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Immobilienlexikon · Buchstabe S · § 95 BGB
Scheinbestandteil – nur vorübergehend verbunden
Ein Scheinbestandteil ist zwar fest eingebaut, dient aber nur einem vorübergehenden Zweck – und bleibt deshalb rechtlich eine selbstständige bewegliche Sache. Trotz körperlicher Verbindung gehört er nicht automatisch zum Grundstück.
Der Scheinbestandteil ist das Gegenstück zum wesentlichen Bestandteil (§§ 93, 94 BGB). Die Abgrenzung ist vor allem im Mietverhältnis wichtig: Was ein Mieter einbaut, bleibt meist sein Eigentum. Für den Immobilienkauf ist zudem der Unterschied zum Zubehör (§ 97 BGB) entscheidend.
Ein Scheinbestandteil ist eine Sache, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück oder Gebäude verbunden oder in ein Gebäude eingefügt ist (§ 95 BGB). Obwohl sie körperlich verbunden ist, bleibt sie rechtlich eine selbstständige bewegliche Sache und wird nicht Bestandteil des Grundstücks. Sie ist damit sonderrechtsfähig – kann also einzeln übereignet, verpfändet oder mitgenommen werden.
§ 95 BGB · Maßstab
Der vorübergehende Zweck entscheidet
Anders als bei § 94 BGB kommt es nicht auf die Festigkeit der Verbindung an, sondern auf den Willen bei der Einfügung. § 95 kennt zwei Fälle.
Abs. 1 – mit dem Grundstück
Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden sind. Ebenso ein Gebäude oder Bauwerk, das jemand in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück errichtet hat (z. B. auf gepachtetem Land).
Abs. 2 – im Gebäude
Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt wurden – der klassische Fall der vom Mieter eingebauten Ausstattung.
Faustregel:Baut ein Mieter oder Pächter etwas ein, spricht eine Vermutung dafür, dass dies nur zu vorübergehendem Zweck geschieht – er will es bei Auszug in der Regel wieder mitnehmen. Damit bleibt es sein Eigentum.
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In der Praxis tauchen Scheinbestandteile vor allem im Miet- und Pachtverhältnis sowie bei Versorgungsanlagen auf.
Einbauten des MietersEine vom Mieter selbst eingebaute Küche, verlegter Teppichboden oder eine installierte Markise bleiben in der Regel dessen Eigentum. Bei Auszug besteht ein Wegnahmerecht (§ 539 Abs. 2 BGB).
Zähler der VersorgerStrom-, Gas- und Wasserzähler gehören meist dem jeweiligen Versorgungsunternehmen – sie sind nur vorübergehend eingebaut und kein Bestandteil des Hauses.
Gebäude auf fremdem GrundBaubuden, Verkaufsstände oder ein auf Pachtland errichtetes Gebäude bleiben bewegliche Sachen des Errichtenden, solange sie in Ausübung eines Rechts errichtet wurden.
Abgrenzung
Scheinbestandteil, Bestandteil oder Zubehör?
Drei Kategorien mit unterschiedlichen Rechtsfolgen – die richtige Einordnung ist im Einzelfall oft die eigentliche Streitfrage.
Scheinbestandteil (§ 95)
Nur vorübergehend verbunden. Bleibt bewegliche Sache, geht nicht automatisch mit, kann mitgenommen werden.
Wesentlicher Bestandteil (§§ 93/94)
Untrennbar verbunden. Geht automatisch mit dem Grundstück über, nicht sonderrechtsfähig.
Zubehör (§ 97)
Bewegliche Sache im dauerhaften Dienst der Hauptsache. Wird im Zweifel mitverkauft, ist aber im Kaufvertrag abbedingbar.
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Ob beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder bei der Wohnungsübergabe – der Scheinbestandteil taucht in der Region regelmäßig auf.
Verkauf vermieteter Objekte
Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist zu klären, welche Einbauten dem Mieter gehören. Diese gehen nicht mit dem Kauf auf den Erwerber über. Ein sauberer Übergabeprotokoll-Eintrag schafft Klarheit.
Wegnahme bei Auszug
Zieht ein Mieter aus, darf er seine Einbauten grundsätzlich wieder entfernen – muss den ursprünglichen Zustand aber wiederherstellen. Häufig einigt man sich stattdessen auf eine Ablöse, etwa bei einer Einbauküche.
Ein Scheinbestandteil ist eine Sache, die zwar mit einem Grundstück oder Gebäude verbunden ist, aber nur zu einem vorübergehenden Zweck (§ 95 BGB). Trotz der Verbindung bleibt sie rechtlich eine selbstständige bewegliche Sache und gehört nicht automatisch zum Grundstück. Typisches Beispiel ist eine vom Mieter selbst eingebaute Küche – sie bleibt dessen Eigentum.
Was ist der Unterschied zwischen Scheinbestandteil und wesentlichem Bestandteil?
Ein wesentlicher Bestandteil (§§ 93, 94 BGB) ist untrennbar mit der Immobilie verbunden und geht beim Verkauf automatisch mit über. Ein Scheinbestandteil (§ 95 BGB) ist nur zu vorübergehendem Zweck eingefügt und bleibt eine bewegliche Sache – er kann einzeln übereignet oder wieder mitgenommen werden. Entscheidend ist nicht die Festigkeit der Verbindung, sondern der Zweck der Einfügung.
Gehört eine vom Mieter eingebaute Küche dem Vermieter?
Nein. Baut ein Mieter eine Küche selbst ein, spricht eine Vermutung dafür, dass dies nur zu vorübergehendem Zweck geschieht. Die Küche bleibt Eigentum des Mieters (Scheinbestandteil) und geht auch bei einem Verkauf der Immobilie nicht auf den Käufer über. Bei Auszug hat der Mieter ein Wegnahmerecht nach § 539 Abs. 2 BGB, muss aber den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Wie werden Scheinbestandteile übertragen?
Da Scheinbestandteile bewegliche Sachen bleiben, werden sie nach den §§ 929 ff. BGB durch Einigung und Übergabe übereignet – nicht über den Grundstückskaufvertrag. Auch ein gutgläubiger Erwerb nach den §§ 932 ff. BGB ist möglich. Für den Immobilienkauf bedeutet das: Sollen solche Sachen mitverkauft werden, müssen sie ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden.
Zählt ein Gartenhaus als Scheinbestandteil?
Das hängt vom Einzelfall ab. Ein fest gegründetes, dauerhaft errichtetes Gartenhaus ist meist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Wurde es dagegen nur vorübergehend aufgestellt oder von einem Pächter in Ausübung seines Rechts errichtet, kann es ein Scheinbestandteil und damit eine bewegliche Sache sein. Im Zweifel sollte die Zuordnung im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.
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HinweisDieser Lexikonartikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Einordnung im Einzelfall wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Notar. Stand: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen: § 95 BGB, §§ 929 ff., 932 ff., § 539 Abs. 2 BGB (gesetze-im-internet.de, dejure.org). Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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