Schriftform im Mietvertrag (§550 BGB)
§550 BGB verlangt für Wohnraum-Mietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Schriftform. Für Gewerberaum genügt seit dem 01.01.2025 die Textform. Wird die Form nicht gewahrt, gilt der Vertrag in beiden Fällen als unbefristet.
Erfahren Sie, wann die Schriftform zwingend ist, wie Staffelmietvereinbarungen und Nachträge formwirksam werden und welche Folgen ein Verstoß für Ihren Mietvertrag hat.
Die Schriftform im Mietvertrag nach §550 BGB (Satz 1) verlangt, dass ein Wohnraum-Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, in schriftlicher Form abgefasst sein muss. Für Geschäftsräume und Grundstücke gilt §550 BGB über §578 BGB seit dem 01.01.2025 nur noch mit der Maßgabe, dass die Textform (§126b BGB) genügt. Wird die jeweils erforderliche Form nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich gekündigt werden.
Anforderungen an die Schriftform nach §550 BGB
Die Schriftform nach §126 BGB erfordert, dass der gesamte Vertragsinhalt in einer Urkunde niedergelegt und von beiden Vertragsparteien eigenhändig unterschrieben wird. Bei einem Vertrag müssen beide Unterschriften auf derselben Urkunde stehen – separate Exemplare genügen nur, wenn jede Partei das für die andere bestimmte Exemplar unterzeichnet (§126 Abs. 2 BGB).
Die wesentlichen Vertragsbedingungen – Parteien, Mietgegenstand, Miethöhe, Mietdauer und etwaige Optionsrechte – müssen sich aus der Urkunde selbst ergeben. Anlagen und Nachträge sind nur dann formgerecht, wenn sie mit dem Hauptvertrag eine einheitliche Urkunde bilden, typischerweise durch feste Verbindung und Bezugnahme.
Besonderheit Gewerbemietvertrag: Im Gewerberaummietrecht gelten die vorstehenden Anforderungen an Urkunde und Unterschrift seit dem 01.01.2025 nicht mehr. Dort genügt die Textform: Der wesentliche Vertragsinhalt muss lesbar auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten und der Erklärende erkennbar sein. Das Formerfordernis selbst bleibt aber bestehen – wird auch die Textform nicht gewahrt, ist ein auf 5, 10 oder 15 Jahre angelegter Vertrag vorzeitig kündbar.
Wohnraum-Mietvertrag
Schriftform erforderlich bei Befristung > 1 Jahr – hier hat sich nichts geändert. In der Praxis sind die meisten Wohnraum-Mietverträge unbefristet, §550 greift daher seltener. Relevant bei Indexmiete oder Staffelmiete.
Gewerberaum-Mietvertrag
Seit dem 01.01.2025 genügt die Textform (§126b BGB) – eine E-Mail reicht. Das Formerfordernis bleibt praxisrelevant, weil Gewerbemietverträge typischerweise befristet mit langen Laufzeiten geschlossen werden. Auch jeder Nachtrag muss die Textform wahren.
Folgen eines Schriftformverstoßes
Die Rechtsfolge ist eindeutig: Der Mietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet, dass die vereinbarte Befristung unwirksam wird. Der Vertrag kann dann – frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Überlassung – mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden.
Für Vermieter kann dies nachteilig sein, wenn ein langfristiger Gewerbemietvertrag plötzlich kündbar wird – seit 2025 allerdings nur noch, wenn nicht einmal die Textform gewahrt ist. Der Mieter kann sich so vorzeitig lösen, obwohl eine 10-Jahres-Bindung vereinbart war. Für Mieter hingegen kann der Verstoß eine ungewollte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters eröffnen, etwa unter Berufung auf Eigenbedarf.
Nachträge, Ergänzungen & Heilung
Jede wesentliche Vertragsänderung muss dieselbe Form wahren wie der Hauptvertrag – bei Wohnraum die Schriftform, bei Gewerberaum seit 2025 die Textform. Ein rein mündlich vereinbarter Nachtrag – etwa eine Mieterhöhung oder eine Änderung der Mietfläche – kann den gesamten Vertrag „infizieren“ und die Befristung zu Fall bringen. Die Rechtsprechung des BGH ist hier streng.
Heilung: Ein Formmangel wird geheilt, wenn die Parteien einen formgerechten Nachtrag schließen, der alle wesentlichen Bedingungen enthält und auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt. Alternativ gilt der Mangel als geheilt, wenn der Vertrag bereits länger als ein Jahr in Vollzug ist und keine Partei kündigt (faktische Heilung durch Zeitablauf).
Salvatorische Schriftformklauseln – also Vertragsklauseln, die besagen, dass mündliche Nebenabreden unwirksam sind – schützten nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht vor den Folgen eines §550-Verstoßes. Für Gewerbemietverträge hat die Frage seit der Umstellung auf die Textform stark an Bedeutung verloren. Sie haben lediglich deklaratorischen Charakter.
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Wann braucht ein Mietvertrag die Schriftform?
Was passiert bei einem Schriftformverstoß?
Müssen auch Nachträge schriftlich sein?
Gilt §550 BGB auch für Gewerbe-Mietverträge?
Kann ein Schriftformmangel geheilt werden?
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