Instandhaltungspflicht
Pflichten von Vermieter, Mieter & WEG bei Reparaturen
Wer ist für die Instandhaltung zuständig? Die Abgrenzung zwischen Vermieter und Mieter, zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und die Bildung der Instandhaltungsrücklage sind zentrale Themen.
Instandhaltungspflicht beschreibt die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung, eine Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten – durch Wartung, Reparatur und Erneuerung von Bauteilen und Anlagen.
Der Vermieter trägt die Hauptlast: Er muss die Mietsache in vertragsmäßigem Zustand erhalten (BGB § 535). Dazu gehören Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und alle tragenden Bauteile.
Der Mieter ist nur für Kleinreparaturen verantwortlich, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist (Obergrenze: ca. 75–100 € pro Einzelfall, max. 6–8 % der Jahresmiete).
Bei Eigentumswohnungen unterscheidet das WEG: Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus) wird von der Hausverwaltung aus der Instandhaltungsrücklage finanziert.
Sondereigentum (Innenräume, Sanitär, Boden) ist Sache des jeweiligen Eigentümers. Die Abgrenzung ist im Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung geregelt.
Die jährlichen Instandhaltungskosten liegen erfahrungsgemäß bei 7–12 €/m² für ältere Gebäude und 4–7 €/m² für Neubauten. Die Erhaltungsrücklage sollte mindestens diese Beträge abdecken.
Bei der Kaufentscheidung sollten Käufer den Instandhaltungsstau prüfen: Aufgeschobene Reparaturen verteuern sich über die Jahre erheblich.
Plattenbauten
In Rostocker Großwohnsiedlungen stehen oft umfangreiche Sanierungen an – Rücklage prüfen!
Altbauten
Gründerzeit- und Backsteinbauten haben spezifische Anforderungen (Denkmalschutz, Feuchtigkeit).
Ostseenähe
Salzhaltige Luft beschleunigt Korrosion – höherer Instandhaltungsbedarf an der Küste.
Wer zahlt die Instandhaltung bei Mietwohnungen?
Grundsätzlich der Vermieter. Nur Kleinreparaturen (max. ca. 100 € pro Fall) können per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Als Richtwert gelten 7–12 €/m² pro Jahr für ältere Gebäude. Eine zu niedrige Rücklage führt zu Sonderumlagen bei größeren Reparaturen.
Was ist Instandhaltungsstau?
Aufgeschobene Reparaturen, die sich über Jahre angesammelt haben. Ein hoher Stau mindert den Verkaufswert und erhöht die Sanierungskosten erheblich.
Muss ich als Eigentümer die Fassade sanieren?
Wenn es die WEG beschließt, ja. Fassade ist Gemeinschaftseigentum – die Kosten werden über die Rücklage oder eine Sonderumlage finanziert.
Kann ich Instandhaltungskosten steuerlich absetzen?
Vermieter können Instandhaltungskosten als Werbungskosten sofort absetzen oder auf 2–5 Jahre verteilen. Eigennutzer profitieren nur bei energetischen Maßnahmen (§ 35c EStG).
Immobilie bewerten – Zustand inklusive
Wir berücksichtigen den Instandhaltungszustand bei der Bewertung.