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Immobilienlexikon · Buchstabe V · EStG §23
Veräußerungsgewinn bei Immobilien – Berechnung nach §23 EStG
Wer eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern. Doch wie genau wird dieser Gewinn berechnet? Es ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis.
Die Berechnung des Veräußerungsgewinns nach §23 EStG hat Tücken: Die AfA-Abschreibung wird zurückgerechnet, Kaufnebenkosten zählen zu den Anschaffungskosten, und Werbungskosten des Verkaufs mindern den Gewinn. Wer die Spekulationssteuer korrekt berechnen will, muss diese Seite kennen. Die Freigrenze liegt bei 1.000 Euro – wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Der Veräußerungsgewinn bei Immobilien ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Veräußerungskosten. Er fällt unter die privaten Veräußerungsgeschäfte nach §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Berechnungsformel
So wird der Veräußerungsgewinn ermittelt
Die Berechnung folgt einer klaren Formel, hat aber wichtige Details bei den einzelnen Posten.
VeräußerungspreisDer im Kaufvertrag vereinbarte Preis für die Immobilie. Bei der Kaufpreisaufteilung zählt nur der Gebäudeanteil – der Grundstücksanteil unterliegt nicht der AfA-Rückrechnung, fließt aber in die Gesamtberechnung ein.
– Anschaffungskosten (fortgeführt)Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) + nachträgliche Herstellungskosten (Sanierung, Anbau). ABZÜGLICH der in Anspruch genommenen AfA – das ist die Rückrechnung, die den Gewinn erhöht.
– VeräußerungskostenKosten, die unmittelbar durch den Verkauf entstehen: Maklerprovision, Notarkosten für die Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Wertgutachtenkosten. Diese mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
= VeräußerungsgewinnIst das Ergebnis positiv und übersteigt 1.000 Euro, wird der gesamte Betrag mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Achtung: 1.000 € ist eine Freigrenze, kein Freibetrag – bei 1.001 € Gewinn wird der komplette Betrag versteuert.
Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen? Wir beraten zur steuerlichen Optimierung.
Die AfA-Rückrechnung ist der häufigste Stolperstein bei der Gewinnermittlung. Sie betrifft jeden, der eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft.
Wer eine Immobilie vermietet, kann jährlich 2 % des Gebäudewerts als AfA steuerlich geltend machen (bei Baujahr ab 1925; davor 2,5 %). Diese Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen während der Haltedauer – reduziert aber gleichzeitig die steuerlichen Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist werden die fortgeführten (= um die AfA geminderten) Anschaffungskosten als Abzugsposten angesetzt. Das erhöht automatisch den Veräußerungsgewinn.
Die Preisentwicklung in Rostock der letzten Jahre hat bei vielen Eigentümern zu deutlichen Wertsteigerungen geführt – und damit zu potenziellen Veräußerungsgewinnen.
Wertsteigerung 2015–2025
Eigentumswohnungen in Rostock haben sich im Schnitt um 40–60 % verteuert. Wer 2016 gekauft hat und 2026 verkauft, liegt noch in der 10-Jahres-Frist – der Gewinn ist steuerpflichtig.
Steueroptimierung
Wer noch 1–2 Jahre warten kann, spart die komplette Spekulationssteuer. Alternativ: Eigennutzung in den letzten 3 Kalenderjahren vor Verkauf befreit ebenfalls – auch wenn zuvor vermietet wurde.
Ist die 1.000-Euro-Grenze ein Freibetrag oder eine Freigrenze?
Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Das bedeutet: Liegt der Gewinn bei 999 Euro, zahlen Sie keine Steuer. Liegt er bei 1.001 Euro, wird der gesamte Betrag besteuert – nicht nur der Teil über 1.000 Euro. Dieser Unterschied ist vielen Verkäufern nicht bewusst und kann erhebliche Auswirkungen haben.
Werden die Kaufnebenkosten bei der Berechnung berücksichtigt?
Ja, alle Kaufnebenkosten beim Erwerb (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) zählen zu den Anschaffungskosten und erhöhen diese. Auch beim Verkauf anfallende Kosten (Maklerprovision, Vorfälligkeitsentschädigung) mindern als Veräußerungskosten den Gewinn.
Warum erhöht die AfA den Veräußerungsgewinn?
Die AfA mindert die steuerlichen Anschaffungskosten. Bei der Gewinnberechnung werden aber die fortgeführten (= um AfA geminderten) Kosten angesetzt. Wer 7 Jahre lang 2 % AfA auf 140.000 € Gebäudewert abgesetzt hat, hat 19.600 € weniger Anschaffungskosten – und damit 19.600 € mehr Gewinn.
Kann ich den Veräußerungsgewinn durch Eigennutzung vermeiden?
Ja. Wenn Sie die Immobilie im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der 10-Jahres-Frist. Das gilt auch, wenn Sie die Wohnung vorher vermietet hatten. Details unter Spekulationssteuer.
Wann muss ich den Veräußerungsgewinn in der Steuererklärung angeben?
Der Gewinn muss in der Steuererklärung für das Jahr des notariellen Kaufvertrags angegeben werden – in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte). Das Finanzamt wird in der Regel durch die Grunderwerbsteuermeldung des Notars informiert und fragt nach.
Immobilie verkaufen – steueroptimiert?
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Hinweis zur AktualitätDieser Lexikon-Beitrag wurde im April 2026 erstellt und basiert auf dem Einkommensteuergesetz (EStG) in der aktuellen Fassung. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für die konkrete Berechnung Ihres Veräußerungsgewinns empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater.
Quellen & weiterführende Informationen: Einkommensteuergesetz (EStG), §23 · BMF-Schreiben zu privaten Veräußerungsgeschäften · BFH-Rechtsprechung zur AfA-Rückrechnung · Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung
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