Immobilienlexikon · Buchstabe A
Abstandsflächen – der unsichtbare Bebauungsrahmen
Abstandsflächen sind gesetzlich vorgeschriebene Freiflächen zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze. Sie sichern Belichtung, Belüftung und Brandschutz – und entscheiden darüber, wie ein Grundstück bebaut werden darf.
Für den Grundstückskauf in Rostock und MV sind Abstandsflächen ein unterschätztes Thema. Sie bestimmen, ob und wie groß ein Gebäude gebaut werden darf, ob ein bestehendes Gebäude Bestandsschutz genießt und ob eine Grundstücksteilung überhaupt möglich ist.
Definition: Was sind Abstandsflächen?
Definition · LBauO MV § 6
Abstandsflächen sind nach § 6 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO MV) vor Außenwänden von Gebäuden freizuhaltende Flächen auf dem eigenen Grundstück. Sie dürfen in Mecklenburg-Vorpommern grundsätzlich nicht bebaut werden. Die Tiefe der Abstandsfläche richtet sich nach der Wandhöhe des Gebäudes: Mindestens 0,4H (= 40 % der Wandhöhe), in Wohngebieten mindestens 3 Meter.
Wie werden Abstandsflächen berechnet?
In Mecklenburg-Vorpommern gilt der Faktor 0,4H:
FormelWandhöhe × 0,4 = Abstandsfläche. Bei einer 8 m hohen Wand: 8 × 0,4 = 3,2 m Abstand zur Grenze. In jedem Fall mindestens 3 m.
Ausnahmen & B-PlanBebauungspläne können abweichende Abstandsflächen festsetzen – kleiner oder größer. Im Einzelfall immer den B-Plan prüfen.
DachneigungBei geneigten Dächern über 70° Neigung wird die Dachfläche anteilig zur Wandhöhe addiert. Flachdächer bleiben unberücksichtigt.
Garagen & NebengebäudeGaragen bis 3 m Wandhöhe und max. 9 m² können an die Grenze gebaut werden – privilegierte Gebäude nach § 6 Abs. 7 LBauO MV.
Abstandsflächen beim Grundstückskauf – was ist zu prüfen?
Rostock-Praxis: In dichter bebauten Stadtteilen wie KTV oder Stadtmitte stehen viele Gebäude ohne ausreichende Abstandsflächen – sie genießen Bestandsschutz. Beim Kauf eines Grundstücks mit Bestandsgebäude: Prüfen, ob geplante Umbauten oder Aufstockungen den Bestandsschutz verlieren und neue Abstandsflächen auslösen.
Bebaubarkeit prüfenWie groß darf das geplante Gebäude werden? Liegt das gewünschte Haus innerhalb der Abstandsflächen-Grenzen?
Bestandsschutz beurteilenBesteht das Gebäude schon länger und verletzt Abstandsflächen? Dann Bestandsschutz – aber nur für das Bestehende.
GrundstücksteilungBei Grundstücksteilungen müssen beide Teilstücke getrennt die Abstandsflächen einhalten. Das kann eine Teilung verhindern. Nachbarrechtliche KonflikteUnterschreitung der Abstandsflächen ohne Ausnahmegenehmigung kann zu Nachbarwidersprüchen gegen eine Baugenehmigung führen.
Abstandsflächen vs. Abstandsgebote im B-Plan
Abstandsflächen nach LBauO MV sind Mindestabstände zur Grundstücksgrenze. Davon zu unterscheiden sind Baugrenzen und Baulinien im Bebauungsplan – sie regeln, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf (Baufeld). Beide Regelwerke gelten gleichzeitig. Das restriktivere schlägt durch.
Tipp für Grundstückskäufer: Immer beide Dokumente einholen – LBauO-Abstandsflächenberechnung und den aktuellen Bebauungsplan. Das Baurechtsamt Rostock gibt kostenlosen Einblick.
Häufige Fragen zu Abstandsflächen
Kann ich von der Abstandsfläche befreit werden?
Ja. Die Bauaufsichtsbehörde kann in bestimmten Fällen Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften zulassen – insbesondere in dichten Innenstadtlagen, bei Bestandssituationen oder wenn das Nachbargrundstück dauerhaft unbebaute Freifläche ist. Die Abweichung ist schriftlich zu beantragen und zu begründen.
Was passiert, wenn ein Gebäude die Abstandsflächen verletzt?
Besteht das Gebäude bereits, genießt es in der Regel Bestandsschutz – solange keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Bei Neubauten ohne Genehmigung droht ein Abrissgebot. Bei genehmigten Gebäuden mit Abweichung bestand eine Ausnahme, die im Bauschein dokumentiert ist.
Gelten die Abstandsflächen auch gegenüber öffentlichen Straßen und Wegen?
Nach LBauO MV gilt die Abstandsflächenpflicht gegenüber Grundstücksgrenzen – also auch gegenüber Straßengrundstücken. Allerdings gibt es in Bebauungsplänen häufig Baufluchtlinien, die direkten Anbau an die Straßengrenze erlauben (z.B. in geschlossener Bauweise in der Innenstadt).
Können Abstandsflächen durch eine Baulast auf das Nachbargrundstück übertragen werden?
Ja. Eine sogenannte Abstandsflächenbaulast ermöglicht es, die gesetzlich vorgeschriebene Abstandsfläche ganz oder teilweise auf dem Nachbargrundstück nachzuweisen. Die Baulast wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und geht auf alle Eigentümer über.
Können Abstandsflächen auf Nachbargrundstücke übernommen werden?
Ja, in Mecklenburg-Vorpommern ist es möglich, Abstandsflächen ganz oder teilweise auf das Nachbargrundstück zu übernehmen – sofern der Nachbar zustimmt und dies im Grundbuch als Baulast gesichert wird. Die Zustimmung muss notariell dokumentiert und die Baulast im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen sein. Bei Immobilienverkauf in Rostock ist zu prüfen, ob solche Übernahmen bestehen, da sie künftige Bauvorhaben beider Grundstücke einschränken können.
Grundstück in Rostock kaufen oder verkaufen?Wir kennen die Bebauungspläne und Abstandsflächenregeln in Rostock und MV – und beraten Sie, bevor Sie kaufen oder verkaufen.
Hinweis: Alle Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben ohne Gewähr. Stand: 2025 – Büchel Immobilien Rostock.
