Vermietung & Neubau

Erstvermietung – Erstbezug nach Neubau

Was Eigentümer beim ersten Vermieten eines Neubaus unbedingt beachten müssen

Die Erstvermietung ist der erste Schritt von der Investition zur Rendite. Wer eine neu gebaute oder kernsanierte Wohnung in Rostock erstmals vermietet, profitiert von Gestaltungsfreiheiten – muss aber besondere Anforderungen aus GEG, Mietrecht und Steuerrecht kennen.

Definition
Erstvermietung: Die erstmalige Vermietung einer neu errichteten oder kernsanierten Immobilie. Sie bietet weitgehende Freiheit in der Mietpreisgestaltung, da kein vorheriges Mietverhältnis bestand. Die Erstvermietung markiert auch steuerlich den Beginn der Vermietungstätigkeit und den Start der AfA-Abschreibung.

Mietpreisgestaltung bei Erstvermietung

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gilt bei Erstvermietungen von Neubau grundsätzlich nicht. Wer ab dem 01.10.2014 einen Neubau erstmals vermietet, kann den Mietpreis frei vereinbaren (§ 556f BGB).

Rostock: Für Bestandswohnungen gilt in Rostock die Mietpreisbremse (Landesverordnung MV). Bei Neubauwohnungen sind Vermieter frei. Die spätere Kappungsgrenze (+20 % in 3 Jahren) gilt jedoch ab dem zweiten Mietverhältnis. Markttransparenz ist deshalb wichtig.

Checkliste Erstvermietung Neubau

PflichtdokumenteGültiger Energieausweis (Bedarfsausweis bei Neubau empfohlen), Grundriss, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Hausordnung, Mietvertrag, ggf. Teilungserklärung/WEG-Unterlagen.
Mietvertrag gestaltenUnbefristeter Mietvertrag (Standard), Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren, Betriebskostenvorauszahlungen festlegen, Kaution max. 3 Nettokaltmieten, Kleinreparaturklausel (bis ca. 100–150 € je Reparatur), Tierhaltungsregelung.
Übergabe dokumentierenÜbergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Wasser, Heizung), Fotos aller Räume, Inventarliste bei möblierter Vermietung, Schlüsselanzahl und -art notieren, Unterschriften beider Parteien einholen.
Steuerliche VorbereitungWerbungskosten ab Vermietungsabsicht abzugsfähig: AfA-Abschreibung, Zinsaufwendungen, Verwaltungskosten. Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 21 EStG ab Beginn der Vermietung. Umsatzsteuer: Grundsätzlich steuerbefreit.

Erstvermietung in Rostock: Markt & Praxis 2025

Neue Wohnquartiere entstehen in Rostock u.a. auf der Holzhalbinsel und im Stadthafen. Wer dort neu baut, findet einen aufnahmefähigen Markt:

Nachfrage: Rostock hat über 14.000 Studierende und wachsende Fachkräftenachfrage. Neubauwohnungen mit Terrasse oder Aufzug werden häufig noch vor Fertigstellung vermietet. Qualitätsneubauten erzielen in der KTV oder Warnemünde typischerweise 13–18 €/m² Nettokaltmiete (Richtwerte 2025, keine Garantie). In Stadtrandlagen wie Kassebohm oder Lichtenhagen bewegen sich Neubauten bei 11–14 €/m². Büchel Immobilien erstellt auf Wunsch eine kostenfreie Mietwerteinschätzung.
→ EnergieausweisPflicht bei Neubau und Erstvermietung – Arten, Kosten, Fristen.→ StaffelmietePlanbare Mietsteigerungen von Anfang an im Mietvertrag vereinbaren.→ AfA-AbschreibungSteuerliche Gebäudeabschreibung für Vermieter erklärt.

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ AfA Abschreibung Immobilien→ Energieausweis→ Staffelmiete: §557a BGB erklärt & Muster→ Mietminderung: Voraussetzungen, Höhe & Vorgehen→ Mietspiegel Rostock: Aktuell, Anwendung & Tipps

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Häufige Fragen zur Erstvermietung

Gilt die Mietpreisbremse auch bei Erstvermietungen?
Nein. Bei Erstvermietungen ab dem 01.10.2014 neu errichteter oder umfassend modernisierter Wohnungen gilt die Mietpreisbremse gemäß § 556f BGB nicht. Vermieter können den Erstmietpreis frei vereinbaren. Spätere Mieterhöhungen unterliegen dann jedoch der Kappungsgrenze.
Welchen Mietvertrag empfehlen Sie für die Erstvermietung?
Ein unbefristeter Standardmietvertrag ist die sicherste Wahl. Eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) empfiehlt sich, wenn Eigentümer spätere Mietsteigerungen planbar gestalten wollen. Befristete Zeitmietverträge sind nur bei triftigen Gründen möglich (§ 575 BGB).
Ab wann kann ich Werbungskosten geltend machen?
Ab dem Zeitpunkt ernsthafter Vermietungsabsicht – also bereits während der Bauphase. Voraussetzung ist ein objektiver Nachweis (z.B. Inserat, Maklerbeauftragung). Darlehenszinsen, Architektenkosten, Handwerkerrechnungen und Vermittlungsprovision sind dann als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd abzugsfähig.
Was gehört in ein Übergabeprotokoll bei der Erstvermietung?
Das Protokoll sollte enthalten: Datum und Uhrzeit, Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung, Zustand aller Räume (Boden, Wände, Fenster, Türen), Anzahl der ausgeändigten Schlüssel sowie ggf. Inventar. Fotos ergänzen das Protokoll. Unterschriften beider Parteien sind Pflicht.
Wie finde ich den richtigen Erstmietpreis in Rostock?
Eine Kombination aus aktuellem Mietspiegel Rostock (als Untergrenze für spätere Mieterhöhungen beachten), Vergleichsmieten auf ImmoScout24 und Immowelt sowie einer Lageanalyse ergibt eine realistische Bandbreite. Büchel Immobilien erstellt auf Wunsch eine kostenfreie Mietwerteinschätzung für Ihr Rostocker Objekt.

Alle Angaben auf dieser Seite wurden sorgfältig recherchiert. Sie dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzliche Änderungen, insbesondere im Miet-, Steuer- und Baurecht, können jederzeit eintreten. Stand: 2025. Büchel Immobilien Rostock — Ihr Immobilienmakler in Rostock seit über 30 Jahren.