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Immobilienlexikon

Umsatzsteuer bei Immobilien – Wann sie relevant wird

Der Verkauf und die Vermietung von Immobilien sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Doch die Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG kann für gewerbliche Verkäufer und Vermieter steuerlich attraktiv sein.

Wir erklären, wann die Umsatzsteuer bei Immobiliengeschäften in Rostock und MV eine Rolle spielt und was Gewerbeimmobilien-Eigentümer beachten sollten.

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GrunderwerbsteuerGewerbeimmobilieKaufnebenkostenMaklercourtage
19 %Regelsteuersatz
§ 4 Nr. 9aBefreiung Verkauf
§ 4 Nr. 12Befreiung Miete
§ 9 UStGOption möglich
Definition

Der Verkauf von Immobilien ist nach § 4 Nr. 9a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Ebenso ist die Vermietung und Verpachtung nach § 4 Nr. 12 UStG befreit. Gewerbliche Vermieter und Verkäufer können jedoch nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optieren, um den Vorsteuerabzug aus Baukosten und Renovierungen zu nutzen.

Grundlagen
Wann ist der Immobilienverkauf umsatzsteuerfrei?
Die Grundregel und ihre wichtigsten Ausnahmen.

Grundregel: Steuerfrei

Private Immobilienverkäufe und normale Wohnungsvermietung sind umsatzsteuerfrei. Es fällt keine Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis an. Stattdessen wird die Grunderwerbsteuer erhoben.

Ausnahme: Gewerblich

Gewerbliche Immobilienhändler, Bauträger und Projektentwickler unterliegen der Umsatzsteuerpflicht. Auch bei gewerblicher Vermietung (z. B. Büros, Einzelhandel) kann die Umsatzsteuer relevant werden – insbesondere bei der Option nach § 9 UStG.

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Option zur Steuerpflicht
Wann lohnt sich die Umsatzsteueroption?
Die Option nach § 9 UStG ermöglicht den Vorsteuerabzug – aber nur unter bestimmten Bedingungen.

Vorteile

Durch die Option kann der Vermieter oder Verkäufer die Vorsteuer aus Baukosten, Sanierungen und laufenden Kosten abziehen. Bei hohen Investitionen (Neubau, Kernsanierung) kann der Vorsteuerabzug erheblich sein – bei 19 % auf 500.000 € Baukosten sind das 95.000 €.

Voraussetzung

Die Option ist nur möglich, wenn der Mieter oder Käufer die Immobilie selbst für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt. Bei Wohnungsvermietung oder Nutzung durch nicht-vorsteuerabzugsberechtigte Mieter (z. B. Ärzte, Versicherungen) ist die Option ausgeschlossen.

Achtung: Die 5-jährige Vorsteuerberichtigung (§ 15a UStG) kann bei Nutzungsänderung zur teilweisen Rückzahlung der Vorsteuer führen. Wer ein gewerblich vermietetes Objekt in Wohnungen umwandelt, muss die anteilige Vorsteuer zurückzahlen.
Maklerleistung
Umsatzsteuer auf Maklercourtage
Die Maklercourtage unterliegt immer der Umsatzsteuer – für gewerbliche Käufer ein Vorteil.

Für Privatpersonen

Privatpersonen zahlen die Maklercourtage inklusive 19 % Umsatzsteuer. Typisch in MV: 3,57 % brutto (3,0 % netto + 19 % USt). Die Umsatzsteuer ist in der angegebenen Provision bereits enthalten und nicht zusätzlich absetzbar.

Für Unternehmer

Vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer können die Umsatzsteuer auf die Maklercourtage als Vorsteuer abziehen. Die effektive Belastung sinkt damit auf den Netto-Provisionssatz. Das gilt auch für die Courtage beim Grundstückskauf.

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Regionaler Bezug
Umsatzsteuer bei Immobilien in Rostock & MV
Was Eigentümer und Investoren in der Region wissen sollten.

Gewerbe in Rostock

Im Rostocker Gewerbeimmobilienmarkt (Büros, Einzelhandel, Logistik) ist die Umsatzsteueroption Standard. Käufer und Verkäufer sollten vor Vertragsschluss klären, ob der Kaufpreis netto oder brutto vereinbart wird.

Mischnutzung

Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeanteil ist die steuerliche Behandlung komplex. Der Gewerbeanteil kann umsatzsteuerpflichtig sein, der Wohnanteil nicht. Eine saubere Aufteilung im Kaufvertrag ist für beide Seiten wichtig.

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Häufige Fragen
FAQ – Umsatzsteuer Immobilien
Die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick.
Fällt beim Immobilienverkauf Umsatzsteuer an?
Grundsätzlich nein. Der private Immobilienverkauf ist nach § 4 Nr. 9a UStG umsatzsteuerfrei. Gewerbliche Immobilienhändler und Bauträger unterliegen jedoch der Umsatzsteuerpflicht.
Was bedeutet Option zur Steuerpflicht bei Immobilien?
Die Option nach § 9 UStG erlaubt es Vermietern und Verkäufern, freiwillig Umsatzsteuer zu berechnen, um den Vorsteuerabzug aus Investitionen nutzen zu können. Voraussetzung ist, dass der Mieter oder Käufer selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Ist auf die Maklercourtage Umsatzsteuer zu zahlen?
Ja, die Maklercourtage unterliegt immer der Umsatzsteuer von 19 Prozent. Vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer können diese als Vorsteuer geltend machen.
Wann ist eine gewerbliche Vermietung umsatzsteuerpflichtig?
Gewerbliche Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, der Vermieter kann aber zur Steuerpflicht optieren, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Kurzfristige Vermietung unter 6 Monaten ist hingegen umsatzsteuerpflichtig.

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HinweisDieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Für Fragen zur Umsatzsteuer bei Immobilientransaktionen wenden Sie sich an einen Steuerberater. Stand: April 2026.
Quellen: § 4 Nr. 9a und Nr. 12 UStG, § 9 UStG (Option zur Steuerpflicht), § 15a UStG (Vorsteuerberichtigung), BMF-Schreiben zur Grundstücksumsatzsteuer.
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