Lastenfreistellung – was passiert mit der Hypothek beim Verkauf?

Bei der Lastenfreistellung werden alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen einer Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs gelöscht oder übertragen. Ohne Lastenfreistellung findet kein Verkauf statt – kein Käufer übernimmt unbekannte Schulden.

Wer eine Immobilie in Rostock verkaufen möchte, die noch mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist, muss diese vor oder zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung ablösen. Das ist Standardprozess – kein Problem, aber er braucht Koordination zwischen Verkäufer, Bank und Notar.

Definition: Was ist die Lastenfreistellung?

Definition · BGB § 449 ff.
Als Lastenfreistellung bezeichnet man den Prozess, durch den alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen – insbesondere Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte – zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Der Käufer erhält damit ein lastenfreies Grundbuch.

Ablauf der Lastenfreistellung beim Hausverkauf

1. Ablösebetrag anfragenVerkäufer fordert von seiner Bank die aktuelle Restschuld an – inkl. Datum und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung.

2. Kaufpreisaufteilung planenDer Notarvertrag sieht vor: Teil des Kaufpreises geht direkt zur ablösenden Bank. Nur der Rest an den Verkäufer.

3. Löschungsbewilligung organisierenDie Bank stellt die Löschungsbewilligung aus, sobald der Ablösebetrag eingegangen ist. Notar leitet die Grundbuchlöschung ein.

4. Grundbuch wird bereinigtDas Grundbuchamt löscht die Belastung nach Vorlage der Löschungsbewilligung. Danach ist das Grundstück lastenfrei.

Rostock-Praxis: Bei älteren Immobilien finden sich im Grundbuch manchmal Belastungen aus vergangenen Jahrzehnten, die wirtschaftlich längst erloschen sind (sog. „schlafende Grundschulden“). Sie müssen trotzdem förmlich gelöscht werden – ein Notar regelt das im Kaufvertragsprozess.

Vorfälligkeitsentschädigung: wenn die Ablösung Kosten verursacht

Wer ein Darlehen vorzeitig ablöst, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese kann mehrere tausend Euro betragen – abhängig von Restlaufzeit, Zinssatz und Darlehenssumme. Wichtig: Diese Kosten mindern den Nettoerlös des Verkäufers erheblich. Bei der Verkaufspreisstrategie berücksichtigen.

Tipp: Bei Zinsbindungsende innerhalb der nächsten 12 Monate ist eine Ablösung oft ohne oder mit deutlich geringerer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Timing beim Verkauf kann hier viel Geld sparen.

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Häufige Fragen zur Lastenfreistellung

Wer zahlt die Kosten der Lastenfreistellung?

Die Kosten für die Löschungsbewilligung und deren grundbuchliche Eintragung trägt üblicherweise der Verkäufer. Die Notargebühren für die Löschung sind im Vergleich zu den übrigen Verkaufskosten gering (typisch: 100–300 €). Die ggf. anfallende Vorfälligkeitsentschädigung ist gesondert zu kalkulieren.

Kann ein Käufer eine bestehende Grundschuld übernehmen?

Ja. Eine Grundschuldübernahme ist möglich, wenn der Käufer den Kredit des Verkäufers übernimmt (Schuldübernahme mit Zustimmung der Bank). Das spart Grundbuchgebühren. In der Praxis ist dies aber selten, da Käufer eigene Finanzierungskonditionen bevorzugen.

Was sind „schlafende Grundschulden“?

Grundschulden, die wirtschaftlich erloschen sind (Darlehen vollständig zurückgezahlt), aber noch im Grundbuch stehen. Die Bank hat eine Löschungsbewilligung erteilt, die aber nie eingereicht wurde. Kein Problem beim Verkauf – der Notar holt die Bewilligung nach und lässt löschen.

Wie lange dauert die Lastenfreistellung?

Die Ablösung des Darlehens erfolgt mit Kaufpreiszahlung. Die Löschungsbewilligung stellt die Bank danach meist innerhalb weniger Tage aus. Das Grundbuchamt trägt die Löschung je nach Auslastung in 4–12 Wochen ein. Im Notarvertrag wird das sauber koordiniert.

Was passiert, wenn der Verkäufer die Lastenfreistellung nicht rechtzeitig erbringt?

Kann der Verkäufer die Lastenfreistellung nicht rechtzeitig nachweisen, geraten die Kaufpreisauszahlung und die Eigentumsumschreibung ins Stocken. In der Praxis wird die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto oder durch eine direkte Ablauf-Anweisung des Notars gesteuert: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an die Bank des Verkäufers zur Ablfösung des Darlehens. Damit ist sichergestellt, dass das Grundbuch erst dann lastenfrei umgeschrieben wird, wenn die Ablföse tatsächlich erfolgt ist.

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