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Immobilienlexikon · Buchstabe U

Unbedenklichkeitsbescheinigung – das letzte Puzzleteil vor der Eigentumsumschreibung

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird keine Immobilie ins Grundbuch umgeschrieben. Sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde – oder kein Steueranspruch besteht.

In der Abwicklung eines Immobilienkaufs in Rostock ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung das letzte bürokratische Nadelöhr. Der Notar wartet auf sie, bevor er die Grundbuchumschreibung beantragt. Wer die Grunderwerbsteuer schnell zahlt, beschleunigt den Prozess.

Definition: Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Definition · GrEStG § 22
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (auch: steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung) ist eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts, dass der Grunderwerbsteuer-Anspruch aus einem Immobilienkauf entweder bezahlt ist, sichergestellt wurde oder gar nicht entstanden ist. Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung erst nach Vorlage dieser Bescheinigung vornehmen (§ 22 GrEStG).

Ablauf: Von der Beurkundung zur Unbedenklichkeitsbescheinigung

1. NotarterminKaufvertrag wird beurkundet. Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt.
2. GrunderwerbsteuerbescheidDas Finanzamt stellt einen Bescheid aus. In MV: 6 % des Kaufpreises. Zahlungsfrist: ca. 4 Wochen.
3. Zahlung der SteuerKäufer zahlt die Grunderwerbsteuer. Nach Zahlungseingang erteilt das Finanzamt die Bescheinigung.
4. GrundbuchumschreibungNotar reicht die Bescheinigung beim Grundbuchamt ein. Eigentumsumschreibung kann erfolgen.
Zeitfaktor: Vom Notartermin bis zur Grundbuchumschreibung vergehen typischerweise 6–12 Wochen. Der Flaschenhals ist oft die Bearbeitungszeit beim Finanzamt. Wer die Grunderwerbsteuer sofort nach Bescheiderhalt zahlt, verkürzt die Wartezeit erheblich.

Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?

In bestimmten Fällen entfällt die Grunderwerbsteuer – das Finanzamt stellt dann eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne dass Steuer bezahlt wird:

Steuerbefreiungen (Auswahl): Übertragung zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern. Schenkung. Erbschaft. Übertragung im geraden Verwandtschaftsverhältnis (Eltern → Kinder). In diesen Fällen erteilt das Finanzamt die Bescheinigung ohne Zahlungserfordernis.

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Häufige Fragen zur Unbedenklichkeitsbescheinigung

Wer beantragt die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Der Notar meldet den Kaufvorgang automatisch ans Finanzamt. Das Finanzamt erteilt die Bescheinigung nach Zahlungseingang und sendet sie an den Notar. Der Käufer muss selbst nichts beantragen – er muss lediglich die Grunderwerbsteuer nach Erhalt des Bescheids fristgerecht zahlen.
Wie lange dauert es, bis die Bescheinigung vorliegt?
Nach Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer dauert es je nach Finanzamt 1–4 Wochen. In Rostock ist das zuständige Finanzamt Rostock (Eikboom 1). Bei höherem Arbeitsaufkommen kann es länger dauern.
Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wird?
Das Finanzamt erteilt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – die Grundbuchumschreibung ist damit blockiert. Der Käufer bleibt wirtschaftlicher Besitzer, aber rechtlich nicht Eigentümer. Zudem fallen Säumniszuschläge an (1 % je Monat des ausstehenden Steuerbetrags).
Gilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nur für die Grunderwerbsteuer?
In diesem Kontext ja. Im allgemeinen Steuerrecht gibt es weitere Unbedenklichkeitsbescheinigungen (z.B. für das Geschäftskonzept), aber beim Immobilienkauf ist ausschließlich die grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach GrEStG § 22 relevant.
Kann der Notartermin ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung abgewickelt werden?

Der Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrags findet ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung statt – sie wird erst danach benötigt. Die Bescheinigung ist Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung: Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer erst ein, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Solange sie fehlt, ist der Käufer durch die Auflassungsvormerkung geschützt.

Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht bezahlt wird?

Das Finanzamt setzt eine Zahlungsfrist von in der Regel einem Monat nach Erhalt des Steuerbescheids. Wird diese versäumt, fallen Säumniszuschläge an (1 Prozent pro Monat auf den ausstehenden Betrag). Zusätzlich verzögert sich die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, was die Grundbuchumschreibung und damit den Eigentumswübertrag blockiert. In Rostock sollte die Zahlung daher unbedingt fristgerecht erfolgen.

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Hinweis: Alle Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025 – Büchel Immobilien Rostock.