Immobilien-Lexikon · Steuern & Recht

Werbungskosten §9 EStG – Vermieter & Anleger – Definition, Bedeutung & Praxis

Die Werbungskosten sind alle Kosten, die bei der Vermietung entstehen und vom Mieteinnahmen abzugsfähig sind.

Werbungskosten nach §9 EStG mindern die Steuerlast von Vermietern massiv. In Rostock beträgt die durchschnittliche Mietrendite vor Steuern ca. 5 %.

DEFINITION

Werbungskosten §9 EStG – Vermieter & Anleger: Nach §9 EStG alle notwendigen Aufwendungen, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung dienen. Sie mindern die zu versteuernden Einkünfte Euro-für-Euro.

Abzugsfähige Werbungskosten

Betriebskosten (Nebenkosten): Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Strom (falls vermieterfinanziert), Versicherungen, Hausverwaltung (ca. 10–15 % der Miete), Müllgebühren.

Reparatur und Instandhaltung: Dach-Reparatur, Heizungs-Reparatur, Maler-Arbeiten (unter 1.000 € netto). Fensterreparatur, Rohrbruch-Behebung. Nicht abzugsfähig: Modernisierungen, Neubaukosten.

Abschreibung und sonstige Kosten

Abschreibung (AfA) nach §7 EStG: 2 % (Altbau bis 1924) oder 2,5 % (Neubau/nach 1924) pro Jahr. Beispiel: Kaufpreis 300.000 € für Gebäude, davon 75 % Gebäudewert (225.000 €) × 2 % = 4.500 €/Jahr Steuerabzug.

Finanzierungskosten: Hypothekenzinsen sind voll abzugsfähig (nicht die Tilgung). Maklergebühren beim Verkauf (3–7 %) sind Werbungskosten.

Optimierung der Mietrendite

Am Rostocker Markt: Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung für 200.000 € mit 1.200 €/Monat Miete (6 % Brutto-Rendite). Mit Werbungskosten reduziert sich die Netto-Rendite auf ca. 2–3 %.

Gezielte Modernisierung mit Umlage erhöht Mieteinnahmen und damit absolute Gewinne. Vermögensverwaltungs-GmbH: Gründung ermöglicht Zusammenfassung von Werbungskosten und reduziert Komplexität.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Afa Abschreibung→ Mietrendite→ Spekulationssteuer→ Kapitalertragsteuer

Weiterführende Themen

AfA – AbschreibungJahres-Steuerabzug für GebäudeMietrenditeBerechnung der RentabilitätSpekulationssteuerBesteuerung bei Verkauf

Häufige Fragen

Kann ich Fahrtkosten zum Mietobjekt absetzen?
Nein, Fahrten zum Objekt sind private Fahrten. Nur tatsächliche Reparatur-/Besichtigungsfahrten sind abzugsfähig.
Ist die Maklergebühr beim Kauf ein Werbungskösten?
Nein, beim Kauf ist Makler eine Anschaffungsnebenkosten. Nur beim späteren Verkauf ist die Maklergebühr Werbungskosten.
Kann ich Leerstand als Werbungskosten geltend machen?
Ja, Nebenkosten sind auch bei Leerstand abzugsfähig.
Welche Handwerker-Quittungen brauche ich?
Rechnungen (nicht Schwarzarbeit). Bei über 1.000 € sollte der Handwerker ein Verzeichnis mitliefern.
Kann ich Renovierungskosten für die nächste Miete abziehen?
Nein, Renovierung ist i.d.R. Modernisierung und wird abgeschrieben, nicht abgezogen.
→ Afa Abschreibung→ Mietrendite→ Spekulationssteuer→ Kapitalertragsteuer
Professionelle Beratung zur Werbungskosten §9 EStG – Vermieter & Anleger

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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.