Abmahnung im Mietrecht – die Warnung vor der Kündigung
Die Abmahnung ist die förmliche Rüge eines vertragswidrigen Verhaltens im Mietverhältnis. Sie fordert zur Unterlassung auf und droht Konsequenzen an – und ist bei einer Kündigung wegen Pflichtverletzung meist die gesetzlich vorgeschriebene Vorstufe (§ 543 Abs. 3 BGB).
Ob bei anhaltender Ruhestörung, unerlaubter Untervermietung oder Zahlungsverzug: In der Regel muss der Vermieter erst abmahnen, bevor er kündigen darf. Diese Seite erklärt, wann eine Abmahnung nötig ist, was hineingehört, typische Gründe und wann ausnahmsweise sofort gekündigt werden kann. Grundlage ist der Mietvertrag und das BGB.
Die Abmahnung im Mietrecht ist die förmliche Beanstandung eines vertragswidrigen Verhaltens, verbunden mit der Aufforderung, dieses zu unterlassen, und dem Hinweis auf mögliche Konsequenzen – insbesondere die Kündigung. Beruht ein wichtiger Grund auf einer Pflichtverletzung, ist eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig.
Abmahnung als Voraussetzung der Kündigung
Fristlose Kündigung
Bei einer Pflichtverletzung ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB erst nach erfolgloser Abmahnung oder erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist zulässig.
Ordentliche Kündigung
Auch für eine verhaltensbedingte ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) ist eine vorherige Abmahnung meist erforderlich und in jedem Fall ratsam.
Zweck
Die Abmahnung gibt dem Mieter Gelegenheit, sein Verhalten zu ändern, und schafft die Grundlage für eine spätere Kündigung.
Was in eine Abmahnung gehört
Klarer Inhalt
Das beanstandete Verhalten muss konkret benannt sein (was, wann), verbunden mit der Aufforderung, es zu unterlassen, und dem Hinweis, dass bei erneutem Verstoß gekündigt wird.
Form & Beweis
Eine gesetzliche Form ist nicht vorgeschrieben – aus Beweisgründen ist die Schriftform aber dringend zu empfehlen. Die Beweislast für die Abmahnung trägt der Kündigende.
Typische Abmahngründe
Wann die Abmahnung entbehrlich ist
Eine Abmahnung kann ausnahmsweise entfallen, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der praktisch wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug in Kündigungshöhe nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Hier ist keine Abmahnung nötig. Weil die Abmahnung im Streitfall aber eine wesentliche Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung ist, sollte im Zweifel abgemahnt werden – die spätere Wirksamkeit der Kündigung hängt oft daran.
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Häufige Fragen zur Abmahnung im Mietrecht
Muss vor einer Kündigung immer abgemahnt werden?
Bei einer Kündigung wegen Pflichtverletzung ist die Abmahnung grundsätzlich Voraussetzung (§ 543 Abs. 3 BGB). Ausnahmen gelten z. B. bei Zahlungsverzug in Kündigungshöhe oder wenn eine Abmahnung offensichtlich aussichtslos wäre.
Welche Form muss eine Abmahnung haben?
Eine gesetzliche Form ist nicht vorgeschrieben – sie wäre theoretisch auch mündlich möglich. Aus Beweisgründen ist die Schriftform dringend zu empfehlen, da der Kündigende die Abmahnung im Streitfall beweisen muss.
Was muss in einer Abmahnung stehen?
Das konkrete vertragswidrige Verhalten (was und wann), die Aufforderung, es zu unterlassen, und der Hinweis, dass bei erneutem Verstoß gekündigt wird. Pauschale Rügen reichen nicht.
Kann auch der Mieter den Vermieter abmahnen?
Ja. Ein Mieter kann den Vermieter abmahnen, etwa wenn dieser einen gemeldeten Mangel nicht beseitigt – als Vorstufe einer Mietminderung oder außerordentlichen Kündigung.
Wie oft muss abgemahnt werden?
Eine feste Zahl gibt das Gesetz nicht vor. Häufig genügt eine einschlägige Abmahnung; bei weniger schweren Verstößen kann im Einzelfall mehr als eine erforderlich sein. Entscheidend ist die Gesamtabwägung.
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