Immobilienlexikon · Prozess & Ablauf

Vorvertrag (Letter of Intent)

Bindung vor dem Hauptvertrag – was ein Vorvertrag bedeutet und wann er sinnvoll ist.

Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf ist eine rechtlich bindende Vereinbarung, durch die sich Käufer und Verkäufer verpflichten, einen Hauptkaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu schließen. Er ist nicht zu verwechseln mit der Reservierungsvereinbarung – ein Unterschied mit erheblichen rechtlichen Konsequenzen.

▼ Definition
Vorvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den sich beide Parteien zum Abschluss eines bestimmten, inhaltlich weitgehend festgelegten Hauptvertrags verpflichten. Da der Hauptvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden muss, muss auch der Vorvertrag zwingend notariell beurkundet werden – sonst ist er nichtig.

Vorvertrag vs. Reservierungsvereinbarung

Der Vorvertrag ist ein vollwertiger, notariell zu beurkundender Vertrag mit Kontrahierungszwang. Wer unterschreibt, ist verpflichtet, den Hauptvertrag zu schließen – andernfalls kann Schadensersatz verlangt werden.

Die Reservierungsvereinbarung dagegen ist in der Praxis regelmäßig unwirksam: Gerichte haben Klauseln mit pauschalen Reservierungsgebühren häufig als AGB-widrig eingestuft.

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Formerfordernis und Nichtigkeitsfolge

Da ein Kaufvertrag über Grundstücke der notariellen Form bedarf, gilt dies zwingend auch für den Vorvertrag. Ein schriftlich oder mündlich geschlossener Vorvertrag über eine Immobilie ist nach § 125 BGB nichtig.

In der Praxis kommt es vor, dass Käufer oder Verkäufer in Rostock einer undatierten schriftlichen Absprache Vertragscharakter beimessen. Das ist gefährlich: Wer darauf vertraut, hat ohne notarielle Beurkundung keine durchsetzbare Position.

Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?

Ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist sinnvoll, wenn: Baugenehmigung ausstehend, Finanzierung noch nicht abgeschlossen oder ein Erbfall die sofortige Verfügbarkeit des Verkäufers verhindert.

Die Kosten eines notariellen Vorvertrags liegen typisch bei 50–70 % der Hauptvertragskosten, da der Notar erneut tätig wird und der Gegenstandswert identisch ist.

Häufige Fragen zum Thema Vorvertrag (Letter of Intent)

Muss ein Vorvertrag beim Immobilienkauf notariell beurkundet werden?
Ja, zwingend. Da der Hauptvertrag nach § 311b BGB notarieller Form bedarf, gilt diese Form auch für den Vorvertrag. Ein formloser Vorvertrag ist nach § 125 BGB nichtig.
Was ist der Unterschied zwischen Vorvertrag und Letter of Intent?
Ein LOI ist eine formlose Absichtserklärung ohne Bindungswirkung. Ein Vorvertrag ist rechtlich bindend und verpflichtet zum Hauptvertragsabschluss. Bei Immobilien muss der Vorvertrag beurkundet sein.
Kann ich aus einem Vorvertrag zurücktreten?
Nur unter den gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Rücktrittsvoraussetzungen. Wer ohne Grund zurücktritt, schuldet Schadensersatz.
Ist eine Reservierungsvereinbarung dasselbe wie ein Vorvertrag?
Nein. Eine Reservierungsvereinbarung ist i. d. R. formlos und hat keine Bindungswirkung. Nur der beurkundete Vorvertrag erzeugt echten Kontrahierungszwang.
Wie teuer ist ein Vorvertrag beim Notar in Rostock?
Ca. 50–70 % der Gebühren für den Hauptvertrag. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € sind das ca. 1.200–1.800 € Notargebühren.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Kaufvertrag Immobilien einfach erklärt→ Reservierungsvereinbarung einfach erklärt→ Notar beim Immobilienkauf – Ablauf, Kosten & Pflichten→ Notarielle Beurkundung erklaert | Buechel Immobilien Rostock→ Kaufpreisfaelligkeit erklaert | Buechel Immobilien Rostock

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