WEG & Eigentumswohnung

Bauträgervertrag

§ 650u BGB · MaBV – Kauf von Neubau-Eigentum direkt vom Entwickler

Der Bauträgervertrag verbindet Grundstückskauf und Werkvertrag in einer einzigen notariellen Urkunde. Wer in Rostock eine Neubau-Eigentumswohnung vom Bauträger erwirbt, schließt diesen Vertrag. Er beinhaltet besondere Schutzrechte für Käufer – aber auch typische Risiken, die es zu kennen gilt.

Definition

Bauträgervertrag: Ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB ist ein Vertrag, mit dem sich ein Bauträger verpflichtet, ein Gebäude oder eine Wohnung auf einem ihm gehörenden oder zu verschaffenden Grundstück zu errichten und das Grundstück sowie das fertiggestellte Gebäude auf den Erwerber zu übertragen. Er bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung und unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

MaBV: Schutzvorschriften für Erwerber

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt Erwerber vor dem Verlust ihrer Zahlungen bei Insolvenz des Bauträgers. Die wichtigsten Regelungen:

Abschlagszahlungen nach § 3 MaBVZahlungen nur nach Baufortschritt. Der erste Abschlag (30 % bei Bezugsfertigkeit Rohbau) darf erst nach Eigentumsvormerkung im Grundbuch und Baugenehmigung abgerufen werden. Insgesamt 13 Ratenstufen.

Absicherungspflicht § 7 MaBVBauträger muss entweder eine Bankbürgschaft für alle Erwerber-Zahlungen stellen ODER eine Fertigstellungsversicherung nachweisen. Bürgschaft läuft bis zur Übergabe.

Abnahme beim Bauträgervertrag

Die Abnahme ist der wichtigste Moment des Bauträgervertrags. Sie ist im Baurecht die förmliche Feststellung, dass das Werk vertragsgemäß erbracht wurde. Mit der Abnahme: (1) Geht die Beweislast für Mängel auf den Erwerber über. (2) Beginnen die Verjährungsfristen für Mängelrechte (5 Jahre für Bauwerke, § 634a BGB). (3) Wird die letzte Abschlagsrate fällig. Praxis-Tipp: Nehmen Sie zur Abnahme immer einen unabhängigen Sachverständigen mit – auch bei Neubauten in Rostock.

Mängelrechte des Erwerbers

Als Erwerber haben Sie nach § 634 BGB folgende Mängelrechte: Nacherfüllung (Nachbesserung oder Neuherstellung), Selbstvornahme mit Kostenersatz, Minderung des Kaufpreises, Rücktritt vom Vertrag, Schadensersatz. Die Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre ab Abnahme. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die allgemeine Verjährung von 3 Jahren ab Kenntnis.

Rostock-Bezug: In Rostock entstanden in den Jahren 2015–2024 zahlreiche Neubauprojekte, z. B. im Stadthafen, in Reutershagen, in der Schmarl und in Hinrichsdorf. Bauträgerverträge mit WIRO-Töchtern, privaten Projektentwicklern oder überregionalen Bauträgern folgen alle der MaBV. Büchel Immobilien empfiehlt, vor Unterzeichnung den Entwurf von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen zu lassen.

Reservierungsvereinbarung vor dem Bauträgervertrag

Häufig verlangen Bauträger vor dem notariellen Termin eine Reservierungsvereinbarung mit einer Gebühr. Diese ist nach aktueller Rechtsprechung nur in engen Grenzen wirksam (max. 10–15 % der Maklercourtage) und begründet keine Kaufpflicht. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.

Häufige Fragen zum Bauträgervertrag

Was unterscheidet den Bauträgervertrag vom normalen Kaufvertrag?

Beim normalen Immobilienkauf erwirbt der Käufer eine fertige, bestehende Immobilie. Beim Bauträgervertrag kauft er ein noch zu errichtendes oder im Bau befindliches Objekt. Der Bauträger ist gleichzeitig Grundstückseigentümer, Bauherr und Verkäufer. Das Werkvertragsrecht des BGB gilt zusätzlich zum Kaufrecht.

Wann darf der Bauträger Abschlagszahlungen verlangen?

Nur nach Baufortschritt und nur wenn: (1) Die Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. (2) Die Baugenehmigung vorliegt. (3) Die Absicherung nach MaBV (Bürgschaft oder Fertigstellungsversicherung) nachgewiesen ist. Der Gesamtbetrag wird in bis zu 13 Raten aufgeteilt.

Was bedeutet Fertigstellungsbürgschaft?

Eine Fertigstellungsbürgschaft ist eine Bankbürgschaft, die garantiert, dass das Objekt fertiggestellt wird – auch wenn der Bauträger insolvent wird. Die Bank zahlt dann an den Erwerber oder ermöglicht die Fertigstellung. Sie ist eine der wichtigsten Absicherungen im Bauträgerrecht.

Kann ich vom Bauträgervertrag zurücktreten?

Ein Rücktrittsrecht besteht, wenn der Bauträger wesentliche Mängel nicht beseitigt, die Fertigstellung erheblich verzögert wird oder der Vertrag Klauseln enthält, die gegen die MaBV verstoßen. Sprechen Sie bei Problemen sofort mit einem Fachanwalt für Baurecht – Fristen sind kurz.

Wie lange gilt die Gewährleistung beim Bauträgervertrag?

Für Bauwerke (also das Gebäude) gilt nach § 634a BGB eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme. Für nicht in das Bauwerk eingebaute Sachen (Einbauküche, lose Möbel) gilt die kürzere Frist von 2 Jahren. Arglistig verschwiegene Mängel verjähren erst nach 3 Jahren ab Kenntnis.