WEG & Eigentumswohnung

Eigentümerversammlung

§§ 23–25 WEG – das zentrale Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Eigentümerversammlung ist das höchste Organ der WEG. Sie trifft alle wesentlichen Entscheidungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – von der Hausgeldfestsetzung bis zur Beschlussfassung über Modernisierungen. In Rostock mit seiner vielfältigen Wohnungseigentümerstruktur gehört das Verständnis dieser Veranstaltung zum Immobilien-Grundwissen.

Definition

Eigentümerversammlung: Die Eigentümerversammlung ist nach §§ 23–25 WEG die Versammlung aller Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft, in der durch Mehrheitsbeschluss über Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung entschieden wird. Sie muss mindestens einmal jährlich stattfinden und ist das einzige Organ, das rechtswirksame Beschlüsse für die WEG fassen kann.

Einberufung: Wer, wann und wie?

Nach § 24 WEG ist der Verwalter grundsätzlich für die Einberufung zuständig. Er muss die Versammlung mindestens einmal jährlich einberufen. Die Einladung muss schriftlich oder – wenn die Gemeinschaft dies per Beschluss zugelassen hat – auch elektronisch erfolgen und allen Eigentümern mindestens zwei Wochen vor dem Termin zugehen. Die Einladung muss die Tagesordnung enthalten.

Eine außerordentliche Eigentümerversammlung kann von Eigentümern einberufen werden, wenn diese mehr als 25 % der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 24 Abs. 2 WEG). In Rostock, wo viele WEGs aus kleinen Gemeinschaften mit 4–12 Einheiten bestehen, sind solche Minderheitsrechte praktisch relevant.

Beschlussfähigkeit

Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) ist die Eigentümerversammlung nach § 25 WEG immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Die frühere Regelung, nach der eine Mindestbeteiligung von 50 % der Miteigentumsanteile erforderlich war, wurde abgeschafft. Damit sind spontane Mehrheitsentscheidungen bei geringer Beteiligung aber auch einfacher möglich.

Mehrheitserfordernisse im Überblick

Einfache MehrheitAbstimmung nach Köpfen (§ 25 WEG) oder Miteigentumsanteilen (wenn Gemeinschaftsordnung dies vorsieht). Gilt für: Wirtschaftsplan, Hausordnung, laufende Verwaltungsmaßnahmen, Verwalterbestellung.

Qualifizierte MehrheitDoppelt qualifizierte Mehrheit (3/4 aller Eigentümer UND mehr als 50 % der Miteigentumsanteile) für grundlegende Änderungen der Gemeinschaftsordnung. Einstimmigkeit für Aufhebung der WEG.

Ablauf einer Eigentümerversammlung

Eine typische Eigentümerversammlung in Rostock folgt diesem Ablauf: (1) Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit durch den Verwalter. (2) Genehmigung des Protokolls der letzten Versammlung. (3) Jahresabrechnung: Vorlage und Genehmigung. (4) Wirtschaftsplan für das laufende Jahr. (5) Wahl des Verwaltungsbeirats (falls nötig). (6) Einzelne Tagesordnungspunkte (Instandhaltung, Modernisierung etc.). (7) Verschiedenes – ohne Beschlussfassung.

Nach der Versammlung: Der Verwalter muss das Protokoll innerhalb angemessener Zeit (in der Praxis: 2–4 Wochen) erstellen und versenden. Beschlüsse sind in die Beschlusssammlung aufzunehmen. Angefochtene Beschlüsse werden erst nach Ablauf der einmonatigen Klagefrist bestandskräftig.

Eigentümerversammlung in Rostock – praktische Aspekte

In Rostock sind WEGs besonders häufig in der KTV, der Südstadt, in Warnemünde und in Stadtmitte anzutreffen. Rostocker Altbauten aus der Gründerzeit wurden vielfach in Wohnungseigentum umgewandelt – teils mit 20–40 Einheiten und einer heterogenen Eigentümerstruktur (Eigennutzer, Kapitalanleger, Erbengemeinschaften). Das macht die Beschlussfassung bei Modernisierungen nach dem GEG anspruchsvoller.

Seit 2020 ist in § 23 Abs. 1 WEG auch die Beschlussfassung im Umlaufverfahren möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen. In kleinen Rostocker WEGs (2–4 Einheiten) ist dies eine praktische Alternative zur förmlichen Versammlung.

Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung

Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal jährlich muss der Verwalter zur Eigentümerversammlung einladen (§ 24 Abs. 1 WEG). In der Praxis findet die ordentliche Versammlung meist im Frühjahr statt, um die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu beschließen. Außerordentliche Versammlungen sind jederzeit möglich.

Was passiert, wenn ich nicht zur Eigentümerversammlung erscheine?

Sie können sich von einer anderen Person bevollmächtigen lassen, die in Ihrem Namen abstimmt. Erscheinen Sie weder persönlich noch vertreten, gilt Ihre Stimme als nicht abgegeben – Sie sind aber an alle gefassten Beschlüsse gebunden. Nur durch rechtzeitige Anfechtungsklage (1 Monat) können Sie rechtswidrige Beschlüsse angreifen.

Kann ich Tagesordnungspunkte beantragen?

Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann schriftlich die Aufnahme von Punkten auf die Tagesordnung verlangen (§ 23 Abs. 2 WEG). Bei einem Antrag auf außerordentliche Versammlung müssen Eigentümer mit mehr als 25 % der Miteigentumsanteile zusammenkommen.

Sind Online-Eigentümerversammlungen zulässig?

Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer per Beschluss ermächtigt werden, online an der Versammlung teilzunehmen. Reine Online-Versammlungen ohne physischen Versammlungsort sind möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen. In der Praxis haben viele Rostocker WEGs diese Möglichkeit noch nicht genutzt.

Wie wird ein Beschluss angefochten?

Beschlüsse können innerhalb eines Monats nach der Versammlung durch Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angegriffen werden. Für Rostock ist das Amtsgericht Rostock zuständig. Bis zur rechtskräftigen Aufhebung bleiben angefochtene Beschlüsse wirksam und müssen umgesetzt werden.