IMMOBILIENLEXIKON · VERMARKTUNG

Exposé – das Aushängeschild jeder Immobilie

Ein professionelles Exposé entscheidet darüber, ob sich Interessenten melden – oder weiterklicken.

Das Exposé ist die schriftliche Visitenkarte einer Immobilie. Es bündelt alle relevanten Informationen für Kauf- oder Mietinteressenten: Lage, Ausstattung, Grundriss, Energiedaten und Fotos. In Rostock, wo Objekte in gefragten Stadtteilen wie der KTV oder Warnemünde schnell Aufmerksamkeit erzeugen, entscheidet die Qualität des Exposés über Anzahl und Passung der Anfragen.

Definition: Was ist ein Exposé?

Definition
Ein Exposé (französisch: Darlegung) ist eine strukturierte Zusammenfassung aller wesentlichen Merkmale einer Immobilie – erstellt für potenzielle Käufer oder Mieter. Es dient als Entscheidungsgrundlage vor der Besichtigung.

Rechtlich ist das Exposé kein Vertragsdokument, aber die darin enthaltenen Angaben können haftungsrelevant sein – insbesondere Flächenangaben, Energiekennwerte und Zustandsbeschreibungen.

Was gehört in ein vollständiges Exposé?

BasisdatenObjektart, Baujahr, Wohn-/Nutzfläche (ca.-Angabe), Zimmeranzahl, Grundstücksgröße, Etage und Stockwerke.
Lage & InfrastrukturStadtteil, ÖPNV-Anbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten – in Rostock z. B. Straßenbahnlinien oder Nähe zum Strand.
Ausstattung & ZustandHeizungsart, Bodenbeläge, Fenster, Einbauküche, Balkon/Terrasse, Keller, Stellplatz. Sanierungen mit Jahreszahl.
EnergieausweisPflichtangabe seit EnEV 2014: Ausweisart, Kennwert (kWh/m²a), Energieträger, Effizienzklasse. Bußgeld bei Fehlen bis 15.000 €.
Grundriss & FotosMaßstabsgetreuer Grundriss, hochwertige Innen- und Außenfotos. Professionelle Aufnahmen steigern die Anfragequote messbar.
PreisvorstellungKaufpreis oder Kaltmiete, Nebenkosten/Hausgeld, Provision (sofern zutreffend). Transparenz schafft Vertrauen und filtert vor.

Fotos, Grundrisse und virtuelle Touren

Bilder sind der erste Kontaktpunkt – lange bevor der Text gelesen wird. Professionelle Fotos zeigen Räume bei Tageslicht, mit aufgeräumten Flächen und korrekter Perspektive. Smartphone-Fotos aus dunklen Ecken kosten Anfragen.

Büchel-Praxis: Wir setzen auf 360°-Rundgänge und 3D-Visualisierung im Puppenhaus-Stil. Interessenten erkunden die Immobilie virtuell, bevor sie einen Besichtigungstermin anfragen. Das spart Zeit – für beide Seiten. Ergänzt wird jedes Exposé durch Grundrisse mit Photogrammetrie-Maßen, die Raumverhältnisse exakt abbilden.

Ein vollständiges Exposé mit virtueller Tour reduziert die Zahl unpassender Anfragen deutlich und erhöht die Qualität der Besichtigungen.

Pflichtangaben im Exposé – was das Gesetz verlangt

Seit der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), fortgeführt im Gebäudeenergiegesetz (GEG), müssen Energiekennwerte bereits in der Immobilienanzeige erscheinen – also auch im Exposé und auf Immobilienportalen.

Pflicht bei Verkauf & VermietungArt des Energieausweises (Bedarf/Verbrauch), Endenergie-Kennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse.
Bußgeld bei VerstoßFehlende Energieangaben in der Anzeige können mit bis zu 15.000 € Bußgeld geahndet werden – pro Verstoß.

Häufige Fehler beim Exposé

Zu wenig InformationFehlende Grundrisse, keine Energiedaten, vage Lagebeschreibung – Interessenten springen ab, weil Rückfragen nötig wären.
Zu viel Superlativ„Traumlage“, „einmalige Gelegenheit“ – übertriebene Formulierungen wecken Skepsis statt Vertrauen. Fakten überzeugen.
Schlechte FotosDunkle Räume, schiefe Winkel, persönliche Gegenstände im Bild – der erste Eindruck zählt, und der ist visuell.
Falsche FlächenangabenWohnfläche nach WoFlV und Nutzfläche nicht sauber getrennt – führt zu Reklamationen nach dem Kauf.

Verwandte Begriffe im Lexikon

EnergieausweisWohnflächenberechnungMaklercourtageVerkehrswertKaufnebenkosten

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Häufige Fragen zum Exposé

Wer erstellt das Exposé – Eigentümer oder Makler?

Beide Varianten sind möglich. Bei einem Maklerauftrag erstellt in der Regel der Makler das Exposé, da er über Erfahrung in der Darstellung, professionelle Fototechnik und Zugang zu Grundriss-Tools verfügt. Privatverkäufer erstellen das Exposé selbst, sollten aber die gesetzlichen Pflichtangaben kennen.

Welche Energieangaben müssen im Exposé stehen?

Art des Energieausweises, Endenergie-Kennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr, wesentlicher Energieträger, Baujahr des Gebäudes und die Effizienzklasse. Diese Angaben sind seit 2014 Pflicht und müssen bereits in der Anzeige erscheinen.

Wie viele Fotos sollte ein Exposé enthalten?

Mindestens 10 bis 15 hochwertige Fotos: Außenansicht, alle Wohnräume, Küche, Bad, Balkon oder Garten. Ergänzt durch Grundriss und idealerweise einen 360-Grad-Rundgang. Qualität schlägt Quantität – verwackelte Handybilder schaden mehr als sie nutzen.

Welche Pflichtangaben muss ein Immobilien-Exposé gesetzlich enthalten?

Seit Einführung des GEG sind Angaben zum Energieausweis (Energieeffizienzklasse, Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch, Heizungsart) im Exposé Pflicht. Zusätzlich müssen Courtage und Maklerprovision transparent ausgewiesen werden. Fehlen diese Angaben, riskieren Makler und Verkäufer Bußgelder.

Was unterscheidet ein professionelles Makler-Exposé von einer privaten Verkaufsanzeige?

Ein professionelles Exposé enthält neben hochwertigen Fotos auch einen Grundriss, ein präzises Raumbuch, eine Lagebeschreibung mit Infrastruktur und oft einen 360°-Rundgang oder eine 3D-Visualisierung. Büchel Immobilien erstellt in Rostock Exposés mit Photogrammetrie-Grundrissen und virtuellem Rundgang – das steigert nachweislich die Anfragerate und erzielt bessere Verkaufspreise.

Wie lange bleibt ein Exposé rechtlich relevant?

Angaben im Exposé können als vorvertragliche Informationen gewertet werden und später kaufvertraglich relevant sein. Das Exposé sollte daher während der gesamten Vermarktungsphase aktuell gehalten werden – insbesondere bei Preisänderungen, Renovierungen oder aktualisierten Energieangaben.

Immobilie professionell präsentieren?

Wir erstellen für jedes Objekt ein individuelles Exposé – mit 360°-Tour, 3D-Grundriss und professionellen Fotos. Sprechen Sie uns an.

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