Immobilienlexikon · Prozess & Ablauf

Besichtigungsrecht

Das Recht des Vermieters – und die Grenzen des Zutritts zur vermieteten Wohnung.

Das Besichtigungsrecht regelt, wann und unter welchen Bedingungen ein Vermieter oder Makler eine vermietete Immobilie betreten darf. Für Verkäufer in Rostock, die eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus veräußern möchten, ist dieses Recht in der Praxis von zentraler Bedeutung.

▼ Definition
Besichtigungsrecht bezeichnet das gesetzlich anerkannte Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen zu betreten – etwa für Instandhaltung, Verkauf oder Neuvermietung. Eine ausdrückliche gesetzliche Normierung fehlt; das Recht ergibt sich aus § 535 BGB (Hauptleistungspflicht) und richterrechtlicher Entwicklung. Der Mieter hat jedoch ein grundrechtlich geschütztes Hausrecht (Art. 13 GG), das den Vermieter-Zugang begrenzt.

Voraussetzungen für eine Besichtigung

Eine Besichtigung erfordert grundsätzlich einen sachlichen Grund: geplante Instandsetzungsarbeiten, bevorstehender Verkauf, Neuvermietung nach Kündigung oder behördlich angeordnete Prüfungen. Reiner Kontrolldrang reicht nicht aus.

Die Ankündigung muss rechtzeitig erfolgen – nach herrschender Rechtsprechung mindestens 24 Stunden vorher (BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13), bei normalem Anlass 3–5 Werktage. Ausnahme: Gefahr in Verzug (Rohrbruch, Brand).

Die Besichtigung hat zu sozial üblichen Zeiten stattzufinden: Werktags 10–13 Uhr und 15–18 Uhr, samstags 10–13 Uhr gelten als angemessen. Sonn- und Feiertagsbesichtigungen sind nur in Notfällen zulässig.

Häufigkeit und Dauer – was ist zumutbar?

Gerichte billigen bei laufendem Mietverhältnis in der Regel 2–3 Besichtigungen pro Jahr ohne besonderen Anlass. Bei aktivem Verkaufsprozess oder Neuvermietungssuche kann die Frequenz auf wöchentlich 1–2 Termine steigen, sofern organisatorisch zumutbar.

In Rostock urteilen Gerichte des LG Rostock und AG Rostock im Einklang mit bundesweiter Rspr.: Exzessive Terminserien ohne Voranmeldung gelten als Belästigung und können zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Rostock empfiehlt Büchel Immobilien, Interessenten nur in Begleitung des Maklers und nach vorheriger schriftlicher Ankündigung Zutritt zu gewähren – das schützt Mieter und Verkäufer vor Streitigkeiten.

Besichtigungsrecht beim Immobilienverkauf in Rostock

Wer in Rostock eine vermietete Eigentumswohnung oder ein MFH verkauft, muss Kaufinteressenten Besichtigungen ermöglichen. Das Besichtigungsrecht des Vermieters überträgt sich auch auf den beauftragten Makler, sofern eine entsprechende Vollmacht vorliegt.

Verweigert der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung und sachlichem Grund die Besichtigung, kann der Vermieter auf Duldung klagen. Praktisch ist jedoch die Einigung günstiger: Ein kleines Entgegenkommen beim Mietpreis oder eine Vereinbarung über feste Besichtigungsfenster löst Konflikte schneller.

Wichtig bei Sanierungen in Stadtteilen wie Rostock-KTV, Südstadt oder Lichtenhagen: Bauarbeiten begründen ein eigenständiges Besichtigungsrecht nach §§ 554, 555a BGB.

Verweigerung und Konsequenzen

Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Einwilligung, ist dies Hausfriedensbruch (§ 123 StGB). Der Mieter kann bei wiederholten unangekündigten Besuchen außerordentlich kündigen.

Verweigert der Mieter dauerhaft berechtigte Besichtigungen, kann dies zur Abmahnung und ordentlichen Kündigung führen. Voraussetzung ist stets, dass der Vermieter das Besichtigungsrecht korrekt ausgeübt hat.

Häufige Fragen zum Thema Besichtigungsrecht

Muss ich als Mieter eine Besichtigung dulden?
Ja, wenn der Vermieter einen sachlichen Grund hat (Verkauf, Sanierung, Neuvermietung) und rechtzeitig ankündigt. Ohne Ankündigung oder ohne Grund müssen Sie nicht öffnen.
Wie oft darf der Vermieter pro Monat eine Besichtigung verlangen?
Bei aktivem Verkaufsprozess billigen Gerichte 1–2 Termine pro Woche, sofern jeder Termin ordnungsgemäß angekündigt wird. Im laufenden Mietverhältnis ohne besonderen Anlass sind 2–3 Termine pro Jahr üblich.
Darf ein Makler die Wohnung auch ohne den Vermieter besichtigen?
Ja, wenn der Makler eine Vollmacht des Vermieters hat. Diese sollte schriftlich vorliegen. Der Makler unterliegt denselben Ankündigungspflichten wie der Vermieter selbst.
Was passiert, wenn der Mieter die Besichtigung verweigert?
Der Vermieter kann auf Duldung klagen. Bei Verkauf empfiehlt sich eine einvernehmliche Lösung: z. B. feste Besichtigungsfenster vereinbaren oder dem Mieter eine kleine Aufwandsentschädigung anbieten.
Gilt das Besichtigungsrecht auch nach Ausspruch der Kündigung?
Ja, bei Neuvermietungssuche nach rechtswirksamer Kündigung hat der Vermieter ein verstärktes Besichtigungsrecht. Die Ankündigungspflicht und die sozial üblichen Zeiten bleiben unverändert bestehen.
Darf der Vermieter Fotos während der Besichtigung machen?
Nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Mieters. Fotos des Wohnungsinneren ohne Zustimmung verletzen das allgemeine Persönlichkeitsrecht (§ 823 BGB).

Verwandte Begriffe im Lexikon

→ Instandhaltungspflicht→ Maklernachweis→ Notarielle Beurkundung

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