Grundstück in Thulendorf – Referenz 5806
Referenzobjekt aus unserer Praxis: ein Resthof mit rund 4.992 Quadratmetern über vier Flurstücke, seit Jahren unbewohnt, mit abbruchreifen Stallgebäuden. Der Fokus dieses Falls: was passiert, wenn der Käufer während der Abwicklung vom Privatmann zur eigens gegründeten Gesellschaft wird – und wie man einen Vertrag verhandelt, bei dem die Verkehrssicherungspflicht mehr wiegt als der Kaufpreis.
Hinweis: Diskrete Darstellung ohne Preisangaben. Angaben ohne Gewähr.
- ObjektartGrundstück mit Aufbauten
- OrtThulendorf (18184), Landkreis Rostock
- StraßeKirchstraße (ohne Hausnummer)
- LageDorflage, Amt Carbäk, ca. 20 km östlich von Rostock
- Grundstückca. 4.992 m² über vier Flurstücke
- AufbautenWohnhaus, mehrere Stallgebäude, Nebengelass
- BauweiseBackstein, um 1890/1900 errichtet
- Zustandseit mehreren Jahren unbewohnt, Ställe abbruchreif
- Grundbuchlastenfrei – Abt. II und III ohne Eintragungen
- VerkäuferstrukturErbengemeinschaft, dreigeteilte Buchlage
- ZielgruppeProjektentwickler, Bauträger, Selbstnutzer mit Bauabsicht
- StatusVerkauft
- Referenz-ID5806
Referenzen sind Beispiele, nicht 1:1 übertragbar. Angaben ohne Gewähr.
Wir haben das Anwesen im Sommer vor Ort aufgenommen, den Bestand fotografiert und die Flurstücke gegen die Liegenschaftskarte abgeglichen. Dabei zeigte sich früh: Der Wert liegt hier im Boden und in der Fläche, nicht in den Gebäuden. Genau so haben wir es vermarktet – ehrlich, mit sichtbaren Schäden im Exposé.
Die eigentliche Arbeit begann nach der Einigung. Der Interessent entschied sich, nicht privat zu kaufen, sondern eine Gesellschaft dafür zu gründen. Damit änderte sich fast alles: Vertragspartei, Vertretungsnachweis, Registerprüfung, Geldwäscheunterlagen.
Kurz: Der Verkauf war schnell einig – die Abwicklung brauchte die Sorgfalt.
Ein Resthof, den seit Jahren niemand mehr bewohnt
Was wir bei diesem Objekt geprüft haben
Jede Immobilie bewerten wir mit Bausachverständigen-Kompetenz – nicht nur nach Lage und Ausstattung. Bei einem Resthof dieses Alters entscheidet die Substanzfrage darüber, ob überhaupt noch ein Gebäudewert anzusetzen ist.
Substanz ehrlich bewertet
Backsteinbau um 1900, Teilkeller nicht mehr begehbar, in der Diele deutlicher Holzwurmbefall, an der Kellerdecke ein Bild, das auf echten Hausschwamm hindeutet. Die Stallgebäude waren durch Dachschäden und offene Bauteile abbruchreif. Wir haben das als Grundstücksverkauf eingeordnet – die Bausubstanz-Bewertung ergab keinen belastbaren Gebäudewert mehr. Zum Umgang mit solchen Befunden siehe auch Feuchtigkeitsschäden.
Energieausweis entbehrlich
Weil das Anwesen zum Abriss vorgesehen war, greift die Ausweispflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz nicht. Diese Frage haben wir vor Vermarktungsstart geklärt und dokumentiert, statt sie im Verkaufsprozess offenzulassen – siehe Energieausweis und Restnutzungsdauer.
Vier Themen, die den Zeitplan bestimmt haben
Käufer wird Gesellschaft
Der Interessent kaufte am Ende nicht privat, sondern über eine eigens gegründete Kommanditgesellschaft. Damit war die Vertragspartei zum Zeitpunkt der Einigung noch gar nicht existent – wir mussten die Eintragung im Handelsregister abwarten, bevor der Notartermin stehen konnte.
Umnummerierte Flurstücke
Zwei der vier Flurstücke trugen in älteren Auszügen andere Nummern. Ursache war eine amtliche Berichtigung des Katasteramts bei unveränderten Flächen. Wer das nicht kennt, hält den Bestand für unvollständig – im Kaufvertrag muss jedes Flurstück richtig stehen.
Frage nach Denkmalschutz
Die Käuferseite wollte im Vertrag zusichern lassen, dass kein Unterschutzstellungsverfahren läuft. Nachbarschaft und Alter des Hofes machten die Frage berechtigt – beantworten konnte sie nur eine Prüfung, nicht ein Bauchgefühl.
Verkehrssicherung im Leerstand
Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen Wochen. Bei einem leerstehenden Anwesen mit einsturzgefährdeten Ställen ist die Frage, wer in dieser Zeit die Verkehrssicherungspflicht trägt, keine Formalie. Sie hängt am vereinbarten Stichtag – und der ist nicht zwingend der Tag der Schlüsselübergabe.
So haben wir die Abwicklung geordnet
Denkmalliste selbst eingesehen
Statt die Frage weiterzureichen, haben wir die amtliche Denkmalliste des Landkreises Rostock geprüft. Für die Gemeinde sind drei Baudenkmale verzeichnet – das Verkaufsobjekt war keines davon. Zusätzlich haben wir uns von beiden Verkäufern schriftlich bestätigen lassen, dass sie nie behördliche Post dazu erhalten haben.
Gesellschaft vollständig geprüft
Wir haben Handelsregister und Transparenzregister zur Erwerberin und zu ihrer Komplementärin eingesehen und die wirtschaftlich Berechtigten gegen den Gesellschaftsvertrag abgeglichen. Dabei fiel eine veraltete Registereintragung auf, die vor dem Termin korrigiert wurde.
Buchlage korrekt abgebildet
Die dreigeteilte Eigentümerstellung haben wir dem Notariat so gemeldet, wie sie im Grundbuch steht – nicht vereinfacht als je die Hälfte. Wirtschaftlich läuft es aufs Gleiche hinaus, rechtlich sind es drei Positionen, und in der Urkunde gehört die Buchlage abgebildet.
Übergabe ohne Anreise geregelt
Die Verkäufer wohnen nicht am Ort. Wir haben eine Übergaberegelung vorgeschlagen, die ohne Vor-Ort-Termin funktioniert, dafür aber eine feste Frist statt eines dehnbaren „unverzüglich“ setzt. Beide Seiten haben zugestimmt.
Beurkundet – und die Haftungsfrage vorher geklärt
Ergebnis
Das Anwesen wurde an eine Gesellschaft verkauft, die die Fläche entwickeln will – mit Abrisskosten, die von Anfang an in der Kalkulation standen. Von der ersten Anfrage bis zur Beurkundung vergingen rund neun Wochen – trotz Käuferwechsel, Gesellschaftsgründung und einer Registerkorrektur dazwischen. Der Vertrag hält die Zuordnung der Verkehrssicherungspflicht dort, wo sie für die Veräußerer am günstigsten ist, und regelt die Übergabe so, dass niemand anreisen muss. Beide Verkäufer konnten den Termin gemeinsam wahrnehmen.
Learnings
Der Preis war in diesem Fall schnell verhandelt – die eigentliche Arbeit steckte in der Abwicklung. Wenn ein Käufer während des Verfahrens die Rechtsform wechselt, verschiebt sich der gesamte Zeitplan an das Handelsregister. Und bei leerstehenden Objekten lohnt es sich, die Frage der Verkehrssicherung im Vertrag genau zu lesen, statt sie zu überblättern: Zwischen Fälligkeit, Zahlung und Übergabe liegen Wochen, in denen jemand für das Grundstück haftet. Angaben ohne Gewähr.
Resthof, Hofstelle oder größeres Grundstück im Landkreis Rostock?
Wir sehen uns die Substanz an, ordnen ein, was noch Wert hat, und begleiten den Verkauf bis zum Notartermin – auch wenn die Eigentümerstruktur kompliziert ist.
Was ändert sich, wenn der Käufer erst während der Abwicklung eine Gesellschaft gründet?
Wer haftet für ein leerstehendes Anwesen zwischen Beurkundung und Übergabe?
Wie findet man heraus, ob ein altes Anwesen unter Denkmalschutz steht?
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