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Steuerrecht & Kapitalanlage
Kapitalertragsteuer bei Immobilien
Wann die Abgeltungsteuer greift – und wann Immobiliengewinne anders besteuert werden
Kapitalertragsteuer (auch: Abgeltungsteuer) gilt für Kapitalerträge wie Zinsen, Dividenden und Fondsgewinne. Bei Immobilien gelten jedoch besondere Regeln: Direkte Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Immobilien unterliegen in der Regel nicht der Abgeltungsteuer, sondern der Einkommensteuer oder dem privaten Veräußerungsgeschäft. Dieser Eintrag klärt die Unterschiede.
Definition
Die Kapitalertragsteuer (KapESt) ist eine Quellensteuer auf Kapitalerträge nach § 43 EStG. Seit 2009 beträgt sie pauschal 25 % plus Solidaritätszuschlag (5,5 %) = effektiv 26,375 %, ggf. plus Kirchensteuer. Für Immobilien gilt: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus direkt gehaltenen Immobilien unterliegen nicht der Abgeltungsteuer, sondern werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Immobilien und Abgeltungsteuer – die wichtigsten Unterschiede
Direkte Immobilie (Privatbesitz)Mieteinnahmen → Einkommensteuer (§ 21 EStG). Veräußerungsgewinn → § 23 EStG (Speku-Steuer), nicht Abgeltungsteuer.
Immobilienfonds / REITsAusschüttungen und Gewinne aus Immobilienfonds → Abgeltungsteuer 25 %. Ausnahme: Teilfreistellung nach InvStG.
Immobilien-GmbHGewinne der GmbH → Körperschaftsteuer 15 %. Ausschüttung an Gesellschafter → Abgeltungsteuer 25 %.
Immobilienverkauf im BetriebsvermögenGewinn aus betrieblicher Immobilie → Einkommensteuer auf Gewerbegewinn, nicht Abgeltungsteuer.
Kapitalertragsteuer und Immobilienfonds
Wer über offene oder geschlossene Immobilienfonds in Immobilien investiert, zahlt auf Ausschüttungen und realisierte Fondsgewinne die Abgeltungsteuer. Seit der Investmentsteuerreform 2018 gilt jedoch eine Teilfreistellung: Bei offenen Immobilienfonds bleiben 60 % der Ausschüttungen steuerfrei (inländische Fonds), bei Auslandsfonds 80 %. Damit ist die effektive Steuerbelastung auf Immobilienfondsausschüttungen geringer als 25 %.
Beispiel Anleger Rostock: Ausschüttung eines deutschen Immobilienfonds: 1.000 €. Davon 40 % steuerpflichtig = 400 €. Abgeltungsteuer: 400 € × 26,375 % = 105,50 €. Effektive Steuerquote auf die 1.000 €: ca. 10,5 %.
Freistellungsauftrag und Steuerabzug bei Bausparverträgen
Wer Kapitalerträge aus immobilienbezogenen Sparprodukten (z. B. Bausparzinsen) erhält, kann einen Freistellungsauftrag bei der Bank stellen. Der jährliche Sparerpauschbetrag beträgt 1.000 € (Alleinstehende) bzw. 2.000 € (Verheiratete). Unterhalb dieser Grenze fällt keine Kapitalertragsteuer an. Zinsen aus dem Bausparvertrag fallen als Kapitalertrag unter die Abgeltungsteuer.
Immobilien als Altersvorsorge: steuerliche Aspekte
Viele Rostocker Eigentümer nutzen Immobilien als Teil ihrer Altersvorsorge. Dabei ist wichtig: Mieteinnahmen im Rentenalter sind weiterhin steuerpflichtig (§ 21 EStG). Ein Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer ist steuerfrei (keine Spekulationssteuer). Nur indirekte Immobilieninvestitionen (Fonds, Aktien) unterliegen der Abgeltungsteuer.
Häufige Fragen zur Kapitalertragsteuer bei Immobilien
Zahle ich auf Mieteinnahmen Abgeltungsteuer?
Nein. Mieteinnahmen aus direkt gehaltenen Immobilien unterliegen der Einkommensteuer (§ 21 EStG), nicht der Abgeltungsteuer. Sie werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, gegen den Kosten wie Zinsen, AfA, Reparaturen und Verwaltung als Werbungskosten abgezogen werden können.
Wann greift die Abgeltungsteuer bei Immobilien?
Bei indirekten Immobilieninvestitionen: Ausschüttungen aus Immobilienfonds, Dividenden aus Immobilien-AGs oder REITs unterliegen der Abgeltungsteuer (25 % zzgl. SolZ). Auch Bausparzinsen und Zinsen aus Immobiliendarlehen (auf Seiten des Gläubigers) fallen darunter.
Wie hoch ist die Abgeltungsteuer in Deutschland?
Der Satz beträgt pauschal 25 % auf Kapitalerträge, zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Steuer selbst. Das ergibt effektiv 26,375 %. Hinzu kommen ggf. Kirchensteuer (8 oder 9 % je nach Bundesland). Der Jahresfreibetrag (Sparerpauschbetrag) beträgt 1.000 € pro Person (seit 2023).
Zahle ich Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf?
Nein, in der Regel nicht. Gewinne aus dem Verkauf direkt gehaltener Immobilien durch Privatpersonen fallen unter § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft / Spekulationssteuer), nicht unter die Abgeltungsteuer. Der persönliche Einkommensteuersatz wird auf den Gewinn angewandt – oder gar keine Steuer, wenn die 10-Jahres-Frist eingehalten oder das Objekt selbst genutzt wurde.
Kann ich die Abgeltungsteuer mit der Günstigerprüfung umgehen?
Ja. Falls Ihr persönlicher Einkommensteuersatz unter 25 % liegt, können Sie im Rahmen der Steuererklärung eine Günstigerprüfung beantragen. Dann werden Ihre Kapitalerträge mit dem niedrigeren persönlichen Steuersatz versteuert. Das ist besonders relevant für Rentner und Geringverdiener.
Hinweis: Steuerrechtliche Informationen ohne Gewähr. Büchel Immobilien Rostock.
