Räumungsklage: Ablauf, Kosten & Fristen
Wenn ein Mieter nach der Kündigung nicht auszieht, bleibt dem Vermieter oft nur die Räumungsklage. Das Verfahren nach §546 BGB ist zeitintensiv und kostspielig – doch alternativlos, wenn der Mietvertrag beendet ist.
Erfahren Sie, wie eine Räumungsklage abläuft, was sie kostet und welchen Räumungsschutz Mieter nach §940a ZPO geltend machen können. Auch die Abgrenzung zur Eigenbedarfskündigung wird erklärt.
Die Räumungsklage ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein Vermieter die Herausgabe einer Mietwohnung oder eines Gewerbeobjekts erzwingt, nachdem das Mietverhältnis wirksam beendet wurde (§546 BGB). Sie setzt eine vorausgegangene wirksame Kündigung voraus und mündet im Räumungstitel, der vom Gerichtsvollzieher vollstreckt werden kann.
Schritt 1 – Wirksame Kündigung: Voraussetzung jeder Räumungsklage ist eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Bei ordentlicher Kündigung muss die Kündigungsfrist eingehalten werden (3–9 Monate je nach Mietdauer). Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) genügen zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten Rückstand oder ein Gesamtrückstand von einer Monatsmiete über zwei Termine.
Schritt 2 – Räumungsklage einreichen: Bleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung, reicht der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. In Rostock ist das Amtsgericht Rostock zuständig (bei Streitwert bis 5.000 €) oder das Landgericht Rostock (darüber). Die Klage muss die Kündigung, den Mietvertrag und den Räumungsanspruch schlüssig darlegen.
Schritt 3 – Gerichtsverhandlung: Das Gericht setzt einen Verhandlungstermin an. Der Mieter kann Einwände erheben – etwa die Unwirksamkeit der Kündigung, Eigenbedarf-Zweifel oder Härtegründe. In vielen Fällen kommt es zu einem Vergleich mit Räumungsfrist.
Schritt 4 – Räumungstitel & Vollstreckung: Ergeht ein Räumungsurteil, erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Titel. Der Gerichtsvollzieher setzt dann eine Räumungsfrist (in der Regel 3 Wochen) und führt die Räumung durch. Die Kosten der Zwangsräumung (Spedition, Einlagerung) trägt zunächst der Vermieter, kann sie aber vom Mieter zurückfordern.
Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert, der bei Mietverhältnissen die Jahresnettokaltmiete beträgt (§41 GKG). Bei einer Kaltmiete von 600 € monatlich ergibt sich ein Streitwert von 7.200 €.
Gerichtskosten
Bei Streitwert 7.200 €: ca. 588 € (3-facher Gebührensatz). Bei Vergleich oder Klagerücknahme reduzieren sich die Kosten.
Anwaltsgebühren
Verfahrensgebühr + Termingebühr: ca. 1.500–2.500 € pro Seite. Beide Parteien tragen zunächst ihre eigenen Kosten; der Verlierer erstattet.
Zwangsräumung
Gerichtsvollzieher, Spedition und Einlagerung: 1.000–4.000 € je nach Wohnungsgröße. Wird vom Vermieter vorgestreckt.
Mietausfallschaden
Während des Verfahrens (3–12 Monate) entgehen dem Vermieter Mieteinnahmen. Der Mietausfall kann als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Mieter können nach §574 BGB der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte darstellen würde. Typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder die fehlende Verfügbarkeit angemessenen Ersatzwohnraums.
Zusätzlich kann das Gericht nach §721 ZPO eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren, um dem Mieter die Wohnungssuche zu ermöglichen. Bei Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs greift zudem die Schonfristzahlung nach §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Am Amtsgericht Rostock beträgt die durchschnittliche Verfahrensdauer bei Räumungsklagen 4–8 Monate. In Einzelfällen – besonders bei Härteanträgen – kann sich das Verfahren auf über ein Jahr ausdehnen. Vermieter sollten daher frühzeitig handeln und die Kündigung juristisch wasserdicht vorbereiten.
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