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Immobilienlexikon

Mietausfallwagnis – Kalkulatorisches Risiko bei Miet­immobilien

Das Mietausfallwagnis ist ein prozentualer Abschlag auf die Bruttomiete, der das Risiko von Leerstand und Zahlungsausfällen in der Immobilienbewertung abbildet.

Warum Gutachter und Investoren diesen Posten kalkulieren und wie er die Rendite beeinflusst.

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MietausfallErtragswertverfahrenBewirtschaftungskostenLeerstandsrisikoCashflow
2-4 %Wohnungen
4-8 %Gewerbe
§ 18 II. BVRechtsgrundlage
AbschlagAuf Rohertrag
Definition

Das Mietausfallwagnis (§ 18 II. BV) ist ein kalkulatorischer Abschlag auf den Rohertrag einer Immobilie. Er deckt das Risiko von Ertragsminderungen durch Leerstand, Mietrückstände und Rechtsverfolgungskosten ab. Bei Wohnimmobilien wird es typischerweise mit 2-4 % der Jahresbruttomiete angesetzt, bei Gewerbeimmobilien mit 4-8 %.

Berechnung und Höhe

Wie das Mietausfallwagnis angesetzt wird

Im Ertragswertverfahren wird das Mietausfallwagnis von der Jahresbruttomiete abgezogen, bevor der Reinertrag ermittelt wird. Rechenbeispiel: Jahresbruttomiete 60.000 EUR, Mietausfallwagnis 3 % = 1.800 EUR Abzug. Die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) mindern den Rohertrag zum Reinertrag. Je höher das Wagnis, desto niedriger der Ertragswert.

Einflussfaktoren

Was die Höhe bestimmt

Immobilientyp: Wohnen (2-4 %) vs. Gewerbe (4-8 %) vs. Spezialimmobilien (bis 10 %). Lage: Gute Lagen mit niedriger Leerstandsquote rechtfertigen niedrigere Ansätze. Mieterstruktur: Einzelmieter-Risiko vs. breite Streuung bei MFH. Mietvertragslaufzeiten: Langfristige Verträge senken das Wagnis. Marktlage: In angespannten Märkten (hohe Nachfrage) ist das Wagnis geringer.

Abgrenzung zum Mietausfall

Wagnis vs. tatsächlicher Ausfall

Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Ansatz in der Bewertung – eine statistische Annahme. Der tatsächliche Mietausfall kann höher oder niedriger ausfallen. Investoren sollten zusätzlich eigene Rücklagen bilden und eine Bonitätsprüfung durchführen, um das reale Risiko zu minimieren.

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Regionaler Bezug
Mietausfallwagnis in Rostock & MV

Regionale Einschätzung

Niedrig in Rostock

Die niedrige Leerstandsquote in Rostock rechtfertigt ein Wagnis am unteren Rand (2-3 % bei Wohnen).

Höher im Umland

Im ländlichen MV kann das Wagnis höher ausfallen – besonders bei älteren Bestandsobjekten.

Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss Rostock veröffentlicht regionale Richtwerte für Bewirtschaftungskosten.

MietausfallErtragswertverfahrenBewirtschaftungskostenLeerstandsrisikoCashflowBruttomietrendite
MietausfallUrsachen, Absicherung und steuerliche Behandlung von Mietausfällen.ErtragswertverfahrenSo wird der Ertragswert einer Immobilie berechnet.BewirtschaftungskostenAlle laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie im Überblick.
Häufige Fragen
FAQ – Mietausfallwagnis
Was ist das Mietausfallwagnis?
Ein kalkulatorischer Abschlag auf die Bruttomiete, der Leerstand und Zahlungsausfälle in der Bewertung berücksichtigt.
Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
Bei Wohnimmobilien 2-4 %, bei Gewerbe 4-8 % der Jahresbruttomiete.
Wo wird es angewendet?
Im Ertragswertverfahren als Teil der Bewirtschaftungskosten, die vom Rohertrag abgezogen werden.
Ist das Wagnis Pflicht bei der Bewertung?
Ja, die II. Berechnungsverordnung schreibt den Ansatz vor. Gutachter müssen es im Ertragswertverfahren berücksichtigen.
Senkt ein hohes Wagnis den Immobilienwert?
Ja, direkt. Je höher das Mietausfallwagnis, desto niedriger der Reinertrag und damit der Ertragswert.
Was ist der Unterschied zum Mietausfall?
Das Wagnis ist eine kalkulatorische Annahme, der Mietausfall der tatsächlich eingetretene Einnahmeverlust.

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HinweisDieser Lexikonbeitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine professionelle Immobilienbewertung.
Quellen: § 18 II. BV, ImmoWertV, Gutachterausschuss Rostock. Stand: April 2026.
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