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Immobilienlexikon · Buchstabe I · § 906 BGB
Immissionen – einfach erklärt im Nachbarrecht
Immissionen sind Einwirkungen wie Lärm, Gerüche, Rauch oder Erschütterungen, die vom Nachbargrundstück herüberkommen. § 906 BGB regelt, wann man sie dulden muss und wann nicht.
Ob Grillrauch, Laubbläser oder Baulärm – Immissionen sind einer der häufigsten Streitpunkte im Nachbarrecht. Anders als beim Überbau oder den Abstandsflächen geht es nicht um Bauwerke, sondern um „unwägbare Stoffe“. Wann eine Beeinträchtigung wesentlich ist und wann ein Ausgleich in Geld möglich ist, klärt diese Seite.
Immissionen sind die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräuschen, Erschütterungen und ähnlichen Einwirkungen (unwägbare Stoffe) von einem anderen Grundstück. Nach § 906 BGB kann der Eigentümer solche Einwirkungen nicht verbieten, soweit sie die Nutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Bei wesentlicher Beeinträchtigung kommt es darauf an, ob die Nutzung ortsüblich ist.
Wesentlich?
Wesentliche oder unwesentliche Beeinträchtigung
Der entscheidende Punkt ist, ob die Einwirkung „wesentlich“ ist – daran hängt die Duldungspflicht.
Unwesentlich → Duldungspflicht
Beeinträchtigt die Einwirkung die Nutzung nicht oder nur unwesentlich, muss sie geduldet werden. Als Faustregel gilt: Unwesentlich ist sie in der Regel, wenn die in Gesetzen oder Verordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte (z. B. TA Lärm, BImSchG) nicht überschritten werden.
Wesentlich → Abwehr möglich
Ist die Beeinträchtigung wesentlich, kann der Nachbar sie grundsätzlich abwehren – es sei denn, sie beruht auf einer ortsüblichen Nutzung, die wirtschaftlich zumutbar nicht zu verhindern ist.
Wichtig – keine Rechtsberatung:Ob eine Einwirkung „wesentlich“ ist, hängt von Intensität, Dauer, Häufigkeit, Tageszeit und dem Gebietscharakter ab und ist eine Einzelfallfrage. Bei konkretem Streit ist die Schiedsstelle der Gemeinde oder ein Fachanwalt der richtige Ansprechpartner. Wir unterstützen, wenn es um Bewertung oder Verkauf der betroffenen Immobilie geht.
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Auch eine wesentliche Beeinträchtigung muss unter Umständen hingenommen werden.
Ortsübliche Nutzung
Beruht die wesentliche Einwirkung auf einer nach den örtlichen Verhältnissen üblichen Benutzung des anderen Grundstücks, entfällt der Abwehranspruch – etwa Betriebsgeräusche in einem Gewerbegebiet.
Wirtschaftlich zumutbar
Voraussetzung ist, dass die Einwirkung nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die für Nutzer dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.
Gebietscharakter zählt
Was ortsüblich ist, hängt vom Charakter des Gebiets ab: In einem reinen Wohngebiet gelten andere Maßstäbe als in einem Misch- oder Gewerbegebiet.
Ausgleich
Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch
Muss der Eigentümer eine ortsübliche, nicht vermeidbare Einwirkung dulden, kann er unter Umständen Geld verlangen.
Ausgleich in Geld (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB)Muss der Eigentümer eine Einwirkung dulden, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung die ortsübliche Nutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
Zuführung durch besondere LeitungDie Zuführung von Immissionen durch eine besondere Leitung ist nach § 906 Abs. 3 BGB unzulässig – hier greift die Duldungspflicht nicht.
Bedeutung beim KaufErhebliche, dauerhafte Immissionen (z. B. an einer stark befahrenen Straße oder neben einem Gewerbebetrieb) können den Verkehrswert beeinflussen und gehören in eine ehrliche Objektbewertung.
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Neben dem BGB gilt in MV das Nachbarrechtsgesetz. Praxis-Hinweise:
Lage ehrlich einschätzen
Bahnnähe, Hauptstraßen oder Gewerbe in der Nachbarschaft wirken sich auf Wohnqualität und Preis aus. Eine realistische Wertermittlung berücksichtigt das.
Grenzwerte als Orientierung
Für Lärm geben Regelwerke wie die TA Lärm Orientierung. Sie ersetzen aber keine Einzelfallprüfung – die tatsächliche Beeinträchtigung zählt.
Streit vermeiden
Bei Nachbarstreit ist in MV oft die Schiedsstelle vor einer Klage einzuschalten. Für Bewertung und Verkauf stehen wir zur Seite – auch bei nachbarrechtlichen Fragen rund ums Objekt.
Muss ich Lärm oder Gerüche vom Nachbarn hinnehmen?
Es kommt auf die Wesentlichkeit an. Unwesentliche Beeinträchtigungen sind zu dulden (§ 906 Abs. 1 BGB) – als Anhaltspunkt gelten die Grenzwerte von TA Lärm und BImSchG. Wesentliche Beeinträchtigungen können Sie grundsätzlich abwehren, es sei denn, sie beruhen auf einer ortsüblichen, wirtschaftlich unvermeidbaren Nutzung.
Was bedeutet „ortsübliche Benutzung“?
Ortsüblich ist eine Nutzung, die nach den örtlichen Verhältnissen im betreffenden Gebiet üblich ist – etwa Betriebsgeräusche in einem Gewerbegebiet. Auch eine wesentliche Einwirkung muss geduldet werden, wenn sie ortsüblich und wirtschaftlich zumutbar nicht zu verhindern ist.
Bekomme ich Geld, wenn ich Immissionen dulden muss?
Möglicherweise. Nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn eine zu duldende Einwirkung die ortsübliche Nutzung oder den Ertrag Ihres Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
Wann ist eine Beeinträchtigung „wesentlich“?
Das ist eine Frage des Einzelfalls und hängt von Intensität, Dauer, Häufigkeit, Tageszeit und dem Charakter des Gebiets ab. Feste Grenzwerte geben Orientierung, ersetzen aber die Bewertung des konkreten Einzelfalls nicht.
Beeinflussen Immissionen den Immobilienwert?
Ja. Dauerhafte, erhebliche Immissionen – etwa Verkehrslärm oder Geruchsbelastung – können den Verkehrswert mindern. Eine ehrliche Wertermittlung berücksichtigt Lage und Umfeld und schafft Klarheit für Käufer und Verkäufer.
Fragen zu Lage, Umfeld oder Verkauf?
Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.
HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die rechtliche Prüfung eines konkreten Nachbar- oder Immissionsfalls wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder die Schiedsstelle Ihrer Gemeinde. Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, § 906), gesetze-im-internet.de, TA Lärm / BImSchG, Nachbarrechtsgesetz M-V. Letzte Aktualisierung: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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