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IMMOBILIENLEXIKON

Reservierungsvereinbarung

Zwischensicherung vor dem Notartermin – was rechtlich gilt und worauf Käufer in Rostock achten sollten.

Die Zeit zwischen Kaufentscheidung und Notartermin dauert in Deutschland üblicherweise 4–8 Wochen. In dieser Phase möchten Käufer sicherstellen, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft wird – die Reservierungsvereinbarung soll das leisten.

Definition
Reservierungsvereinbarung ist eine privatschriftliche Vereinbarung, mit der ein Verkäufer (oder Makler) einem Kaufinteressenten zusagt, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig zu vermarkten. Im Gegenzug zahlt der Interessent häufig eine Reservierungsgebühr. Wichtig: Eine Reservierungsvereinbarung ist kein Kaufvertrag – er kommt erst mit notarieller Beurkundung zustande.

Rechtliche Grenzen: Was ist erlaubt?

Reservierungsvereinbarungen sind rechtlich eingeschränkt. Der Bundesgerichtshof hat klare Grenzen gezogen:

Wirksame ReservierungGrundsätzlich zulässig, wenn der Zeitraum angemessen ist (max. 4–8 Wochen), die Gebühr moderat ist (max. ca. 10–15 % der Maklercourtage als Faustregel) und die Rückzahlungspflicht bei Nichtzustandekommen des Kaufs klar geregelt ist.
Unwirksame Klauseln (BGH)Überhöhte Reservierungsgebühren, die dem Interessenten faktisch das Risiko des Verkäufers aufbürden, sind unwirksam. Klauseln, die den Makler von der Rückzahlung freistellen, wurden vom BGH mehrfach gekippt.
Wichtig: Viele im Markt übliche Reservierungsvereinbarungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Im Zweifel sollte ein Notar die Vereinbarung prüfen.

Alternative: Vorvertrag und Auflassungsvormerkung

Stärkere Absicherungen als eine Reservierungsvereinbarung bieten:

Notarieller VorvertragEin beurkundeter Vorvertrag begründet eine einklagbare Pflicht zum Vertragsabschluss. Teurer, aber rechtssicher. Wird selten genutzt.
AuflassungsvormerkungNach dem eigentlichen Kaufvertragsschluss beim Notar wird sofort eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese sichert den Käufer dinglich ab – das ist die stärkste Sicherung überhaupt.

Reservierungsvereinbarung in Rostock: Praxis bei Büchel

Büchels Vorgehen: Büchel Immobilien arbeitet transparent: Zwischen Kaufentscheidung und Notartermin wird eine klare Vereinbarung getroffen, die Vermarktungsaktivitäten für die Laufzeit ruhen – ohne unrechtmäßige Gebühren. Ziel ist es, den Notartermin schnellstmöglich anzuberaumen, damit eine Auflassungsvormerkung als echte Sicherung eingetragen werden kann.

Verwandte Begriffe

AuflassungsvormerkungAuflassungKaufnebenkostenNotaranderkontoMaklercourtage

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Häufige Fragen

Ist eine Reservierungsvereinbarung rechtlich bindend?

Grundsätzlich ist sie schuldrechtlich bindend für den vereinbarten Zeitraum. Der Verkäufer muss die Immobilie für die Dauer der Reservierung zurückhalten. Überhöhte Gebühren oder einseitig belastende Klauseln können zur Unwirksamkeit führen.

Kann ich eine Reservierungsgebühr zurückfordern?

Wenn der Kauf nicht zustande kommt, haben Sie in der Regel Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr – es sei denn, Sie haben den Nichtzustandekommen zu vertreten. Klauseln, die die Rückzahlung ausschließen, sind nach BGH-Rechtsprechung häufig unwirksam.

Wie lange darf eine Reservierung dauern?

Es gibt keine gesetzliche Höchstdauer. Rechtlich unbedenklich gelten in der Praxis 4–8 Wochen als angemessen – ausreichend für die Vorbereitung des Notartermins, Finanzierungsprüfung und Unterlagenprüfung.

Schützt eine Reservierungsvereinbarung wirklich vor Weitervermittlung?

Nur schuldrechtlich: Wenn der Verkäufer trotzdem anderweitig verkauft, können Sie Schadensersatz fordern, aber den Kauf nicht erzwingen. Echte dingliche Sicherung bietet erst die Auflassungsvormerkung nach dem Notartermin.

Was sollte eine rechtssichere Reservierungsvereinbarung enthalten?

Eine solide Reservierungsvereinbarung sollte Reservierungsdauer, Höhe und Rückzahlungsbedingungen der Gebühr, die genaue Immobilienbeschreibung sowie die Bedingungen für den Vertragsabschluss klar regeln. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Vereinbarung häufig unwirksam. Büchel Immobilien verwendet in Rostock ausschließlich transparente Reservierungsdokumente, die den BGH-Anforderungen entsprechen.

Ist eine Reservierungsvereinbarung ohne Notar gültig?

Einfache Reservierungsvereinbarungen ohne Beurkundung sind grundsätzlich möglich – sie begründen jedoch keine Kaufverpflichtung und sind bei zu hohen Gebühren oft unwirksam. Der BGH hat entschieden, dass Reservierungsgebühren von mehr als 10–15 Prozent einer Monatscourtage bedenklich sind. Für verbindliche Kaufzusagen ist immer eine notarielle Beurkundung erforderlich.

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Büchel Immobilien begleitet Sie rechtssicher durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe.

Hinweis: Alle Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025 – Büchel Immobilien Rostock.