Erstvermietung – Erstbezug nach Neubau richtig starten
Bei Erstvermietung gilt keine Mietpreisbremse (§ 556f BGB). Wer eine neu gebaute oder kernsanierte Wohnung in Rostock erstmals vermietet, profitiert von Gestaltungsfreiheiten – muss aber besondere Anforderungen kennen.
Die Erstvermietung ist der erste Schritt von der Investition zur Rendite. Von der freien Mietpreisgestaltung über die AfA-Abschreibung bis zur Übergabeprotokollierung – hier zählen die Details.
Erstvermietung bezeichnet die erstmalige Vermietung einer neu errichteten oder kernsanierten Immobilie. Sie bietet weitgehende Freiheit in der Mietpreisgestaltung, da kein vorheriges Mietverhältnis bestand. Die Erstvermietung markiert auch steuerlich den Beginn der Vermietungstätigkeit und den Start der AfA-Abschreibung.
Keine Mietpreisbremse
Wer ab dem 01.10.2014 einen Neubau erstmals vermietet, kann den Mietpreis frei vereinbaren (§ 556f BGB). Die Mietpreisbremse greift erst bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen.
Spätere Kappungsgrenze beachten
Ab dem zweiten Mietverhältnis gilt die Kappungsgrenze (+20 % in 3 Jahren). Markttransparenz bei der Erstmiete ist deshalb wichtig – sie bildet die Basis für alle folgenden Mieterhöhungen.
Pflichtdokumente
Gültiger Energieausweis (Bedarfsausweis bei Neubau), Grundriss, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Hausordnung, Mietvertrag.
Mietvertrag gestalten
Unbefristeter Mietvertrag (Standard), Staffelmiete oder Indexmiete, Betriebskostenvorauszahlungen, Kaution max. 3 Netto-Kaltmieten, Kleinreparaturklausel.
Übergabe dokumentieren
Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Wasser, Heizung), Fotos aller Räume, Schlüsselanzahl und -art, Unterschriften beider Parteien.
Steuerliche Vorbereitung
Werbungskosten ab Vermietungsabsicht abzugsfähig: AfA, Zinsaufwendungen, Verwaltungskosten. Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 21 EStG.
Rostock hat über 14.000 Studierende und wachsende Fachkräftenachfrage. Neubauwohnungen werden häufig noch vor Fertigstellung vermietet. In der KTV oder Warnemünde erzielen Qualitätsneubauten typischerweise 13–18 €/m² Nettokaltmiete. In Stadtrandlagen wie Lichtenhagen bewegen sich Neubauten bei 11–14 €/m². Büchel Immobilien erstellt auf Wunsch eine kostenfreie Mietwerteinschätzung.
Energieausweis
Pflicht bei Neubau und Erstvermietung – Arten, Kosten, Fristen.
Staffelmiete
Planbare Mietsteigerungen von Anfang an im Mietvertrag vereinbaren.
Steuererklärung Vermieter
Anlage V ausfüllen – so geht die Vermietungserklärung.
Gilt die Mietpreisbremse bei Erstvermietungen?
Ab wann kann ich Werbungskosten geltend machen?
Welchen Mietvertrag empfehlen Sie für die Erstvermietung?
Wie finde ich den richtigen Erstmietpreis in Rostock?
Professionelle Beratung zum Thema Erstvermietung
Büchel Immobilien Rostock – über 30 Jahre Erfahrung in Rostock und MV.