Immobilienlexikon · Buchstabe R · § 1105 BGB

Reallast – Definition, Grundbuch & Bedeutung beim Immobilienkauf

Die Reallast verpflichtet den jeweiligen Grundstückseigentümer zu wiederkehrenden Leistungen. Im Immobilienkontext begegnet sie bei Leibrenten, Erbbauzinsen und Altenteil-Regelungen.

Eine Reallast steht in Abteilung II des Grundbuchs und belastet das Grundstück – nicht die Person. Beim Kaufvertrag ist das ein wichtiger Punkt: Die Reallast geht auf den Käufer über. Abgrenzung zur Dienstbarkeit und Grundschuld.

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DefinitionTypenGrundbuchAbgrenzungRostockFAQ
§ 1105 BGBRechtsgrundlage
Abt. IIGrundbuch
WiederkehrendLeistungsart
Dingliches R.Rechtscharakter
Definition · § 1105 BGB

Die Reallast ist ein dingliches Recht, das ein Grundstück in der Weise belastet, dass der jeweilige Eigentümer wiederkehrende Leistungen an den Berechtigten zu erbringen hat (§ 1105 BGB). Diese Leistungen können in Geld, Naturalien oder Diensten bestehen. Die Reallast haftet am Grundstück und geht bei Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über.

Typen

Welche Arten von Reallasten gibt es?

Die häufigsten Anwendungsfälle in der Immobilienpraxis.

Leibrente

Häufigster Fall: Der Verkäufer überträgt das Grundstück gegen lebenslange monatliche Zahlungen. Die Reallast sichert den Anspruch im Grundbuch.

Altenteil / Auszug

Bei Hofübergaben wird dem Altenteiler ein Wohnrecht + Versorgungsleistungen (Heizung, Pflege) als Reallast eingetragen.

Erbbauzins

Der regelmäßige Zins bei Erbbaurecht wird als Reallast im Grundbuch gesichert.

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Grundbuch & Recht

Reallast im Grundbuch – Eintragung und Wirkung

Die Reallast entsteht durch Einigung und Eintragung in Abteilung II.
Eintragung in Abteilung IIDie Reallast wird in Abteilung II des Grundbuchauszugs eingetragen – zusammen mit Dienstbarkeiten und Vormerkungen. Sie ist sofort bei Grundbucheinsicht erkennbar.
Dingliche HaftungDer jeweilige Eigentümer haftet für die Leistungen – auch wenn er die Reallast nicht begründet hat. Bei Zahlungsverzug kann der Berechtigte ins Grundstück vollstrecken.
LöschungEine Reallast kann durch Aufhebung (mit Zustimmung des Berechtigten), zeitlichen Ablauf oder Aufhebungsvertrag mit Löschungsbewilligung beendet werden.
Achtung beim Kauf: Eine Reallast geht auf den Käufer über! Prüfen Sie vor dem Kaufvertrag jede Eintragung in Abteilung II. Fragen Sie nach Höhe, Dauer und Bedingungen der Leistungspflicht.
Abgrenzung

Reallast vs. Dienstbarkeit vs. Grundschuld

Drei dingliche Rechte im Grundbuch – mit unterschiedlicher Wirkung.

Reallast

Wiederkehrende Leistung (Geld, Dienste, Naturalien). Der Eigentümer muss aktiv etwas tun. Beispiel: monatliche Leibrentenzahlung.

Dienstbarkeit

Duldung oder Unterlassung. Der Eigentümer muss etwas hinnehmen (z. B. Wegerecht) oder unterlassen (z. B. Baubeschränkung).

Grundschuld

Sicherungsrecht. Keine regelmäßige Leistung, sondern Sicherheit für einen Kredit. Eingetragen in Abteilung III.

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Regional

Reallasten in Rostock & MV

In ländlichen Regionen MVs sind Reallasten häufiger als in Stadtlagen.

Hofübergaben im Landkreis

Im Landkreis Rostock sind Altenteil-Reallasten bei landwirtschaftlichen Hofübergaben verbreitet. Der Altenteiler erhält Wohnrecht + Versorgungsleistungen, gesichert durch Reallast im Grundbuch.

Leibrenten-Modelle

In Rostock werden Leibrente-Modelle zunehmend genutzt, besonders von älteren Eigentümern ohne Erben. Die Reallast sichert die lebenslange Zahlung auch bei Eigentümerwechsel.

Verwandte Begriffe

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Häufige Fragen

FAQ – Reallast

Was ist eine Reallast im Grundbuch?
Eine Reallast ist ein dingliches Recht, das den Grundstückseigentümer zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet – etwa monatliche Zahlungen oder Versorgungsleistungen. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs und geht bei Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über.
Geht die Reallast beim Verkauf auf den Käufer über?
Ja. Die Reallast haftet am Grundstück, nicht an der Person. Der Käufer übernimmt die Verpflichtung automatisch. Deshalb ist eine gründliche Prüfung des Grundbuchauszugs vor dem Kauf unverzichtbar.
Wie wird eine Reallast gelöscht?
Mit Zustimmung des Berechtigten durch Löschungsbewilligung und Grundbucheintrag. Bei befristeten Reallasten endet sie durch Zeitablauf. Bei Leibrenten endet sie mit dem Tod des Berechtigten.
Was ist der Unterschied zwischen Reallast und Grundschuld?
Die Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen und steht in Abteilung II. Die Grundschuld ist ein Sicherungsrecht für Kredite und steht in Abteilung III. Bei der Reallast muss der Eigentümer aktiv leisten, bei der Grundschuld haftet das Grundstück nur als Sicherheit.

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HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: BGB §§ 1105–1112, Grundbuchordnung, Palandt Kommentar. Letzte Aktualisierung: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
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