Vorfälligkeitsentschädigung – Kosten bei vorzeitiger Darlehensablösung
Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist die Gebühr, die Banken verlangen, wenn ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Sie kann beim Immobilienverkauf mehrere tausend Euro betragen.
Wer seine Immobilie verkauft, muss oft das Darlehen vorzeitig ablösen. Wir erklären, wie die VFE berechnet wird, wann sie entfällt und wie Sie sie minimieren.
Die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB) ist der finanzielle Ausgleich, den der Darlehensnehmer der Bank zahlt, wenn er ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlt. Sie kompensiert den Zinsverlust der Bank und wird nach der Aktiv-Passiv-Methode oder der Aktiv-Aktiv-Methode berechnet.
Aktiv-Passiv-Methode
Die Bank vergleicht den entgangenen Darlehenszins mit dem Zins, den sie bei Wiederanlage der Restschuld in Pfandbriefen erzielen könnte. Die Differenz ergibt den Zinsschaden. Hinzu kommen eine Bearbeitungsgebühr und der Abzug ersparter Verwaltungskosten. Diese Methode führt bei niedrigem Zinsniveau zu besonders hohen VFE.
Sonderkündigungsrecht
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann jedes Darlehen 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit 6 Monaten Frist gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht ist nicht abdingbar. Bei Darlehen mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung lohnt sich das Warten oft.
Sondertilgung nutzen
Vereinbarte Sondertilgungsrechte reduzieren die VFE-Basis. Tipp: Vor der Darlehensablösung alle offenen Sondertilgungen ausschöpfen. Auch ein Forwarddarlehen kann die Ablösung überbrücken.
10-Jahres-Frist abwarten
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB ist der sicherste Weg: 10 Jahre nach Vollauszahlung + 6 Monate Kündigungsfrist = null VFE. Bei geplantem Verkauf den Zeitpunkt strategisch wählen.
Typischer Fall
Verkäufer löst Darlehen ab, weil der Käufer die Finanzierung nicht übernehmen kann oder will. Die VFE wird vom Verkaufserlös abgezogen. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 5 Jahren Restlaufzeit können 5.000–15.000 € VFE anfallen.
Darlehensübernahme
Alternative: Der Käufer übernimmt das bestehende Darlehen (mit Zustimmung der Bank). Dann entfällt die VFE. Das ist attraktiv, wenn der alte Zinssatz unter dem aktuellen Marktzins liegt – was derzeit häufig der Fall ist.
Empfehlung
Bei jedem geplanten Verkauf in Rostock sollte die VFE frühzeitig bei der Bank angefragt werden – noch vor der Preisfindung. So können die Ablösekosten in die Kalkulation einfließen und der Angebotspreis realistisch gesetzt werden.
Prüfung lohnt sich
Studien zeigen, dass viele Banken die VFE zu hoch berechnen. Eine Überprüfung durch einen spezialisierten Dienstleister (Kosten: 50–100 €) kann sich schnell amortisieren. Die Erfolgsquote liegt bei über 50 %.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Kann man die VFE steuerlich absetzen?
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