Ein Kautionskonto ist ein offen ausgewiesenes Sonderkonto, auf dem der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahrt. So ist das Geld des Mieters vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt.
Die Pflicht zur getrennten Anlage ergibt sich aus § 551 BGB. Sie gilt zusätzlich zur allgemeinen Mietkaution und ist die Grundlage dafür, dass die Rückzahlung der Kaution am Mietende reibungslos funktioniert. Für Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie übernehmen, ist das Konto ebenfalls relevant.
Ein Kautionskonto (auch Mietkautionskonto) ist ein gesondertes Bankkonto, auf dem der Vermieter eine erhaltene Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und für jeden Gläubiger erkennbar treuhänderisch anlegt (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Trennung schützt die Kaution vor Pfändung und im Fall der Insolvenz des Vermieters. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.
§ 551 BGB · Trennungsgebot
Getrennt, treuhänderisch, insolvenzsicher
Der Kern der Vorschrift: Die Kaution darf nicht im Vermögen des Vermieters untergehen. Drei Anforderungen sichern das ab.
Getrennte Anlage
Die Kaution muss auf einem eigenen Konto liegen, getrennt vom Privat- und Betriebsvermögen des Vermieters – nicht auf dessen Girokonto.
Offen als Treuhand
Das Konto muss erkennbar als Mietkautionskonto geführt werden, damit der Treuhandcharakter für jeden Gläubiger sichtbar ist.
Insolvenzschutz
Nur bei korrekter Trennung ist das Geld vor Pfändung und im Insolvenzfall des Vermieters geschützt – der Mieter erhält es zurück.
Nachweis:Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter die getrennte Anlage nachweist. Bis der Nachweis erbracht ist, darf der Mieter laufende Mietzahlungen in Höhe der Kaution zurückbehalten (Zurückbehaltungsrecht).
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Die Kaution muss verzinst werden – und die Zinsen gehören dem Mieter, nicht dem Vermieter.
Anlage zum Spareckzins
Gesetzlicher Maßstab ist die Anlage bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Mieter und Vermieter können auch eine andere, ertragreichere Anlageform vereinbaren.
Zinsen erhöhen die Kaution
Die Erträge stehen dem Mieter zu und werden der Kaution zugeschlagen. Sie werden am Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution abgerechnet und – soweit keine Ansprüche des Vermieters bestehen – ausgezahlt.
Rechte & Pflichten
Höhe, Raten und Rückzahlung
§ 551 BGB regelt nicht nur die Anlage, sondern auch Höhe und Zahlungsweise der Kaution.
Maximal drei KaltmietenDie Barkaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete – also ohne Betriebskosten – betragen. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam.
Zahlung in drei RatenDer Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten.
Rückzahlung nach MietendeNach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen zurückzuzahlen. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüffrist zu, um mögliche Ansprüche – etwa aus Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten – zu klären.
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Bei der Vermietung von Wohnungen in Rostock ist das Kautionskonto Pflicht – und beim Verkauf vermieteter Objekte ein wichtiger Übergabepunkt.
Kaution beim Eigentümerwechsel
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, geht die Kaution auf den neuen Eigentümer über. Er haftet dem Mieter für die Rückzahlung – auch wenn der Voreigentümer sie nicht weitergereicht hat. Beim Kauf sollte die Kaution daher im Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
Alternative: Kautionsbürgschaft
Statt Bargeld auf einem Konto akzeptieren viele Vermieter auch eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung. Dann entfällt das eigene Konto – der Schutzgedanke des § 551 BGB bleibt aber erhalten.
Muss der Vermieter ein separates Kautionskonto führen?
Ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen – üblicherweise auf einem offen als Mietkautionskonto ausgewiesenen Sonderkonto. Diese Trennung stellt sicher, dass die Kaution bei einer Pfändung oder Insolvenz des Vermieters geschützt ist und dem Mieter erhalten bleibt.
Wie wird die Kaution auf dem Kautionskonto verzinst?
Der gesetzliche Maßstab ist die Anlage bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Mieter und Vermieter können auch eine andere, ertragreichere Anlageform vereinbaren – die Erträge bleiben in jedem Fall dem Mieter.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Barkaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also der Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist unwirksam, soweit sie die drei Kaltmieten überschreitet. Der Mieter darf die Kaution zudem in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Was passiert mit dem Kautionskonto beim Verkauf der Wohnung?
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein und übernimmt auch die Kaution. Er haftet dem Mieter für die Rückzahlung – selbst dann, wenn der frühere Eigentümer die Kaution nicht an ihn weitergegeben hat. Deshalb sollte die Kaution beim Kauf einer vermieteten Immobilie ausdrücklich dokumentiert und übergeben werden.
Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?
Nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen zurückzuzahlen. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, um mögliche Ansprüche zu prüfen – etwa aus offenen Nebenkostenabrechnungen oder Schäden. In der Praxis liegt diese Prüffrist häufig bei bis zu sechs Monaten; ein noch ausstehender Betriebskostenanteil darf länger einbehalten werden.
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HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Ausgestaltung im Einzelfall wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Mieterverein. Stand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen: § 551 BGB (gesetze-im-internet.de, dejure.org); Deutsche Bundesbank (Spareckzins). Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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