Geschossflächenzahl (GFZ) – Definition, Berechnung & Bedeutung in MV
Die Geschossflächenzahl bestimmt, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück gebaut werden darf. Sie ist eine zentrale Kennziffer des Bauplanungsrechts und beeinflusst direkt den Wert eines Grundstücks. Je höher die GFZ, desto mehr Wohnfläche ist möglich.
Erfahren Sie, wie die GFZ berechnet wird, welche Werte in Bebauungsplänen typisch sind und was sie für Grundstückskäufer in Rostock und MV bedeutet.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie wird im Bebauungsplan festgesetzt und begrenzt die bauliche Dichte eines Grundstücks. Eine GFZ von 0,8 bedeutet: Auf einem 500-m²-Grundstück dürfen maximal 400 m² Geschossfläche entstehen.
Grundformel
GFZ = Geschossfläche aller Vollgeschosse ÷ Grundstücksfläche. Beispiel: 2-geschossiges Haus mit je 120 m² = 240 m² GF auf 500 m² Grundstück → GFZ = 0,48.
Was zählt zur Geschossfläche?
Alle Flächen der Vollgeschosse, gemessen an den Außenwänden. Keller und nicht ausgebaute Dachgeschosse zählen nur, wenn sie als Vollgeschosse gelten. Die Landesbauordnung MV definiert das Vollgeschoss.
Wohngebiete (WA/WR)
GFZ 0,4 bis 0,8 – typisch für Einfamilienhausgebiete. In reinen Wohngebieten (WR) sind die Werte oft niedriger, in allgemeinen Wohngebieten (WA) etwas höher. Mehrfamilienhäuser benötigen mindestens 0,8.
Mischgebiete (MI)
GFZ 0,6 bis 1,2 – hier ist dichtere Bebauung erlaubt. Geeignet für Wohn- und Geschäftshäuser. In Rostocker Innenstadtlagen wie Stadtmitte oder Steintor-Vorstadt sind Werte um 1,0 üblich.
Kerngebiete (MK)
GFZ 1,0 bis 3,0 – hohe bauliche Dichte in zentralen Geschäftslagen. In Rostock betrifft das die Innenstadt und größere Neubaugebiete.
Obergrenzen BauNVO
§ 17 BauNVO setzt absolute Obergrenzen: WR 0,4 / WA 1,2 / WB 1,6 / MI 1,2 / MK 3,0. Diese können nur in begründeten Ausnahmefällen überschritten werden.
Höhere GFZ = höherer Wert
Ein Grundstück mit GFZ 1,2 ist deutlich wertvoller als eines mit GFZ 0,4 – bei gleicher Lage. Das Baurecht bestimmt das Entwicklungspotenzial und damit den Preis. Investoren achten besonders auf diesen Wert.
Nachverdichtung
Wird die GFZ in einem Bebauungsplan erhöht, steigt der Bodenwert bestehender Grundstücke. Umgekehrt kann eine Absenkung den Wert mindern. In Rostock werden aktuell mehrere B-Pläne zugunsten dichteren Wohnungsbaus angepasst.
Bebauungsplan
Was der B-Plan regelt und warum er für jedes Bauvorhaben entscheidend ist.
Baugrundstück
Kriterien, Prüfung und Preise für Baugrundstücke in Rostock und MV.
Bodenrichtwert
Wie der Bodenrichtwert ermittelt wird und was er für Ihre Immobilie bedeutet.
Was bedeutet GFZ 0,8?
Wo steht die GFZ?
Was ist der Unterschied zwischen GFZ und GRZ?
Beeinflusst die GFZ den Grundstückswert?
Kann die GFZ geändert werden?
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