Wie berechnet man den Vervielfaeltiger?

Formel: (1 minus (1 plus p/100) hoch minus n) geteilt durch (p/100). p ist der Liegenschaftszinssatz, n die Restnutzungsdauer.

Welche Liegenschaftszinsen gelten in Rostock?

Der Gutachterausschuss Rostock veroeffentlicht aktuelle Werte. Fuer MFH A-Lagen liegen diese typischerweise bei 3,0 bis 3,8 Prozent.

Unterschied Vervielfaeltiger vs. Ankaufsfaktor?

Vervielfaeltiger ist die normierte Bewertungsgroesse nach ImmoWertV. Ankaufsfaktor ist die marktbasierte Transaktionsgroesse, die davon abweichen kann.

Wie beeinflusst Restnutzungsdauer den Vervielfaeltiger?

Hoehere Restnutzungsdauer ergibt hoehere Vervielfaeltiger und damit hoehere Gebaeudewerte. Modernisierungen koennen die Restnutzungsdauer verlaengern.

Kapitalanlage & Bewertung

Vervielfältiger (Ertragswert)

§16 ImmoWertV – Rentenbarwertfaktor aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer

Der Vervielfältiger ist der Kern des Ertragswertverfahrens: Er wandelt den Jahresreinertrag einer Immobilie in einen Gebäudewert um. Abgeleitet aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer nach §16 ImmoWertV.

Definition: Vervielfältiger nach ImmoWertV

Begriffsdefinition nach §16 ImmoWertV

Der Vervielfältiger (auch: Rentenbarwertfaktor) ist die rechnerische Größe, mit der der Jahresreinertrag im Ertragswertverfahren multipliziert wird, um den Ertragswert einer Immobilie zu ermitteln. Er ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer der Immobilie nach §16 ImmoWertV.

Der Vervielfältiger entspricht dem Barwert einer Rente über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Je höher die Restnutzungsdauer und je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Vervielfältiger – und damit der errechnete Ertragswert.

Formel und Ableitung

Vervielfältiger = [1 − (1 + p/100)⁻ⁿ] / (p/100)

p = Liegenschaftszinssatz (%), n = Restnutzungsdauer (Jahre)

Beispiel: p = 3,5 % (typisch MFH Rostock A-Lage), n = 40 Jahre
→ Vervielfältiger = [1 − (1,035)⁻⁴⁰] / 0,035 = 21,36

Bei einem Jahresreinertrag von 30.000 €: Gebäudewert = 30.000 × 21,36 = 640.800 €

Rostock: Liegenschaftszins und Vervielfältiger

Der Gutachterausschuss Rostock veröffentlicht jährlich Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objekttypen und Lagen. Diese sind die Grundlage für normkonforme Ertragswertberechnungen nach ImmoWertV. Typische Liegenschaftszinssätze 2024 für Rostock:

MFH A-Lageca. 3,0–3,8 % → Vervielfältiger bei 40 J. RND: ~21–24

MFH B-Lageca. 4,0–5,0 % → Vervielfältiger bei 35 J. RND: ~17–19

Geschäftshaus Stadtmitteca. 5,5–7,0 % → Vervielfältiger bei 30 J. RND: ~14–16

Vervielfältiger vs. Ankaufsfaktor

Der Vervielfältiger nach ImmoWertV ist eine normierte, gutachterlich abgeleitete Bewertungsgröße. Der Ankaufsfaktor ist die marktbasierte Transaktionsgröße in Verhandlungen – er muss nicht mit dem Vervielfältiger übereinstimmen, weicht in Boomphasen häufig nach oben ab.

Häufige Fragen zur Vervielfältiger (Ertragswert)

Was ist der Vervielfältiger in der Immobilienbewertung?

Der Vervielfältiger ist ein Rentenbarwertfaktor nach §16 ImmoWertV. Er wird mit dem Jahresreinertrag multipliziert, um den Gebäudewert im Ertragswertverfahren zu berechnen. Er leitet sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ab.

Wie wird der Vervielfältiger berechnet?

Formel: [1 − (1 + p/100)^−n] / (p/100). P steht für den Liegenschaftszinssatz, n für die Restnutzungsdauer in Jahren. Bei niedrigem Liegenschaftszins und langer Restnutzungsdauer ergibt sich ein hoher Vervielfältiger.

Welche Liegenschaftszinssätze gelten in Rostock?

Der Gutachterausschuss Rostock veröffentlicht jährlich aktuelle Werte. Typisch für MFH in A-Lagen liegen diese bei 3,0–3,8 %, für B-Lagen bei 4,0–5,0 %. Diese Werte sind die normkonforme Grundlage für ImmoWertV-Bewertungen.

Was ist der Unterschied zwischen Vervielfältiger und Ankaufsfaktor?

Der Vervielfältiger ist die normierte ImmoWertV-Größe für Gutachter. Der Ankaufsfaktor ist die marktbasierte Verhandlungsgröße in Transaktionen. In Boomphasen liegt der tatsächliche Ankaufsfaktor häufig über dem rechnerischen Vervielfältiger.

Wie beeinflusst die Restnutzungsdauer den Vervielfältiger?

Je höher die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger – und damit der Gebäudewert. Eine durch Modernisierung verlängerte Restnutzungsdauer erhöht also direkt den gutachterlichen Ertragswert.

Weiterführende Informationen

AnkaufsfaktorMarktbasierter Multiplikator bei MFH-Kauf Kaufpreis-Miete-VerhältnisKaltmieten-Faktor als Screening-Tool NettomietrenditeRendite nach allen Kosten

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Hinweis: Dieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025/2026 – Büchel Immobilien Rostock.