Beleihungsauslauf (LTV) – Kennzahl der Immobilienfinanzierung
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) bestimmt maßgeblich Zinssatz und Konditionen eines Baudarlehens. Je niedriger der LTV, desto günstiger die Finanzierung – ein Schlüsselwert für jeden Immobilienkauf in Rostock.
Die Formel ist einfach: LTV = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100. Wer unter 80 % bleibt, erhält die besten Konditionen. Wir erklären Berechnung, Zinsstufen und regulatorischen Hintergrund.
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert werden. Formel: LTV = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100. Beispiel: Darlehen 200.000 €, Beleihungswert 300.000 € → LTV = 67 %. Rechtliche Grundlage: §§ 14, 16 KWG sowie die Beleihungswertverordnung (BelWertV).
Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Marktwert: Er ist ein nachhaltiger, konjunkturunabhängiger Wert, den die Bank intern ermittelt. Er liegt typischerweise 10–20 % unter dem aktuellen Marktwert, um Risiken abzupuffern.
Bis 60 % LTV
Günstigste Konditionen. Niedrigster Zinsaufschlag, maximale Verhandlungsposition des Käufers.
60–80 % LTV
Mittlere Konditionen. Marktüblicher Standard für Immobilienfinanzierungen mit solidem Eigenkapitalanteil.
Über 80 % LTV
Deutlicher Zinsaufschlag, teils Risikoaufschlag oder Kreditablehnung. Ggf. Restschuldversicherung erforderlich.
In Rostock liegen Kaufpreise für Eigentumswohnungen je nach Stadtteil zwischen 2.500 und 5.000 €/m². Bei einem Beleihungswert-Abschlag von 15 % ergibt sich ein rechnerischer Beleihungswert von 2.125–4.250 €/m².
Das Kreditwesengesetz (KWG) verpflichtet Banken, den Beleihungsauslauf zu prüfen und zu dokumentieren. Seit Basel III müssen Banken höhere Eigenkapitalquoten für Darlehen mit hohem LTV hinterlegen – was die Zinsaufschläge erklärt.
In Rostock liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen je nach Stadtteil zwischen 2.500 und 5.000 €/m². In Warnemünde und der KTV sind höhere Preise üblich. Büchel Immobilien hilft Käufern, den realistischen LTV vorab einzuschätzen und die optimale Finanzierungsstruktur zu finden.
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