Ratgeber · Rostock & MV

Grundstück kaufen in Rostock: Bodenrichtwerte, Bebauungsplan & versteckte Kosten

Bauland in Rostock wird knapper und teurer. Hier erfahren Sie, welche Bebauungspläne gelten, wie Erschließung funktioniert und welche Kosten beim Kauf anfallen – von der Grunderwerbsteuer bis zum Bodengutachten.

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500–750€/m² Innenstadt
250–400€/m² Randlage
150–340€/m² Landkreis
6 %Grunderwerbsteuer MV
Hinweis:Diese Seite bietet Informationen und Orientierung, keine Rechtsberatung oder verbindliche Bauberatung. Für spezifische Fragen zu Ihrem Grundstück: Bebauungsplan beim Planungsamt prüfen, Rechtsanwalt oder Architekt befragen.

Bodenrichtwerte & Grundstückspreise in Rostock

Stadtgebiet Rostock

Zentrale Lagen (Stadtmitte, Kröpeliner-Tor-Vorstadt, Hansaviertel): Wohnbau-Bodenrichtwerte rund 500–750 €/m², in Warnemünde bis 1.500 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Preis variiert je nach Nähe zu Grünflächen, ÖPNV-Anbindung und Verkehrslärm. Bodenrichtwerte im Lexikon

Randlagen & Vororte

Gebiete wie Lichtenhagen, Schmarl, Evershagen oder Toitenwinkel: rund 250–380 €/m². Günstiger, aber mit längeren Wegen ins Zentrum. Erschließung meist vorhanden. Immobilienmarkt Übersicht

Landkreis Rostock

Direktes Umland wie Bentwisch oder Kritzmow: rund 250–330 €/m²; Bad Doberan meist 200–300 €/m², Sanitz und Satow rund 150–240 €/m²; Dorflagen deutlich darunter. Oft längere Bauplanung. Besiedlung planmäßiger. Landkreis Seite

Sie suchen ein Grundstück? Wir kennen den Markt – seit 1995 in Rostock.

Zu den Angeboten

Bebauungsplan & Baurecht

Bebauungsplan prüfen

Jedes Grundstück fällt unter einen Bebauungsplan (B-Plan) oder § 34 BauGB. Der B-Plan regelt:

  • GRZ (Grundflächenzahl): max. bebaute Fläche in %
  • GFZ (Geschossflächenzahl): Verhältnis Nutzfläche zu Grundstück
  • Bauweise: Reihenhaus, freistehend, Hof, offen/geschlossen
  • Geschosshöhe: max. Anzahl Etagen

B-Plan und Baurecht erklären und GFZ/GRZ Definition

§ 34 BauGB (Innenbereich)

Ohne Bebauungsplan richtet sich die Bebaubarkeit im Innenbereich nach § 34 BauGB. Diese prüft, ob sich ein Neubau in die Nachbarbebauung einfügt. Riskanter als B-Plan-Gebiete – mehr zu Baugenehmigungen.

Erschließung & versteckte Kosten

Erschlossenes Grundstück

Alle Medien (Strom, Wasser, Gas, Abwasser) liegen an der Straße. Kostet ca. 2.000–5.000 € pro Haus zum Anschluss. Baustart unmittelbar möglich. Kaufpreis höher, aber weniger Überraschungen.

Unerschlossenes Grundstück

Leitungen müssen noch verlegt werden – Erschließungskosten bis 30.000 € oder mehr. Längere Planungsphase. Günstiger im Kaufpreis, dafür höhere Nebenkosten und zeitlicher Aufwand.

Grunderwerbsteuer (6 % in MV)

Beim Kauf zahlen Sie 6 % des Kaufpreises an den Fiskus – für ein 100.000 €-Grundstück also 6.000 €. Grunderwerbsteuer erklärt.

Altlasten in MV

Besonders in Industriegebieten und auf ehemaligen Kasernengelände können Altlasten (Öl, Chemikalien) vorhanden sein. Altlasten-Check vor Kauf – kostet Zeit, spart später Probleme.

Ablauf Grundstückskauf: 6 Schritte

Schritt 1

Baurecht prüfen

B-Plan, GRZ/GFZ, Baugenehmigung – klärt was auf dem Grundstück möglich ist.

Schritt 2

Grundbuch

Im Grundbuch sehen Sie Eigentümer, Eintragungen und Lasten. Kosten: ca. 20–40 €.

Schritt 3

Finanzierung sichern

Bank prüft Bonität und Sicherheit. Mit Finanzierungszusage verhandeln Sie besser.

Schritt 4

Bodengutachten

Optional, aber sinnvoll: Tragfähigkeit, Altlasten, Wasserlage prüfen. Kosten: 500–2.000 €.

Schritt 5

Notarieller Kaufvertrag

Notar beurkundet den Kauf. Kosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises (inkl. Makler).

Schritt 6

Grundbucheintrag

Notar trägt Sie als neuen Eigentümer im Grundbuch ein – der Kauf ist rechtskräftig.

Der Landkreis Rostock als Alternative: oft besser erreichbar, bessere Preise, weniger Konkurrenz.

Landkreis erkunden

Landkreis Rostock als Alternative

Satow & Umland

Ruhige Wohnlage, rund 150–175 €/m² Bodenrichtwert (Dorflagen ab 60 €/m²). Gute Schulen, grünes Umfeld, Pendlerparkplätze.

Bentwisch

Östlich von Rostock, rund 250–280 €/m² Bodenrichtwert im Hauptort. Bessere Verkehrsanbindung als klassisches Umland.

Broderstorf & Bad Doberan

Broderstorf rund 260–300 €/m², Bad Doberan meist 200–300 €/m² (Bodenrichtwerte 01.01.2026). Gewerbliches Bauland ebenfalls verfügbar.

FAQ – Häufig gefragt

Welche Kosten kommen beim Grundstückskauf auf mich zu?
Neben dem Kaufpreis: Grunderwerbsteuer (6 % MV), Notar- und Gerichtskosten (ca. 1–1,5 %), Makler (marktüblich rund 3,57 % inkl. MwSt.), Bodenuntersuchung (500–2.000 €). Bei unerschlossenem Grundstück: Erschließungskosten (5.000–30.000 €). Gesamt oft 11–15 % über dem Kaufpreis.
Was sind Bodenrichtwerte und wie nutze ich sie?
Bodenrichtwerte sind amtlich ermittelte Durchschnittswerte pro m² in einem Gebiet – aktualisiert jährlich zum 1. Januar. Sie geben eine Marktorientierung, sind aber nicht bindend. Ein reales Grundstück kann teurer oder günstiger sein, je nach Lage, Zuschnitt und Nachfrage. Die Rostocker Bodenrichtwerte können Sie kostenlos im Geoportal der Hansestadt (geoport-hro.de) einsehen, die des Landkreises im Geoportal des Landkreises Rostock.
Wann ist ein Grundstück erschlossen und was kostet das?
Erschlossen = Strom, Wasser, Gas, Abwasser an der Straße. Erschließungskosten für einen Anschluss: meist 2.000–5.000 €. Komplett neue Erschließung (Straße + alle Medien): 20.000–50.000 € für ein Wohngrundstück. Der Kaufpreis für unerschlossene Grundstücke ist günstiger – rechnen Sie aber die Nebenkosten mit ein.
Wann kann ich auf einem Grundstück bauen?
Erst nach Klärung von Bebauungsplan/§ 34 BauGB und Finanzierung. Im Bebauungsplangebiet: sofort. Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) muss sich das Vorhaben in die Umgebung einfügen; im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind Wohnhäuser nur ausnahmsweise zulässig. Mit Architekt/Planer: 3–6 Monate Planungszeit, dann 1–3 Monate Behördengenehmigung.
Ist ein Bodengutachten notwendig?
Nicht zwingend, aber sinnvoll, besonders bei unebenen Grundstücken, Nähe zu Gewässern oder Verdacht auf Altlasten. Ein Gutachten prüft Tragfähigkeit, Wasserlage und Bodenklasse – Kosten 500–2.000 €. Kann beim Verhandeln helfen und Überraschungen bei Baustart vermeiden.
Wann ist der Landkreis die bessere Wahl?
Im direkten Umland liegen die Bodenrichtwerte mit rund 180–340 €/m² oft nur wenig unter den Rostocker Randlagen; deutlich günstiger wird es erst in weiter entfernten Gemeinden und Dorflagen. Pendlerparkplätze und Bushaltestellen verbessern die Erreichbarkeit. Sinnvoll, wenn Sie mit Pendelwegen live können und Baukosten sparen möchten.

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Haftungshinweis:Die Inhalte dieser Seite wurden mit Sorgfalt recherchiert, aber ohne Gewähr erstellt. Wir haften nicht für Fehler, Verzögerungen oder Konsequenzen aus fehlerhaften oder unvollständigen Angaben. Für konkrete Fragen zu Ihrem Grundstück und Bauvorhaben konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt, Makler oder Architekten vor Ort.
BodenrichtwertBebauungsplanErschließungskostenGrunderwerbsteuerGrundbuchBaugenehmigungAltlastenGeschossflächenzahl
Herausgeber: Büchel Immobilien MV – inhabergeführtes Maklerbüro in Rostock seit 1995.
Stand: September 2026. Bodenrichtwerte: Gutachterausschüsse Hansestadt Rostock und Landkreis Rostock, Stichtag 01.01.2026. Grunderwerbsteuer MV: 6,0 %. Bebauungspläne: Planungsamt Hansestadt Rostock. Erschließungskosten: Durchschnittswerte aus Stadtentwässerung & Netzanbieter Rostock. Baurecht: BauGB, NRBauO.
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