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Steuerrecht & Reform
Grundsteuerreform 2025
Die größte Steuerreform seit Jahrzehnten – was Eigentümer und Mieter in Rostock und MV jetzt wissen müssen
Ab dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine vollständig überarbeitete Grundsteuer. Die Neubewertung von rund 36 Millionen Grundstücken und Gebäuden war nötig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 das alte System für verfassungswidrig erklärt hatte. In Mecklenburg-Vorpommern wurde das Bundesmodell übernommen – mit neuen Grundsteuerwerten, die das Finanzamt 2022 festgestellt hat.
Definition
Die Grundsteuerreform 2025 bezeichnet die vollständige Überarbeitung der Grundsteuerberechnung in Deutschland. Basis ist das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019. Kernpunkte: Neue Bewertung aller Grundstücke und Gebäude auf Basis aktueller Werte (Bodenrichtwert, Baujahr, Miete), neue Steuermesszahlen und Hebesatzanpassungen durch die Kommunen. In MV gilt das Bundesmodell des BewG.
Timeline der Grundsteuerreform
10.04.2018Bundesverfassungsgericht erklärt Einheitswertbewertung für verfassungswidrig (Az. 1 BvL 11/14).
2019Grundsteuer-Reformgesetz beschlossen. Bundesmodell und Länderöffnungsklausel verabschiedet.
2022 (01.01.)Stichtag für die Neubewertung aller Grundstücke und Gebäude. Eigentümer mussten Feststellungserklärungen einreichen.
2024Neue Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide werden verschickt. Hebesätze werden von Gemeinden angepasst.
01.01.2025Neue Grundsteuer gilt erstmals. Die reformierten Bescheide ersetzen die alten Einheitswert-basierten Berechnungen vollständig.
Das Bundesmodell in MV: Wie wird bewertet?
Mecklenburg-Vorpommern hat sich für das Bundesmodell entschieden (andere Länder wie Bayern haben abweichende Landesmodelle). Im Bundesmodell werden Wohngrundstücke wie folgt bewertet:
GebäudewertAbhängig von Nettokaltmiete × 12,5facher Faktor (typisierter Wert), bereinigt um Baujahr und Ausstattung.
Rostock-spezifisch: In Rostock hat der Gutachterausschuss 2022 für zentrale Lagen wie Stadtmitte, KTV und Warnemünde höhere Bodenrichtwerte festgestellt als für periphere Stadtteile wie Toitenwinkel oder Schmarl. Dadurch steigt der Grundsteuerwert für innerstädtische Objekte – und damit ggf. die Grundsteuer.
Aufkommensneutralität: Theorie und Praxis
Der Gesetzgeber hat angestrebt, dass die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral ist – also keine zusätzlichen Einnahmen für die Kommunen generiert. Dazu sollten Gemeinden ihre Hebesätze anpassen. In der Praxis ist das Bild gemischt: Einige Kommunen in MV haben die Hebesätze gesenkt, andere nicht oder sogar erhöht. Die individuelle Belastung hängt stark vom Einzelobjekt ab.
Für Eigentümer in Rostock gilt: Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid. Liegt er über dem Vorjahreswert, kann das an einem höheren Grundsteuerwert oder einem angepassten Hebesatz liegen – oder an einem Fehler. Einspruchsfrist: 1 Monat nach Bekanntgabe des Grundsteuerwertbescheids.
Auswirkungen auf Mieter und Vermieter in Rostock
Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Steigt die Grundsteuer durch die Reform, erhöhen sich die Nebenkosten der Mieter. In Rostock mit einem Hebesatz von 590 % (Stand 2025) und neuen höheren Grundsteuerwerten für zentrale Stadtteile kann das für Mieter in der KTV oder Warnemünde spürbar sein. Für Neuvertragsmieter fließt die neue Grundsteuer direkt in die Betriebskostenvorauszahlung ein.
Als Eigentümer hatten Sie bis Ende Oktober 2022 Zeit, die Feststellungserklärung beim Finanzamt einzureichen. Falls Sie das nicht getan haben, hat das Finanzamt Sie möglicherweise aufgefordert oder eine Schätzung vorgenommen. Die neuen Bescheide wurden 2023/2024 versendet. Prüfen Sie diese auf Korrektheit – bei Fehlern haben Sie Einspruchsrecht.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuerwert und Einheitswert?
Der Einheitswert basierte auf Werteverhältnissen von 1935 (Ostdeutschland) oder 1964 (Westdeutschland) und war vollständig veraltet. Der neue Grundsteuerwert verwendet aktuelle Bodenrichtwerte (Stand 01.01.2022) und typisierte Mieten, sodass er die heutige Marktrealität besser widerspiegelt – wenn auch stark vereinfacht.
Welches Modell gilt in MV – Bundesmodell oder Ländermodell?
In Mecklenburg-Vorpommern gilt das Bundesmodell. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesmodelle beschlossen. Das Bundesmodell berechnet den Grundsteuerwert aus Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert) und einem typisierten Gebäudeertragswert.
Kann ich Einspruch gegen den neuen Grundsteuerwert einlegen?
Ja. Sie können innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids Einspruch einlegen. Grundlage für Einsprüche können z. B. falsche Flächenangaben, ein unzutreffender Bodenrichtwert oder fehlerhafte Baujahreingaben sein. Bei strukturellen Einwänden (Verfassungswidrigkeit des neuen Modells) laufen derzeit Musterprozesse verschiedener Eigentümerverbände.
Steigen durch die Reform auch die Mieten?
Indirekt möglich. Wenn die neue Grundsteuer für ein Mietobjekt höher ausfällt als bisher, kann der Vermieter die Mehrkosten via Betriebskostenabrechnung weitergeben. Das erhöht die Nebenkosten des Mieters. Eine direkte Mieterhöhung (§ 558 BGB) erlaubt die gestiegene Grundsteuer hingegen nicht – sie ist nur über die Betriebskosten weiterzugeben.
Hinweis: Steuerrechtliche Angaben ohne Gewähr. Aktuelle Informationen beim Finanzamt Rostock oder einem Steuerberater einholen. Büchel Immobilien Rostock.
