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IMMOBILIENLEXIKON · KAUF & VERKAUF
Kaufvertrag Immobilien – was Sie wissen müssen
Ohne Notar kein Kaufvertrag – die notarielle Beurkundung ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben.
Der Kaufvertrag ist das zentrale Rechtsdokument beim Immobilienerwerb. Er regelt Kaufpreis, Übergabe, Gewährleistungsausschluss und alle Bedingungen des Eigentumsübergangs. Ein Fehler oder eine fehlende Klausel kann später teuer werden – deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf den Inhalt, bevor man unterschreibt.
Definition: Was ist ein Immobilien-Kaufvertrag?
Definition
Der Immobilien-Kaufvertrag ist ein notariell beurkundeter Vertrag, durch den Eigentum an Grundstücken, Häusern oder Wohnungen übertragen wird. Die Notarpflicht ergibt sich aus § 311b BGB – mündliche oder privatschriftliche Vereinbarungen sind nichtig. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich Eigentümer; der Kaufvertrag allein genügt nicht.
Der Immobilien-Kaufvertrag ist ein notariell beurkundeter Vertrag, durch den Eigentum an Grundstücken, Häusern oder Wohnungen übertragen wird. Die Notarpflicht ergibt sich aus § 311b BGB – mündliche oder privatschriftliche Vereinbarungen sind nichtig. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich Eigentümer; der Kaufvertrag allein genügt nicht.
Pflichtinhalte eines Kaufvertrags
Vertragsparteien & ObjektVollständige Namen, Adressen und Geburtsdaten beider Parteien sowie exakte Grundstücksdaten aus dem Grundbuch: Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe.
Kaufpreis & FälligkeitGesamtkaufpreis in Euro, Zahlungsfrist (meist 4–6 Wochen nach Beurkundung) und Kontonummer des Verkäufers oder des Notaranderkontos.
Besitzübergang & ÜbergabeZeitpunkt des Besitzübergangs (in der Regel mit Kaufpreiszahlung), wer ab wann Nutzen und Lasten trägt und Zustand der Immobilie bei Übergabe.
Gewährleistung & SachmängelÜblicherweise vereinbaren die Parteien den Gewährleistungsausschluss – arglistig verschwiegene Mängel bleiben jedoch stets haftungsrelevant.
Hinweis: Belastungen im Grundbuch (Grundschulden, Dienstbarkeiten) werden im Kaufvertrag entweder übernommen oder zur Löschung vereinbart. Bestehende Mietverträge gehen nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) auf den Käufer über.
Ablauf vom Entwurf bis zur Eigentumsumschreibung
1. VertragsentwurfDer Notar erstellt einen Entwurf auf Basis der Angaben beider Parteien. Beide erhalten ihn zur Prüfung – gesetzliche Mindestfrist bei Verbrauchern: 14 Tage vor Beurkundung.
2. BeurkundungsterminDer Notar liest den Vertrag vollständig vor, klärt Fragen und nimmt die Unterschriften entgegen. Ab diesem Moment sind beide Parteien rechtsverbindlich gebunden.
3. AuflassungsvormerkungDer Notar beantragt sofort die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch – sie schützt den Käufer, bis die Kaufpreiszahlung erfolgt ist.
4. KaufpreiszahlungErst wenn der Grunderwerbsteuerbescheid und alle Löschungsbewilligungen vorliegen, gibt der Notar die Zahlungsfreigabe. Der Käufer zahlt direkt an den Verkäufer.
5. EigentumsumschreibungNach Kaufpreiseingang erklärt der Notar die Auflassung und beantragt die Umschreibung beim Grundbuchamt. Dauer typischerweise 4–10 Wochen.
6. SchlüsselübergabeBesitz und Schlüssel werden übergeben, sobald der Kaufpreis vollständig eingegangen ist – nicht erst nach der Grundbuchumschreibung.
Besonderheiten in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern
In Mecklenburg-Vorpommern beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises – einer der höchsten Sätze in Deutschland. Diese Steuer ist im Kaufvertrag ausgewiesen; der Notar leitet die Anzeige ans Finanzamt weiter. Ohne den Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen.
Büchel-Tipp für Rostock: Bei Kaufverträgen für vermietete Mehrfamilienhäuser sollten Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und eventuelle Sondervereinbarungen mit Mietern vor Beurkundung vollständig offengelegt werden. Unklarheiten führen häufig zu Nachverhandlungen oder Schadensersatzforderungen nach der Übergabe.
Häufige Fragen (FAQ)
Kann man nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags noch zurücktreten?
Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist bindend. Ein Rücktrittsrecht besteht nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde (z. B. bei fehlendem Finanzierungsnachweis) oder wenn der andere Teil eine wesentliche Vertragspflicht verletzt. Ein bloßes Umdenken berechtigt nicht zum Rücktritt.
Wer wählt den Notar beim Immobilienkauf in Rostock?
Der Käufer trägt in der Regel die Notarkosten und hat deshalb das Recht, den Notar zu wählen. In der Praxis wird der Notar häufig gemeinsam abgestimmt oder vom Makler empfohlen – die Entscheidung liegt aber beim Käufer.
Was bedeutet ‚Kauf bricht nicht Miete‘ im Kaufvertrag?
Ist die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet, tritt der Käufer automatisch als neuer Vermieter in alle bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB). Eine Kündigung allein wegen des Eigentümerwechsels ist nicht möglich.
Was kostet die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags in MV?
Die Notargebühren richten sich nach dem GNotKG und betragen inklusive Grundbuchgebühren ca. 1,5 % des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das rund 4.000–4.500 Euro.
Was ist eine Auflassung im Kaufvertrag?
Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang. Sie ist die Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung und wird üblicherweise zusammen mit dem Kaufvertrag oder nach vollständiger Kaufpreiszahlung erklärt.
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