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Pachtvertrag

Der Pachtvertrag gewährt mehr Rechte als der Mietvertrag: Der Pächter darf die Frucht des Pachtgegenstands nutzen – wichtig für Gewerbe, Landwirtschaft und Gastronomie.

Pacht klingt nach Mete – ist es aber nicht. Während der Mieter nur das Nutzungsrecht hat, darf der Pächter auch die Erträge aus dem Pachtgegenstand einbehalten (sog. Fruchtziehungsrecht). Das macht den Unterschied. Wir erklären, wann Pacht statt Miete gilt und was für Objekte in Rostock und MV relevant ist.

Definition
Der Pachtvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag gemäß §§ 581 ff. BGB, durch den der Verpachter dem Pächter die Nutzung und Fruchtziehung überlässt. Der Pächter zahlt dafür einen Pachtzins. Typische Anwendungsfälle: Gastronomie, Landwirtschaft, Kleingarten, Gewerbebetriebe.

Miete vs. Pacht: Der entscheidende Unterschied

Der wesentliche Unterschied: Bei der Pacht darf der Pächter auch die Erträge aus dem Pachtgegenstand einbehalten (Fruchtziehungsrecht nach § 581 BGB). Bei der Miete hat der Mieter nur das Recht, die Sache zu nutzen.

Praktisches Beispiel: Wer ein Restaurant inklusive Inventar und Geschäftsbetrieb übernimmt, pachtet es – er führt den Betrieb weiter und behält die Einnahmen. Wer nur Räume für sein eigenes Restaurant mietet, schließt einen Mietvertrag.

MietvertragNur Nutzungsrecht. Für Wohnungen und einfache Räume.
PachtvertragNutzung + Fruchtziehung. Für Betriebe, Grundstücke, Gaststätten.
ErbbaurechtLangfristiges Recht, auf fremdem Grundstück zu bauen. Ähnlich, aber dingliches Recht.

Pacht in der Praxis: Typische Objekte in Rostock

In Rostock und Mecklenburg-Vorpommern sind Pachtverträge häufig bei: Gastronomie-Betrieben an der Warnow oder am Hafen, landwirtschaftlichen Flächen im Umland, Kleingartenparzellen (Bundeskleingartengesetz), Bootslieg- und Stellplätzen.

Beim Kauf einer verpachteten Immobilie tritt der Käufer in den bestehenden Pachtvertrag ein – ähnlich wie beim Mietrecht gilt: „Kauf bricht nicht Pacht“.

Wichtig: Ein bestehender Pachtvertrag läuft nach einem Eigentümerwechsel weiter. Als Käufer sollten Sie Pachtverträge vor dem Kauf gründlich prüfen.

Kündigung und Laufzeit des Pachtvertrags

Pachtverträge haben oft feste Laufzeiten mit Verlängerungsoption. Die Kündigungsfristen sind länger als bei Mietverträgen (§ 594a BGB: Jahresfristen bei Landpacht).

Betriebspacht ist weniger stark reguliert als Wohnraummiete. Vertragsfreiheit hat hier einen größeren Spielraum – umso wichtiger ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung.

Häufige Fragen

Was ist ein Erbbaurecht und wie unterscheidet es sich von der Pacht?
Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Die Pacht ist ein schuldrechtliches Nutzungsrecht. Erbbaurecht wird ins Grundbuch eingetragen, Pacht nicht.
Kann ein Pachtvertrag vorzeitig gekündigt werden?
Ja, bei wichtigem Grund fristlos. Ansonsten gelten die vertraglich vereinbarten Fristen. Bei Landpacht sind die Kündigungsfristen gesetzlich auf ein Jahr (zum Jahresende) festgelegt.
Muss ein Pachtvertrag notariell beurkundet werden?
Nein, grundsätzlich nicht. Ausnahme: Pacht von Grundstücken auf mehr als vier Jahre muss gemäß § 311b BGB Abs. 2 schriftlich abgefasst sein.
Was passiert mit dem Pachtvertrag beim Verkauf der Immobilie?
Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Pachtvertrags ein. „Kauf bricht nicht Pacht“. Der Alteigentümer haftet aber für Pächterforderungen bis zum Eigentumswechsel.
Gibt es steuerliche Besonderheiten bei Pachteinnahmen?
Pachteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und steuerpflichtig. Ausgaben können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

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