Wesentliche Bestandteile – was fest zur Immobilie gehört
Wesentliche Bestandteile lassen sich nicht vom Grundstück oder Gebäude trennen, ohne dass etwas zerstört oder wertlos wird. Sie werden beim Verkauf automatisch mitübereignet – ein Herausrechnen aus dem Kaufpreis ist nicht möglich.
Der Begriff grenzt das, was fest zur Immobilie gehört, von beweglichem Zubehör (§ 97 BGB) und vom nur vorübergehend eingebauten Scheinbestandteil (§ 95 BGB) ab. Die Einordnung entscheidet mit darüber, was mitverkauft wird und worauf Grunderwerbsteuer anfällt.
Ein wesentlicher Bestandteil ist ein Teil einer Sache, der nicht von ihr getrennt werden kann, ohne dass der eine oder der andere Teil zerstört, in seinem Wesen verändert oder in seinem Wert gemindert wird (§ 93 BGB). Bei Grundstücken gehören dazu insbesondere die fest mit dem Boden verbundenen Sachen – vor allem das Gebäude – sowie die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Teile (§ 94 BGB). Wesentliche Bestandteile können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein: Sie teilen rechtlich immer das Schicksal der Hauptsache.
Drei Kriterien: Zerstörung, Wesen, Wert
Zerstörung
Ein Teil ist wesentlich, wenn er beim Trennen zerstört würde – etwa das gemauerte Fundament oder tragende Wände eines Hauses.
Wesensänderung
Auch wenn der Teil selbst heil bliebe, die Hauptsache aber ihr Wesen verlöre – ein Dach ohne Dachstuhl ist kein funktionsfähiges Gebäude mehr.
Wertminderung
Genügt bereits eine erhebliche Wertminderung durch die Trennung, liegt ein wesentlicher Bestandteil vor. Fest verklebte Bodenbeläge sind ein typisches Beispiel.
Was speziell bei Grundstücken dazugehört
Abs. 1 – fest mit dem Boden verbunden
Zum Grundstück gehören die fest mit dem Grund und Boden verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen (z. B. Bäume, angepflanztes Grün). Maßstab ist die feste Verbindung.
Abs. 2 – zur Herstellung eingefügt
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen – Fenster, Türen, Heizung, Sanitärinstallation, fest verlegte Leitungen. Maßstab ist hier der Zweck der Einfügung, nicht allein die Festigkeit der Verbindung.
Bestandteil, Scheinbestandteil oder Zubehör?
Wesentlicher Bestandteil
Nicht trennbar ohne Schaden (§§ 93, 94). Geht automatisch mit, keine gesonderte Übereignung, voll grunderwerbsteuerpflichtig.
Scheinbestandteil (§ 95)
Nur zu vorübergehendem Zweck eingefügt. Bleibt bewegliche Sache – etwa vom Mieter eingebaut. Gehört nicht automatisch dazu.
Zubehör (§ 97)
Bewegliche Sache, die dauerhaft dem Zweck der Hauptsache dient. Wird im Zweifel mitverkauft, kann aber im Kaufvertrag ausgenommen werden.
Bedeutung beim Verkauf in Rostock & MV
Was der Käufer erwarten darf
Alles, was wesentlicher Bestandteil ist, muss bei der Übergabe vorhanden sein. Baut ein Verkäufer eine fest verbaute Heizung oder Einbauten vor dem Auszug aus, kann das ein Sachmangel sein. Ein sauberes Übergabeprotokoll beugt Streit vor.
Grunderwerbsteuer 6,0 % in MV
Wesentliche Bestandteile lassen sich nicht aus dem Kaufpreis herausrechnen – auf sie fällt die volle Grunderwerbsteuer von 6,0 % an. Sparpotenzial besteht nur bei echtem Zubehör und Inventar, das separat ausgewiesen wird.
Lexikon-Links zum Thema
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FAQ zu wesentlichen Bestandteilen
Werden wesentliche Bestandteile automatisch mitverkauft?
Was ist der Unterschied zwischen § 93 und § 94 BGB?
Ist eine Einbauküche ein wesentlicher Bestandteil?
Kann man auf wesentliche Bestandteile Grunderwerbsteuer sparen?
Darf der Verkäufer fest verbaute Teile vor dem Auszug entfernen?
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