in Warnemünde gut verkaufen?
Ja – aber an eine andere Zielgruppe als eine barrierefreie Erdgeschosswohnung. Entscheidend ist, dass die Einschränkung von Anfang an transparent kommuniziert wird, damit nur passende Interessenten besichtigen. Warnemünde als Standort hilft, ersetzt aber keine realistische Einordnung. Angaben ohne Gewähr.
Was ist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu beachten?
Vermietete Wohnungen sprechen primär Kapitalanleger an. Für Selbstnutzer kommt die Frage nach Eigenbedarfskündigung und Fristen hinzu. Beides muss im Verkaufsprozess offengelegt und realistisch eingeordnet werden – pauschale Aussagen helfen weder Verkäufer noch Käufer. Angaben ohne Gewähr.
Kann ich aus dieser Referenz ableiten, was meine Warnemünder Wohnung wert ist?
Nein. Innerhalb von Warnemünde gibt es erhebliche Unterschiede – je nach Straßenzug, Geschoss, Ausstattung und Vermietungsstatus. Für eine belastbare Einschätzung ist immer eine individuelle Bewertung nötig, die diese Faktoren berücksichtigt. Angaben ohne Gewähr.

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