Tilgung – Der Weg zur schuldenfreien Immobilie
Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Darlehensrate, der zur Rückzahlung der Kreditschuld verwendet wird. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Immobiliendarlehen abbezahlt.
Für Immobilienkäufer in Rostock und MV ist die Tilgungshöhe eine der wichtigsten Stellschrauben der Baufinanzierung. Wir erklären die Zusammenhänge und rechnen Beispiele vor.
Die Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung eines Darlehens. Beim Annuitätendarlehen – dem Standardmodell der Baufinanzierung – bleibt die monatliche Rate konstant. Der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit, während der Tilgungsanteil steigt. Die Restschuld verringert sich mit jeder Zahlung.
Annuitätentilgung
Die monatliche Rate (Annuität) setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung = 1.375 € Rate/Monat. Zu Beginn: 875 € Zinsen + 500 € Tilgung. Nach 10 Jahren: 680 € Zinsen + 695 € Tilgung.
Tilgungsrate wählen
Je höher die Anfangstilgung, desto kürzer die Laufzeit und geringer die Gesamtzinsen. Empfehlung: Mindestens 2 % Tilgung, besser 3 %. Bei niedrigen Zinsen war 1 % üblich – das führte bei Zinsanstieg zu sehr langen Laufzeiten und hoher Restschuld bei Anschlussfinanzierung.
Annuitätentilgung
Standardmodell: Konstante Rate, steigender Tilgungsanteil. Planungssicher und von allen Banken angeboten. Ergänzbar durch Sondertilgungen für schnellere Entschuldung.
Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen wird innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt. Kein Restschuldrisiko, aber höhere monatliche Rate. Ideal bei hohem Einkommen und Wunsch nach Planungssicherheit.
Faustregeln
Zins + Tilgung sollten mindestens 5 % betragen (z. B. 3,5 % Zins + 2 % Tilgung = 5,5 %). Das Darlehen sollte vor dem Renteneintritt getilgt sein. Maximal 35 % des Nettoeinkommens für die Rate einplanen – Puffer für unerwartete Ausgaben behalten.
Tilgungswechsel
Viele Banken bieten die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Zinsbindung ein- bis zweimal zu ändern. Das schafft Flexibilität, wenn sich die Einkommenssituation ändert (z. B. Elternzeit oder Gehaltserhöhung).
Moderate Kaufpreise
Im Vergleich zu Metropolen wie Hamburg oder München sind die Kaufpreise in Rostock moderater. Das ermöglicht vielen Käufern eine höhere Anfangstilgung von 3 % oder mehr – und damit eine schnellere Entschuldung.
Eigenkapital einplanen
In MV liegen die Kaufnebenkosten bei ca. 10–12 % (6 % Grunderwerbsteuer). Wer mindestens 20 % Eigenkapital mitbringt, erhält bessere Zinskonditionen und kann die Tilgung höher ansetzen.
Was ist Tilgung bei einem Immobiliendarlehen?
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Was passiert bei zu niedriger Tilgung?
Kann ich die Tilgungsrate während der Laufzeit ändern?
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