Was ist der Bodenrichtwert (und was nicht)?
Der Bodenrichtwert ist ein vom Gutachterausschuss abgeleiteter Orientierungswert für den Boden in einer bestimmten Zone – bezogen auf einen Stichtag. Er hilft dabei, Grundstücke und Lagen grob einzuordnen.
Was er ist
- Richtwert für Boden (typisiert, zonenbezogen, stichtagsbezogen).
- Geeignet als Plausibilitätscheck und für erste Kalkulationen.
- Eine gute Basis, um Fragen strukturiert zu stellen („Warum weicht mein Fall ab?“).
Was er nicht ist
- Kein Verkaufspreis und keine Preisgarantie (Markt/Objekt entscheiden).
- Keine Objektbewertung (Gebäude, Zustand, Modernisierung, Energie etc. sind nicht drin).
- Keine Rechtsauskunft zu Baurecht/Erschließung/Lasten – das gehört separat geprüft.
Bodenrichtwert vs. Verkehrswert / Marktwert
Drei Begriffe, die gerne in einen Topf geworfen werden – dabei haben sie unterschiedliche Aufgaben.
Bodenrichtwert
Orientierung für Boden in einer Zone/Stichtag. Gut für „Einordnung“, schlecht für „finaler Preis“.
Verkehrswert
Wertbegriff aus der Wertermittlung: objektbezogen, nachvollziehbar hergeleitet – mit Annahmen und Rahmenbedingungen.
Marktwert (umgangssprachlich)
Das, was am Ende im Markt tatsächlich erzielt wird – abhängig von Nachfrage, Objekt, Vermarktung und Timing.
Praxisregel: Bodenrichtwert hilft beim „Boden“, Verkehrswert/Markteinordnung beim „Objekt“. Und der Markt macht am Ende, was der Markt eben macht.
Wo findet man ihn in MV?
In Mecklenburg-Vorpommern werden Bodenrichtwerte typischerweise über ein Bodenrichtwert-Portal / Geoportal bereitgestellt – fachlich getragen durch den Gutachterausschuss. (Absichtlich ohne konkrete Links: Begriffe reichen, die Suchmaschine findet den Rest.)
- Suchbegriffe: „Bodenrichtwert MV“, „Bodenrichtwertportal“, „Geoportal Bodenrichtwert“, „Gutachterausschuss Bodenrichtwert“.
- Was Sie brauchen: Adresse/Flurstück grob, Lageverständnis, und 5 Minuten Ruhe (ja, wirklich).
- Was Sie nicht erwarten sollten: 1:1-Übertragbarkeit auf Ihr konkretes Grundstück ohne Prüfung.
Wie liest man Bodenrichtwert-Zonen?
Die Karte zeigt Zonen mit typisierten Merkmalen. Entscheidend ist nicht nur „Zahl gesehen“, sondern was genau dahinter steht.
Pflicht-Hinweis: Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte. Eine einzelne Lage (z. B. Nebenstraße vs. Hauptstraße), ein schmaler Zuschnitt oder ein Baurechts-Thema kann die Übertragbarkeit deutlich begrenzen.
Typische Fehler (aka: so wird’s unnötig schwierig)
- „Bodenrichtwert = Verkaufspreis“ – nein, dafür fehlen Objekt, Markt und Details.
- Stichtag ignorieren – ein Wert ist immer in seinem Zeitbezug zu lesen.
- Zone verwechseln – „fast daneben“ kann schon eine andere Zone sein.
- Erschließung/Baurecht nicht prüfen – genau da sitzen die echten Preisunterschiede.
- „Ein Wert passt für alles“ – Wohnbau ≠ Gewerbe ≠ Mischgebiet (und innerhalb davon gibt’s Mikro-Lagen).
Wenn Sie vermeiden wollen, dass aus einem nützlichen Richtwert ein teurer Irrtum wird: erst sauber lesen, dann sauber prüfen.
Was bedeutet das für Verkauf, Kauf, Finanzierung?
Für Verkäufer
Bodenrichtwert kann die Preislogik stützen (Plausibilität), aber er ersetzt nicht die objektbezogene Einordnung. Gerade bei Häusern: Boden ist nur ein Teil der Story. Wer „nur mit Karte“ argumentiert, wird in Verhandlungen schnell auseinander genommen (zu Recht).
Für Käufer
Als Orientierung gut: „Liegt das Grundstück grob im Rahmen der Lage?“ Danach kommen die harten Themen: Baufenster, Baulasten, Erschließung, Rechte/Lasten, Altlasten, Nachbarschaft, Zuschnitt.
Für Finanzierung
Banken schauen objektbezogen und risiko-orientiert. Bodenrichtwert kann im Hintergrund eine Rolle spielen – aber entscheidend sind Beleihungswert-Logiken, Objektzustand, Unterlagen und Tragfähigkeit. (Keine Rechts-/Steuerberatung, ohne Gewähr.)
FAQ
Ist der Bodenrichtwert verpflichtend für meinen Verkaufspreis?
Nein. Er ist ein Orientierungswert. Der Marktpreis hängt von Objekt, Lage-Mikro, Zustand, Nachfrage, Unterlagen und Vermarktung ab.
Warum weicht mein Grundstück vom Richtwert ab?
Häufige Gründe: Zuschnitt, tatsächliche Bebaubarkeit, Erschließung, Rechte/Lasten, Topografie, Altlasten, Lage-Mikro (z. B. Lärm, Verkehr, Nachbarn, Blick).
Gilt der Bodenrichtwert auch für bebaute Grundstücke (Hausgrundstück)?
Er bezieht sich auf den Boden. Bei bebauten Grundstücken müssen Gebäude, Zustand, Modernisierung und Nutzung separat bewertet werden.
Kann ich den Bodenrichtwert für Mietpreise nutzen?
Nur sehr indirekt. Mieten hängen stark von Lage, Ausstattung, Zustand, Energie und Zielgruppe ab. Bodenrichtwert ist dafür kein tauglicher Alleinmaßstab.
Was mache ich, wenn ich zwischen zwei Zonen liege?
Dann wird’s interessant: genaue Lage prüfen, Zonengrenze sauber bestimmen, Abweichungsgründe dokumentieren. Im Zweifel ist eine fachliche Einordnung sinnvoll.
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Baurecht/Erschließung/Lasten gilt: separat prüfen (und dokumentieren).
Nächster sinnvoller Schritt
Wenn Sie nicht nur „Wert gefunden“, sondern „Wert verstanden“ wollen – hier sind drei saubere Optionen.
Wertermittlung
Objekt, Lage, Unterlagen – plausibel und nachvollziehbar eingeordnet.
Kontakt
Kurze Rückfrage? Einmal sortieren, dann entscheiden – ohne Umwege.
Angebote & Suchauftrag
Lieber schauen statt raten: passende Immobilien finden – oder finden lassen.
Haftungssicherer Hinweis: Bodenrichtwert ist ein Richtwert (Zone/Stichtag/Durchschnitt). Abweichungen durch Lage/Zuschnitt/Baurecht/Erschließung/Rechte/Lasten sind möglich und häufig. Keine Gewähr, keine Rechts-/Steuerberatung.