Heizungsgesetz & Immobilien: Was Eigentümer wissen müssen
Das GEG 2024 führt neue Regeln für Heizungen ein. Das klingt dramatisch – ist aber in Rostock oft weniger schlimm. Wir erklären das Gesetz, die Auswirkungen auf Ihren Immobilienwert und wie Sie jetzt richtig reagieren.
GModG soll GEG ab Mitte/Ende Juli 2026 ablösen
Die Bundesregierung hat am 24.02.2026 eine Reform beschlossen, die das GEG voraussichtlich zum 01.07.2026 in ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) überführt. Geplant: Die starre 65-%-Pflicht entfällt, ab 2029 greift eine gestaffelte Biomethan-Quote (sog. „Bio-Treppe“). Für Großstädte wie Rostock (über 100.000 Einwohner) wird die kommunale Wärmeplanung ausschlaggebend. Bis das neue Gesetz in Kraft tritt, gelten die hier beschriebenen Regelungen weiter. Update 29.04.2026: SPD und CDU haben sich auf Mieterschutz beim Einbau fossiler Heizungen geeinigt – Vermieter sollen sich künftig zur Hälfte an CO2-Abgaben, Gasnetzentgelten und den Kosten für den Biomethan-Anteil beteiligen. Update 13.05.2026: Der Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) liegt seit 05.05.2026 vor; der Kabinettsbeschluss ist für Mitte Mai 2026 vorgesehen. Inkrafttreten frühestens Mitte/Ende Juli, ggf. Anfang August 2026. Die GEG-Übergangsfrist (65 %-EE-Pflicht in Großstädten >100.000 Einwohner) wurde von ursprünglich 01.07.2026 konkret auf 01.11.2026 verschoben. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald das GModG verabschiedet und verkündet ist.
Was ist das GEG & was hat sich 2024 geändert?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt fest, welche technischen Anforderungen Gebäude erfüllen müssen. Im Januar 2024 wurde es verschärft – mit neuen Regeln für Heizungen (v. a. § 71 GEG zur 65-%-Erneuerbaren-Pflicht und § 72 GEG zum Betriebsverbot alter Öl-/Gaskessel ab 2045).
Das neue Kernziel
Ab sofort soll jede neue oder erneuerte Heizung mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien betrieben werden (§ 71 GEG). Das gilt für Neubau und für den Heizungstausch im Bestand – mit Ausnahmen für Härtefälle (§ 102 GEG).
Was zählt zu erneuerbaren Energien?
Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie, Fern- und Nah-Wärmenetze (die zu mind. 65 % aus Erneuerbaren gespeist werden), Wasserstoff-ready Heizungen. Reine Öl-, Gas- und Stromheizungen sind neu nicht mehr erlaubt.
Übergangsfrist für Reparaturen
Alte Öl- oder Gasheizungen dürfen noch repariert werden – unbegrenzt lange. Erst wenn eine Heizung kaputt ist und ersetzt werden muss, greift das GEG 2024. § 72 GEG legt zudem fest, dass Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, grundsätzlich nicht mehr mit Öl oder Gas betrieben werden dürfen – mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwerttechnik sowie Eigentümer von Ein-/Zweifamilienhäusern, die diese vor Februar 2002 selbst bewohnt haben.
GEG-Novelle 2026 im Blick
Die Bundesregierung prüft für Sommer 2026 eine Novellierung des GEG (teils als „Gebäudemodernisierungsgesetz“ / GMG diskutiert). Mögliche Änderungen: flexiblere Anforderungen an Bestandsgebäude, neue Übergangsfristen und eine stärkere Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Solange nichts im Bundesgesetzblatt steht, gilt weiterhin das GEG in der Fassung von Januar 2024 – wir aktualisieren diese Seite, sobald eine Novelle beschlossen ist.
Gas-Heizungen sind nicht verboten
Das ist das häufigste Missverständnis: Gasheizungen sind nicht sofort verboten. Aber: Gaskessel müssen – wenn sie neu eingebaut werden – mit mindestens 65 % Deckungsquote aus erneuerbaren Quellen ausgelegt werden. In der Praxis: Gas-Hybridheizung (Gas + Solaranlage/Wärmepumpe) oder wasserstoff-ready Gaskessel.
Heizungsgesetz & Immobilienwert: Wann es problematisch wird
Das GEG 2024 ist nicht der Grund, warum Häuser billiger werden. Aber: Ein marodes Heizungssystem senkt den Wert – mit oder ohne neues Gesetz. Und Käufer und Banken berücksichtigen Sanierungskosten.
Das Szenario: Alter Ölkessel kaputt
Eigentumshaus mit defektem Ölkessel. Vorher: Käufer schaut auf die Sanierungskosten (30.000–40.000 € für eine neue Heizung). Nachher: Das GEG 2024 ändert nicht an der Realität – die neue Heizung kostet genauso viel, muss jetzt aber zu 65 % erneuerbar sein. Der Wert sinkt nicht wegen des Gesetzes, sondern wegen der Fälligkeit der Maßnahme.
KfW & BAFA gleichen das aus
Es gibt aber gute Nachrichten: Die Förderprogramme der KfW machen einen Heizungstausch günstiger. Wer auf eine Wärmepumpe oder Solarthermie umsteigt, kriegt 30–70 % der Kosten erstattet. Vom Verkäufer vorgezogen: Der Kaufpreis kann oft steigen – mehr als die Sanierung gekostet hat.
Kommunale Wärmeplanung ab 2028
Großstädte wie Rostock müssen bis 2028 einen Wärmeplan erstellen. Der zeigt: Gibt es ein Fernwärmenetz in der Nähe? Dann ist der Anschluss oft die billigste und sauberste Lösung. Das senkt Ihre Sanierungskosten – und steigert tendenziell den Wert.
Finanzierungsrisiko für Käufer
Banken und Versicherer schauen sich GEG-Konformität genauer an. Ein Haus mit unkonformer Heizung ist schwerer zu finanzieren – das wirkt sich auf den Verkaufspreis aus. Auf Ihrer Seite: Eine konforme oder neue Heizung ist ein Verkaufsargument.
Heizung & Immobilienwert: Die 4-Punkte-Checkliste für Eigentümer
Was können Sie konkret tun? Diese vier Schritte helfen.
1. Heizungsalter ermitteln
Wann wurde die aktuelle Heizung eingebaut? Gebäudeenergieausweis prüfen (Baujahr, Energiestandard). Eine Heizung über 20 Jahre ist kritisch – ob das Gesetz kommt oder nicht. Die Förderquote ist dann höher (Geschwindigkeitsbonus 20 %).
2. Reparaturfähigkeit beurteilen
Läuft die Heizung noch? Dann: nicht tauschen. Reparaturen sind unbegrenzt erlaubt – auch für alte Öl/Gas-Kessel. Eine übereilte Sanierung kostet mehr als sie bringt. Erst handeln, wenn die Heizung kaputt ist.
3. Verkaufsabsicht klären
Wollen Sie verkaufen? Eine neue, moderne Heizung (Wärmepumpe, Solarthermie, Fernwärme) ist ein starkes Vermarktungsargument. Eine geplante Sanierung sollte fertiggestellt sein, bevor Sie die Immobilie zeigen – Rohbauzustände schrecken Käufer ab.
4. Förderung früh prüfen
Wenn Heizungstausch unvermeidlich ist: Energieberater vorbei und Förderprogramme klären (KfW 458, BAFA Gebäudehülle). Mit Förderung wird der Heizungstausch oft wirtschaftlicher – und der Wert steigt.
Rostock & Landkreis: Die speziellen Regeln
Das GEG ist ein Bundesgesetz, aber die Umstände vor Ort sind unterschiedlich. Das ist für Rostock wichtig:
Fernwärmestadt Rostock
Rostock hat eines der dichtesten Fernwärmenetze in Deutschland. Viele Häuser in der Innenstadt sind schon angeschlossen. Wenn Sie im Fernwärmegebiet wohnen: Das GEG erkennt Fernwärme als 65-%-Lösung an – einfach, wirtschaftlich, ohne extra Investition.
Landkreis Rostock (ländlich)
Im Landkreis gibt es weniger Fernwärme. Hier sind Wärmepumpen oder Biomasse die typischen Alternativen. Der Boden ist oft geeignet für Erdwärmesonden (Bohrung). Die KfW-Förderung ist hier besonders attraktiv.
Wärmeplanung bis 2028
Rostock als Oberzentrum muss einen Wärmeplan erstellen. Der wird zeigen: Wo wird Fernwärme ausgebaut, wo nicht? Diese Information hilft Ihnen bei der Sanierungsentscheidung. Tipp: Verfolgen Sie die Wärmeplanung – sie könnte Ihre Kosten senken.
KfW & BAFA: Die passenden Programme
Das Heizungsgesetz zwingt zur Sanierung – aber die Förderung macht sie bezahlbar. Diese Programme helfen:
KfW 458: Heizungstausch (bis zu 70 %)
Das Programm für Heizungswechsel zu erneuerbaren Energien. 30 % Basisförderung + Boni (Geschwindigkeit 20 %, Effizienz 5 %, Einkommen 30 %). Maximum: 70 % der Kosten, max. 21.000 € je Wohnung. Antrag vor Vertragsabschluss.
BAFA: Gebäudehülle & Einzelmaßnahmen (15–20 %)
Förderung für Dämmung, Fenster, Solarthermie, Heizungsoptimierung. Kann mit KfW kombiniert werden – aber nur für unterschiedliche Maßnahmen. Plus 5 % Bonus für iSFP (individueller Sanierungsfahrplan).
LFI MV: Regionalprogramme
Mecklenburg-Vorpommern fördert Modernisierung mit zinsfreien Darlehen (max. 120.000 € je Wohnung) und Barrierefreiheit (bis 25.000 €). Förderkondit ionen sind oft besser als KfW-Kredite – weniger bürokratisch, bessere Zinsen.
Steuerlich absetzbar: 20 % über 3 Jahre
Zusätzlich zu KfW/BAFA können Eigentuemer 20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre von der Einkommensteuer abziehen (max. 40.000 € über 3 Jahre). Das ist oft unterschätzt – wer richtig rechnet, spart doppelt.
Häufige Fragen: Heizungsgesetz & Immobilien
Muss ich meine alte Heizung sofort austauschen?
Sinkt mein Immobilienwert durch das Heizungsgesetz?
Kann ich weiterhin eine Gasheizung einbauen?
Wie hoch sind die Kosten für einen Heizungstausch?
Was ist der Unterschied zwischen Öl, Gas, Wärmepumpe & Biomasse?
Ändert sich etwas für Mieter?
Ist Ihre Heizung GEG-konform? Oder müssen Sie handeln?
Wir analysieren den Zustand Ihrer Heizung, erklären die Regeln für Ihre Situation in Rostock und rechnen durch, wann eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist. Unverbindlich.
Energieausweis
Was der Energieausweis über Ihre Heizung aussagt
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KfW, BAFA, LFI MV im Detail
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GEG-Konformität als Verkaufsargument