Immobilienlexikon · WEG & WohnungseigentumAufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist die amtliche zeichnerische Darstellung eines Gebäudes, die zeigt, welche Einheiten Sondereigentum bilden und was Gemeinschaftseigentum ist.
Ohne Aufteilungsplan keine Eigentumswohnung im Grundbuch. Er ist Bestandteil der Teilungserklärung und wird beim Grundbuchamt hinterlegt. Büchel Immobilien erklärt, worauf Käufer in Rostock achten müssen.
§ 7 WEGRechtsgrundlage
BaubehördeGenehmigung
PflichtFür jede ETW
GrundbuchHinterlegung
DefinitionDer Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde genehmigte zeichnerische Darstellung des Gebäudes, in der alle Wohnungen, Keller, Stellplätze und Gemeinschaftsflächen mit Nummern und Umrissen gekennzeichnet sind. Er ist Bestandteil der Teilungserklärung und Grundlage für die Eintragung der Sondereigentumseinheiten im Grundbuch (§ 7 WEG).
Inhalt
Was steht im Aufteilungsplan?
Der Plan gibt Auskunft über die räumliche Zuordnung aller Einheiten im Gebäude.
Sondereigentum
Jede Wohnung, jeder Keller und jeder Stellplatz, der als Sondereigentum eingetragen werden soll, ist mit einer eindeutigen Nummer gekennzeichnet. Die Umrisse zeigen die genaue Lage im Gebäude.
Gemeinschaftseigentum
Treppenhäuser, Flure, Dach, Fassade und Außenanlagen – alles, was nicht als Sondereigentum markiert ist, gehört der Eigentümergemeinschaft und wird gemeinschaftlich verwaltet.
Sondernutzungsrechte
Gartenflächen, Terrassen oder bestimmte Stellplätze können einzelnen Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein – auch diese werden im Aufteilungsplan verzeichnet.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist. Ohne sie ist keine Eintragung als Sondereigentum im Grundbuch möglich.
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Aufteilungsplan und Teilungserklärung
Beide Dokumente sind untrennbar verbunden und regeln die Rechte und Pflichten im Wohnungseigentum.
Die Teilungserklärung regelt textlich, welche Rechte und Pflichten mit den einzelnen Einheiten verbunden sind – Stimmrechte, Kostenverteilung, Nutzungsregeln. Der Aufteilungsplan liefert die zeichnerische Grundlage dazu. Beide werden beim Grundbuchamt hinterlegt und sind für alle Eigentümer verbindlich.
Praxis-Hinweis für KäuferVor dem Notartermin sollten Käufer Aufteilungsplan und Teilungserklärung unbedingt prüfen: Stimmt die Lage der Wohnung? Ist der Keller korrekt zugeordnet? Gibt es Stellplätze als Sondereigentum? Büchel Immobilien prüft diese Unterlagen für seine Käufer vor jedem Notartermin.
Typische Probleme
Fallstricke beim Aufteilungsplan
Besonders bei älteren Gebäuden in Rostock können Abweichungen zwischen Plan und Realität existieren.
Veraltete PläneIn Plattenbausiedlungen wie Groß Klein oder Lichtenhagen sind Aufteilungspläne manchmal veraltet oder wurden nach Umbaumaßnahmen nie aktualisiert. Abweichende NutzungWerden Räume anders genutzt als im Plan vorgesehen – z. B. ein Keller als Hobbyraum – kann dies bei einem Verkauf zu Problemen führen, wenn die tatsächliche Nutzung vom eingetragenen Sondereigentum abweicht.
Fehlende StellplätzeStellplätze ohne Eintragung im Aufteilungsplan und Grundbuch können nicht rechtssicher übertragen werden. Hier lohnt sich eine Prüfung vor dem Kauf.
Änderungen erfordern GenehmigungWird eine Einheit geteilt, zusammengelegt oder wesentlich verändert, braucht es einen neuen Aufteilungsplan mit aktualisierter Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Änderung der Teilungserklärung.
Regionaler Bezug
Aufteilungsplan in Rostock & MV
Zuständige Behörde und lokale Besonderheiten beim Wohnungseigentum.
Bauamt Rostock
Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das Bauamt der Hansestadt Rostock. Bei Neubauten wird der Aufteilungsplan zusammen mit der Baugenehmigung eingereicht.
Altbau-Besonderheiten
Bei älteren Gebäuden in Kühlungsborn, Bad Doberan oder im Rostocker Altbau-Bestand sind Aufteilungspläne oft schwer lesbar oder nicht mehr aktuell. Eine Prüfung vor Kauf ist hier besonders wichtig.
Büchel Immobilien prüft bei jedem Wohnungsverkauf die Kongruenz zwischen Aufteilungsplan, Grundbuch und tatsächlichem Objekt – für einen sicheren Verkaufsablauf.
Häufige Fragen
FAQ – Aufteilungsplan
Die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick.
Muss der Aufteilungsplan bei Veränderungen aktualisiert werden?
Ja. Wenn Einheiten zusammengelegt, geteilt oder wesentlich verändert werden, ist ein neuer Aufteilungsplan mit aktualisierter Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig. Das erfordert eine Baugenehmigung und notarielle Änderung der Teilungserklärung.
Was ist der Unterschied zwischen Aufteilungsplan und Grundriss?
Der Grundriss ist eine einfache zeichnerische Darstellung der Raumaufteilung innerhalb einer Einheit. Der Aufteilungsplan ist ein amtliches Dokument, das alle Einheiten des Gebäudes mit Nummern zeigt und von der Baubehörde bestätigt wurde.
Gilt der Aufteilungsplan auch für Stellplätze?
Ja. Wenn Stellplätze als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht eingetragen sind, müssen sie im Aufteilungsplan ausgewiesen sein. Stellplätze ohne Eintragung können nicht rechtssicher übertragen werden.
Was passiert bei Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Kaufvertrag?
Im Zweifel gilt der Aufteilungsplan als Grundlage der Grundbucheintragung. Abweichungen müssen vor dem Notartermin geklärt werden. Eine fehlerhafte Zuordnung kann nach dem Kauf nur durch kostenpflichtige Berichtigung im Grundbuch korrigiert werden.
Wo bekomme ich den Aufteilungsplan meiner Wohnung?
Der Aufteilungsplan ist beim Grundbuchamt hinterlegt und kann dort eingesehen werden. Auch die Hausverwaltung hat in der Regel eine Kopie. Bei Büchel Immobilien gehört die Beschaffung und Prüfung des Aufteilungsplans zum Standard-Service beim Wohnungsverkauf.
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HinweisDieser Lexikoneintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: April 2026 – Büchel Immobilien Rostock.
Quellen: § 7 WEG (Grundbucheintragung), § 3 WEG (Vertragliche Einräumung von Sondereigentum), § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer), Wohnungseigentumsgesetz; Bauamt Hansestadt Rostock.
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