Heizungsgesetz & Immobilien: Was Eigentümer wissen müssen
Das Heizungsrecht wurde 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) reformiert. Das klingt dramatisch – ist aber in Rostock oft weniger schlimm. Wir erklären das Gesetz, die Auswirkungen auf Ihren Immobilienwert und wie Sie jetzt richtig reagieren.
GModG hat das GEG abgelöst – seit 29.07.2026 in Kraft
Die am 24.02.2026 beschlossene Reform ist vollzogen: Das GEG wurde in das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) überführt (von Bundestag und Bundesrat am 10.07.2026 beschlossen, am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet). Das Stammgesetz wurde dabei nicht aufgehoben, sondern umbenannt – die amtliche Bezeichnung lautet seit dem 29.07.2026 GModG. Seit 29.07.2026 gilt: Die starre 65-%-Pflicht ist entfallen, ab 2029 greift eine gestaffelte Biomethan-Quote (sog. „Bio-Treppe“). Für Großstädte wie Rostock (über 100.000 Einwohner) wird die kommunale Wärmeplanung ausschlaggebend. Seit Inkrafttreten am 29.07.2026 gilt das neue Heizungsrecht; die frühere 65-%-Pflicht ist entfallen. Update 29.04.2026: SPD und CDU haben sich auf Mieterschutz beim Einbau fossiler Heizungen geeinigt – Vermieter sollen sich künftig zur Hälfte an CO2-Abgaben, Gasnetzentgelten und den Kosten für den Biomethan-Anteil beteiligen. Update 29.07.2026: Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10.07.2026 beschlossen; es wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Regelungen treten gestaffelt in Kraft: Die Neuregelungen zum Heizungstausch gelten seit 29.07.2026, die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie folgt zeitlich versetzt. Die frühere GEG-Übergangsfrist (65 %-EE-Pflicht in Großstädten >100.000 Einwohner) war zuvor von 01.07.2026 auf 01.11.2026 verschoben worden – mit dem GModG ist die starre 65-%-Pflicht entfallen, bevor diese Frist überhaupt griff.
Was ist das GEG & was hat sich 2024 geändert?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt fest, welche technischen Anforderungen Gebäude erfüllen müssen. Im Januar 2024 wurde es verschärft (v. a. § 71 GEG zur 65-%-Erneuerbaren-Pflicht). Mit der GModG-Reform 2026 sind diese Heizungsvorgaben (§§ 71, 72 GEG) jedoch entfallen; seit 29.07.2026 gilt die Bio-Treppe.
Vom 65-%-Ziel zur Bio-Treppe
Bis zur GModG-Reform galt: Jede neu eingebaute Heizung sollte mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen (früherer § 71 GEG). Seit dem GModG (in Kraft 29.07.2026) ist diese starre Pflicht entfallen; neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen stattdessen ab 2029 wachsende Anteile biogener Brennstoffe nutzen (Bio-Treppe).
Welche Heizungen sind möglich?
Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie, Fern- und Nah-Wärmenetze, Wasserstoff-ready Heizungen. Seit dem GModG sind auch neue Gas- und Ölheizungen weiterhin erlaubt – sie müssen ab 2029 aber wachsende Anteile biogener Brennstoffe abdecken (Bio-Treppe).
Übergangsfrist für Reparaturen
Alte Öl- oder Gasheizungen dürfen noch repariert werden – unbegrenzt lange. Erst wenn eine Heizung kaputt ist und ersetzt werden muss, greifen die aktuellen Regeln des reformierten GEG. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperatur-Heizkessel (früherer § 72 GEG) wurde mit dem GModG zum 29.07.2026 gestrichen – eine Austauschpflicht allein wegen des Kesselalters besteht damit nicht mehr.
GEG-Novelle 2026 im Blick
Die Bundesregierung hat 2026 die Novellierung des GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) auf den Weg gebracht; Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10.07.2026 beschlossen, es wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist seit 29.07.2026 in Kraft. Änderungen: flexiblere Anforderungen an Bestandsgebäude, neue Übergangsfristen und eine stärkere Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Mit der Verkündung am 28.07.2026 gilt das GModG; die Heizungsregelungen sind seit 29.07.2026 in Kraft, die frühere 65-%-Pflicht ist entfallen.
Gas-Heizungen sind nicht verboten
Das ist das häufigste Missverständnis: Gasheizungen sind nicht sofort verboten. Aber: Gaskessel müssen – wenn sie neu eingebaut werden – ab 2029 wachsende Anteile biogener Brennstoffe abdecken (Bio-Treppe). In der Praxis: Gas-Hybridheizung (Gas + Solaranlage/Wärmepumpe) oder wasserstoff-ready Gaskessel.
Heizungsgesetz & Immobilienwert: Wann es problematisch wird
Das GEG 2024 ist nicht der Grund, warum Häuser billiger werden. Aber: Ein marodes Heizungssystem senkt den Wert – mit oder ohne neues Gesetz. Und Käufer und Banken berücksichtigen Sanierungskosten.
Das Szenario: Alter Ölkessel kaputt
Eigentumshaus mit defektem Ölkessel. Vorher: Käufer schaut auf die Sanierungskosten (30.000–40.000 € für eine neue Heizung). Nachher: Das GEG 2024 ändert nicht an der Realität – die neue Heizung kostet genauso viel, muss aber die aktuellen Anforderungen erfüllen (Bio-Treppe bzw. erneuerbare Wärme). Der Wert sinkt nicht wegen des Gesetzes, sondern wegen der Fälligkeit der Maßnahme.
KfW & BAFA gleichen das aus
Es gibt aber gute Nachrichten: Die Förderprogramme der KfW machen einen Heizungstausch günstiger. Wer auf eine Wärmepumpe oder Solarthermie umsteigt, kriegt 30–70 % der Kosten erstattet. Vom Verkäufer vorgezogen: Der Kaufpreis kann oft steigen – mehr als die Sanierung gekostet hat.
Kommunale Wärmeplanung ab 2028
Großstädte wie Rostock müssen bis 2028 einen Wärmeplan erstellen. Der zeigt: Gibt es ein Fernwärmenetz in der Nähe? Dann ist der Anschluss oft die billigste und sauberste Lösung. Das senkt Ihre Sanierungskosten – und steigert tendenziell den Wert.
Finanzierungsrisiko für Käufer
Banken und Versicherer schauen sich GEG-Konformität genauer an. Ein Haus mit unkonformer Heizung ist schwerer zu finanzieren – das wirkt sich auf den Verkaufspreis aus. Auf Ihrer Seite: Eine konforme oder neue Heizung ist ein Verkaufsargument.
Heizung & Immobilienwert: Die 4-Punkte-Checkliste für Eigentümer
Was können Sie konkret tun? Diese vier Schritte helfen.
1. Heizungsalter ermitteln
Wann wurde die aktuelle Heizung eingebaut? Gebäudeenergieausweis prüfen (Baujahr, Energiestandard). Eine Heizung über 20 Jahre ist kritisch – ob das Gesetz kommt oder nicht. Die Förderquote ist dann höher (Geschwindigkeitsbonus 20 %).
2. Reparaturfähigkeit beurteilen
Läuft die Heizung noch? Dann: nicht tauschen. Reparaturen sind unbegrenzt erlaubt – auch für alte Öl/Gas-Kessel. Eine übereilte Sanierung kostet mehr als sie bringt. Erst handeln, wenn die Heizung kaputt ist.
3. Verkaufsabsicht klären
Wollen Sie verkaufen? Eine neue, moderne Heizung (Wärmepumpe, Solarthermie, Fernwärme) ist ein starkes Vermarktungsargument. Eine geplante Sanierung sollte fertiggestellt sein, bevor Sie die Immobilie zeigen – Rohbauzustände schrecken Käufer ab.
4. Förderung früh prüfen
Wenn Heizungstausch unvermeidlich ist: Energieberater vorbei und Förderprogramme klären (KfW 458, BAFA Gebäudehülle). Mit Förderung wird der Heizungstausch oft wirtschaftlicher – und der Wert steigt.
Rostock & Landkreis: Die speziellen Regeln
Das GEG ist ein Bundesgesetz, aber die Umstände vor Ort sind unterschiedlich. Das ist für Rostock wichtig:
Fernwärmestadt Rostock
Rostock hat eines der dichtesten Fernwärmenetze in Deutschland. Viele Häuser in der Innenstadt sind schon angeschlossen. Wenn Sie im Fernwärmegebiet wohnen: Fernwärme galt schon unter der früheren 65-%-Regel als Erfüllungsoption und bleibt auch nach dem GModG die einfachste Lösung – wirtschaftlich, ohne extra Investition.
Landkreis Rostock (ländlich)
Im Landkreis gibt es weniger Fernwärme. Hier sind Wärmepumpen oder Biomasse die typischen Alternativen. Der Boden ist oft geeignet für Erdwärmesonden (Bohrung). Die KfW-Förderung ist hier besonders attraktiv.
Wärmeplanung bis 2028
Rostock als Oberzentrum muss einen Wärmeplan erstellen. Der wird zeigen: Wo wird Fernwärme ausgebaut, wo nicht? Diese Information hilft Ihnen bei der Sanierungsentscheidung. Tipp: Verfolgen Sie die Wärmeplanung – sie könnte Ihre Kosten senken.
KfW & BAFA: Die passenden Programme
Das Heizungsgesetz zwingt zur Sanierung – aber die Förderung macht sie bezahlbar. Diese Programme helfen:
KfW 458: Heizungstausch (bis zu 70 %)
Das Programm für Heizungswechsel zu erneuerbaren Energien. 30 % Basisförderung + Boni (Geschwindigkeit 20 %, Effizienz 5 %, Einkommen 30 %). Maximum: 70 % der Kosten, max. 21.000 € je Wohnung. Antrag vor Vertragsabschluss.
BAFA: Gebäudehülle & Einzelmaßnahmen (15–20 %)
Förderung für Dämmung, Fenster, Solarthermie, Heizungsoptimierung. Kann mit KfW kombiniert werden – aber nur für unterschiedliche Maßnahmen. Plus 5 % Bonus für iSFP (individueller Sanierungsfahrplan).
LFI MV: Regionalprogramme
Mecklenburg-Vorpommern fördert Modernisierung mit zinsfreien Darlehen (max. 120.000 € je Wohnung) und Barrierefreiheit (bis 25.000 €). Förderkondit ionen sind oft besser als KfW-Kredite – weniger bürokratisch, bessere Zinsen.
Steuerlich absetzbar: 20 % über 3 Jahre
Zusätzlich zu KfW/BAFA können Eigentuemer 20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre von der Einkommensteuer abziehen (max. 40.000 € über 3 Jahre). Das ist oft unterschätzt – wer richtig rechnet, spart doppelt.
Häufige Fragen: Heizungsgesetz & Immobilien
Muss ich meine alte Heizung sofort austauschen?
Sinkt mein Immobilienwert durch das Heizungsgesetz?
Kann ich weiterhin eine Gasheizung einbauen?
Wie hoch sind die Kosten für einen Heizungstausch?
Was ist der Unterschied zwischen Öl, Gas, Wärmepumpe & Biomasse?
Ändert sich etwas für Mieter?
Ist Ihre Heizung GEG-konform? Oder müssen Sie handeln?
Wir analysieren den Zustand Ihrer Heizung, erklären die Regeln für Ihre Situation in Rostock und rechnen durch, wann eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist. Unverbindlich.
Energieausweis
Was der Energieausweis über Ihre Heizung aussagt
Energieberatung
Unterstützung bei Sanierungsfragen
Heizungstausch
Technische Ablauf und Kosten
Förderprogramme Überblick
KfW, BAFA, LFI MV im Detail
Sanierungsfahrplan
Strategie für effiziente Sanierung
Immobilie verkaufen
GEG-Konformität als Verkaufsargument