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Immobilien-Lexikon · Bauen & Wert

Dachausbau – Genehmigung, Kosten & Wertsteigerung

Der Dachausbau schafft neuen Wohnraum und steigert den Immobilienwert – erfordert aber in MV eine Baugenehmigung.
In Rostocks Altbauvierteln steckt unter vielen Dächern ungenutztes Potenzial für 30–60 m² zusätzlichen Wohnraum. Baugenehmigung Dachgeschosswohnung
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GenehmigungKostenWohnflächeRostock
800–1.500€/m² Ausbaukosten
15–25 %Wertsteigerung
30–60 m²Zusätzl. Wohnraum
PflichtBaugenehmigung MV
Definition

Dachausbau bezeichnet die bau- oder umbautechnische Umwandlung eines ungenutzten Dachgeschosses in Wohnraum. In MV erfordert dies eine Baugenehmigung, da sich die Nutzung des Gebäudes ändert. Voraussetzungen sind ausreichende Deckenhöhe, Belichtung durch Dachfenster oder Gauben, Wärmedämmung gemäß GEG und statische Eignung des Dachstuhls.

Baurecht

Genehmigung & Voraussetzungen

In MV ist der Dachausbau stets genehmigungspflichtig – Nutzungsänderung plus ggf. Baugenehmigung für Gauben.

Nutzungsänderung

Jeder Dachausbau in MV erfordert eine Nutzungsänderungsgenehmigung. Bei Dachgauben oder Dacheinschnitten kommt eine vollständige Baugenehmigung hinzu.

Statik & Brandschutz

Der Dachstuhl muss zusätzliche Lasten tragen können. Ein zweiter Rettungsweg (Brandschutz) ist Pflicht. Die Baulast kann zusätzliche Auflagen bedeuten.

Wärmeschutz nach GEG

Die Dämmung muss dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entsprechen. Typisch: U-Wert Dachfläche ≤ 0,24 W/(m²K). Fördermittel über BAFA möglich.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan kann Firsthöhe, Geschosszahl und Dachform einschränken. Ein Bauvorbescheid gibt frühzeitig Klarheit.

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Wirtschaftlichkeit

Kosten & Wertsteigerung

Ein Dachausbau kann den Immobilienwert um 15–25 % steigern.

Typische Kosten

800–1.500 €/m² je nach Ausstattung und statischem Aufwand. Ein 40-m²-Dachausbau kostet somit 32.000–60.000 €. Gauben erhöhen die Kosten, vergrößern aber die nutzbare Vollfläche erheblich.

Wertsteigerung

Bei einem EFH in Rostock mit 300.000 € Verkehrswert kann der Dachausbau den Wert auf 345.000–375.000 € steigern. Die Investition rechnet sich fast immer – besonders in gefragten Lagen wie KTV oder Warnemünde.

Praxis-Tipp: Holen Sie vor Baubeginn einen Bauvorbescheid ein. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können die Baukosten realistisch kalkulieren.
Flächenberechnung

Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen

Besondere Regeln bei Schrägen – nicht jeder Quadratmeter zählt voll.
Unter 1 m HöheFlächen unter 1 m Raumhöhe zählen nicht zur Wohnfläche. Dieser Bereich kann aber als Stauraum dienen.
1–2 m HöheFlächen zwischen 1 und 2 m Raumhöhe werden nur zur Hälfte angerechnet. Gauben vergrößern den Vollflächen-Anteil erheblich.
Ab 2 m HöheErst ab 2 m Raumhöhe zählt die Fläche voll. Für die Wertermittlung ist die korrekte Berechnung entscheidend.

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Regionaler Fokus

Dachausbau in Rostock & MV

Altbauviertel mit ungenutztem Dachpotenzial bieten besondere Chancen.

Beliebte Lagen

In der KTV, der Stadtmitte und in Warnemünde gibt es zahlreiche Gründerzeithäuser mit ungenutzten Dachgeschossen. Der Ausbau ist hier besonders wertsteigernd.

Fördermöglichkeiten

Die Rostocker Bauaufsicht berät zu Genehmigungsfragen. BAFA– und KfW-Förderprogramme unterstützen die energetische Sanierung im Zuge des Dachausbaus.

Verwandte Begriffe

Weitere Fachbegriffe im Lexikon

BaugenehmigungDachgeschosswohnungBebauungsplanBaukostenBAFA-FörderungEnergetische SanierungBauvorbescheid
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Häufige Fragen

FAQ – Dachausbau

Antworten auf die wichtigsten Fragen
Braucht man für einen Dachausbau in MV eine Baugenehmigung?
Ja, in Mecklenburg-Vorpommern ist ein Dachausbau stets genehmigungspflichtig, da eine Nutzungsänderung vorliegt. Bei Gauben oder Dacheinschnitten ist zusätzlich eine vollständige Baugenehmigung erforderlich.
Was kostet ein Dachausbau in Rostock?
Typische Kosten liegen bei 800–1.500 €/m². Ein 40-m²-Ausbau kostet somit 32.000–60.000 €. Gauben und aufwendige Statik erhöhen die Baukosten, bringen aber mehr nutzbare Fläche.
Wie viel Wertsteigerung bringt ein Dachausbau?
Erfahrungsgemäß steigert ein Dachausbau den Immobilienwert um 15–25 %. Bei einem Haus mit 300.000 € Verkehrswert kann der Wert auf 345.000–375.000 € steigen.
Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?
Flächen unter 1 m Höhe zählen nicht, zwischen 1–2 m zur Hälfte, ab 2 m voll. Eine Gaube vergrößert den Vollflächen-Anteil erheblich.

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HinweisDieser Lexikon-Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Bauberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Für konkrete Bauprojekte wenden Sie sich an einen Architekten oder die Rostocker Bauaufsicht. Stand: April 2026.
Quellen: Landesbauordnung MV (LBauO M-V); Gebäudeenergiegesetz (GEG); Wohnflächenverordnung (WoFlV); IHK Rostock; Statistisches Amt MV.
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